物业管理剪报

新政之下物业服务行业何去何从？

一月 30th, 2008

　　核心提示：1998年顺德物业管理开始起步至今，据不完全 统计，顺德现有资质的物业管理企业70多家，管理面积近300多万平方米，从业人员超过3万多人。作为一个发展中的“朝阳”行业，顺德的物业管理历经近 10年的发展轨迹由小变大，由探索起步到逐渐规范为提升顺德人的居住水平带来了“质”的飞跃，但同时作为典型的劳动密集型行业，该行业一直游走在“微利” 甚至“亏损”的边缘。2008年1月1日《劳动合同法》的实施，将使该行业面临新一轮成本上升的压力，新政之下，举步维艰的物管行业将何去何从，突破“瓶 颈”之困，成为近期业界关注的焦点。

商报记者林琳报道

从业心声“微利”之下不能承受之“重”
　 　从1998年入行到2004年成立自己担当独立法人的物管公司至今，何先生可谓是一位不折不扣的物管行家，公司经营管理的大小楼盘由几十户的单体楼到两 三百户的小区盘共16个，分布大良、容桂、勒流、杏坛。虽然他的公司在顺德只是中小型规模，但作为我区70多家物管企业的一个缩影，他的经营状况与行业面 临的普遍问题有着很多的近似。据何先生透露，物管行业属于典型的劳动密集型产业，企业利润一般不超过8%，人工成本约占企业总支出的六到七成，他将此次 《劳动合同法》的实施形象地喻为“未刹车就已急转弯”，对于本来就处于微利的行业冲击不小。按照新法的相关规定，他曾算过一笔账：以顺德目前实行的最低工 资690元/月计，一个普通的监管员以12小时/班，每天加班时间为4小时，新政出台后该员工的用工成本将在原有工资的基础上增加超过60%，对于他这样 的中小企业来说，这样的成本压力实在难以为继。
据相关业内人士的分析，《劳动合同法》的出台，在正常情况下，将加大企业用工成本5％~6％。 物业管理企业是以人力资源获取劳动报酬的服务类劳动密集型企业，劳动用工大致在经营成本中占2／3的比例。绝大多数物业管理企业在经营实践中处于两难境 况，一方面物业服务费用一经确定就难以提升；另一方面市场物价与用工成本和经营成本不断加大，使企业不是经营难度增大，就是利润水平降低甚至亏本。纵观全 行业,物业管理作为微利行业，企业普遍感到“养不起”高素质人才。特别是对于绝大多数中小物业管理企业来讲，规模不大，面积不多，品牌不响，薪酬不高，难 以吸引和留住高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。多年来，物管行业在政府主导的微利低价的 定位下，一直处于“亏损”、“微利”经营状况，而《劳动合同法》实施后，随着企业用工成本的大幅上升，企业人员包袱的日益沉重，将迫使这个劳动密集型行业 长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境。

业界呼吁“成本之痛”引发“提价之声”？
　 　面对此轮由《劳动合同法》引发的行业经营成本上升的压力，如何提升多年来行业一直被挤压的利润空间再次被提上议程。顺德目前住宅区的收费定价普遍处于不 高的状态，多层无电梯的收费为0.7~1.0元/平方米，高层带电梯的为1.3~2.0元/平方米，尚未达到政府指导价标准。按照目前物价上涨的幅度，物 业管理费的上调却显得较为滞后。有业内人士提出，在目前物业管理成本全面上涨，特别是用工成本增长，且增长幅度较快的情况下，物业管理费的提高是必然的， 也是必须的。数年前，物管处于导入期，政府出于对行业的支持，采取了适应当时形势的定价水平和定价方式。但是通过近几年的发展，物管服务有了提高，物管服 务成本并没有明显下降，物管价格背离价值规律，挤压行业利润。现在因严格执行《劳动法》等相关法规政策，物业服务成本面临新一轮上升压力。
业 内人士指出，“物业管理成本决定物业管理价格”。企业在决定物业管理价格时总是先进行成本调查，成本是决定价格的基础。从经济学角度讲，物业管理价格的涨 与跌是一种市场行为，它是不以业主、政府、企业的意志为转移的。根据经济学基本原理，如果价格下降，那么供给将减少，即物业管理企业提供的物业管理服务或 物业管理企业将减少。在目前成本上升的环境下，如何让业主接受市场调节下的“升价”，一方面要提高政府对物业管理价格调控的科学性。政府应从长远的角度、 大局的角度、公正的角度出发，科学制定适合实际的市场指导价。另一方面要改变业主对价格调整预期。让业主意识到随着社会经济的发展，物业的价值总体呈上涨 的趋势，物业管理的成本也是上涨的。因此，物业管理的价格也要上涨，这是市场规律。

