物业管理剪报

北京市写字楼市场物业管理市场分析

二月 12th, 2008

北京近年的城市变化，真可谓日新月异，不断拔地而起的现代写字楼用“雨后春笋”来比喻再合适不过，以至于许多“老外”对这种发展速度目瞪口呆。

经 济持续快速发展，城市化进程不断加快，北京的新落成的写字楼项目多聘请了国内外的顶级建筑设计，因此这些写字楼的硬件水平可以说已达到世界级的水平，每年 的“地标”也不断被改写。也正是这种惊人的发展速度，让许多核心问题被暂时的忽略或忽视了，例如写字楼的物业管理，值得欣慰的是，随着市场程度深化带来的 竞争压力，越来越多的入驻企业和开发商开始关注这一问题。

北京写字楼物业，呈现出单体及区域项目规模大、硬件设备设施先进、入驻企业集中、 普遍人流密度较大且客户作息时间集中等几大特征，这就对物业管理水平提出了较高的要求。我国的物业管理特别是高档办公物业，主要是学习和参考国外的管理程 序及经验，“高起点”的定位初衷在于提高项目质量，也是国际化商务氛围不断深化带来的必然趋势。而另一方面，物业管理相关法律、法规滞后，物业公司管理及 专业技术人才匮乏、管理混乱是行业的普遍现象，与国际水平有着一定的差距。

专家介绍：“写字楼管理可围绕——安全、舒适、快捷六个字展开。 安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。”从具体的操作 来看，24小时保安服务，清洁维护，车秩序井然顺畅的交通、运转零误差的机电设备,这些是必须要达到的标准。

优秀的物业公司，服务项目会涉 及到以下多个方面。如24小时保安，环境卫生管理，设备设施管理及维护，代订飞机票、火车票，代租办公器材、商务车辆，商务会谈、会议安排和咨询、查询等 商务服务；此外项目的租赁，部分经营如俱乐部、咖啡厅、餐厅等服务，也能给入驻企业营造很好的商务氛围。

笔者通过市场了解到，写字楼物业管 理比较集中出现的问题有以下一些：如洗手间和办公区内废纸篓的倾到不够及时、上下班等高峰时间电梯拥挤、物业设施维修人员专业技能不合格及反应速度慢、物 业服务人员态度“阴晴不定”甚至是偷窃。可以说以上这些其实都是较“基层”的问题，但却非常的集中，但若这些问题都不能解决又谈何“定制化”服务？此外， “5A”是北京甲级写字楼的基本口号，但硬件能实现全套的自动化，物业却不会使用调试，导致许多现代化写字楼的入驻企业还享受着比较“原始”的服务，也是 一不争的事实。如何通过软性服务来达到项目的保值增值，是现有许多项目的物业企业应该深思的问题。

写字楼物业服务的对象是以公司为单位，糟糕的物业管理会很明显的造成客户流失，因此选择购买写字楼的企业或投资者，提前对物业公司的考察是非常必要的功课，但就北京现在情况来看有较大的难度。

中 国指数研究院商用物业研究中心数据库显示，在北京400个甲级写字楼和优质乙级写字楼项目中，开发企业数量较多，且多数开发商“肥水不流外人田”，直接组 建项目物业公司，其人员的素质及专业程度有待考察。可喜的是，从趋势来看这一现象正逐渐改善，物业管理越来越为市场的各方所关注。

如顶级项 目多引进专业物业顾问行，开发巨头企业采取组建专业化团队来管理自身的多个项目。就管理项目数量来看，国际四大行所占市场份额最多，这其中又有内地和香港 公司之分，采用不同的管理团队。其中第一太平戴维斯管理项目达到28个，独占鳌头；仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行管理的项目基本都为10余个。当然，上 述四大行服务内容涉及项目招商、策划、代理销售、物业管理等多个领域，因此可以说主攻市场的不同，也是决定其参与物业管理项目数量不一样。如仲量联行的优 势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。此外，知 名顾问代理行高力国际，优势在于他的招商、融资能力，而参与物业管理的项目不多。

另外，国贸物业参与管理8个项目，仅次于国际四大行。

Entry Filed under: 物业新闻