“瓶颈”突破提价，艰难而充满争议
　 　顺德区物业管理协会的相关负责人透露，虽然业内希望调高物管费的呼声很高，但真正涨价成功的案例很少。物管费涨价是一个非常敏感的话题，它关系到住在小 区里的每一个住户的利益，并且必须由二分之一以上的业主投票通过方可实施。由于每个小区居住人群的价值观和财富水平不同，并不是每个物管费涨价方案都可以 获得二分之一以上业主的认同。顺德几乎每年都有物管公司由于小区管理入不敷出但提价又不被业主接受而吹响“集结号”，选择“撤退”。
近期由于 物价的上涨，特别是新劳动法实施后人力成本的大幅增加，使得一些中小规模的物管公司越来越举步维艰。面对亏损的压力，部分公司纷纷酝酿“提价”，但“提 价”可不可行却充满了变数。据业内人士何先生向记者透露，每一次物管费的提价过程都漫长而艰辛。物管公司要尽量摊出收入支出的明细，向业主表明提价的必要 性，而业主则必须能够理解企业运营中的一些成本产生机制，并且对物管公司有基本的信任感才有可能成功。往往是物业服务合同到期，物业公司根据市场情况提出 了新的报价，表示只有提高物业服务费用成本才能持平。新的调价方案提出后，以书面形式召开了业主大会，并将续聘还是解聘物业公司、是否同意涨价的表决单发 送到小区住户手中，由业主进行投票表决。但结果往往是不少业主对此持反对意见，或者是同意票与反对票势均力敌，提价表决成为了一场“拉锯战”，让物管公司 和小区业主疲惫不堪。“必须由二分之一以上的业主投票通过方可实施”的条例规定往往使很多提价方案“流产”。何先生认为，物业管理公司随意提价行为当然是 不提倡的，但如果涨价符合国家的有关标准、符合市场规律、合情合理的话，业主还是应该理性看待的。令人担忧的是，很多业主片面认为物业管理费只能往下调而 不能往上涨。新法实施后，以保安为例，这个岗位需要24小时巡防站岗，每个保安每天上12小时班是常事，超过法定工作时间的4小时都要算加班费；双休日加 班必须算双倍工资；逢年过节，业主们都放假旅游去了，保安却还要风雨无阻地守护小区，11天国家法定假期每天24小时的三倍加班工资，这笔成本的增加物管 企业都要真金白银地拿出来，因而“提价”也是迫不得已，否则难以维持小区的正常运作。
业内人士认为，物业管理最大的开支是人力开支，这是一种 刚性开支，如果物业管理费过低，物业管理公司又要维持企业运作，就只能减少物业服务内容或者降低服务标准，到最后损害的还是全体业主的利益。因为物业管理 公司也是一家企业，它的收入首先要能保证企业运作。当然，原来的物业管理公司撤出，可能还会有新的物业管理公司接替。这些想要打响知名度的新公司，短期内 会提供好的服务，但长期收费过低，它肯定也会提价。
物管费提价难的现象亟待破冰，因为它已成为困扰很多小区正常运行的普遍问题。

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