物业管理剪报

保安更名秩序维护员 业主质疑物业避责

二月 27th, 2008

中国物业管理协会下发中物协［2008］1号文件。文件中建议，今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，而不再使用“保安员”的称谓。

在这份《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》文件中提及，在实际工作中，物业服务企业对从事维护公共秩序和协助安全防范岗位的工作人员，大多习惯称之为“保安员”。

但根据《物业管理条例》规定，物业管理服务内容包括“维护相关区域内秩序的活动”，物业服务企业的职责包括“协助做好物业管理区域的安全防范工作”。同时，《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》的相关规定，也都明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，而并无“保安费”的表述。

中国物业管理协会认为，“保安”一词隐含“保证安全”、“保护安全”之意，与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职
责并不相符。物业服务企业的秩序管理人员使用“保安员”称谓，容易引起误解，产生物业服务企业承担“保证业主人身和财产安全”的错觉。而以往也曾出现过业
主以“保安”为由追究物业服务企业管理责任的案例，引发诸多矛盾和纠纷。

“为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用‘秩序维护员’称谓，不再使用‘保安员’的称谓。”

物业公司|将陆续按照文件执行

上海市物业管理行业协会告知，一般情况下，文件下发后，物业服务企业将陆续按照文件执行。“秩序维护员”的称谓与其工作性质和职责非常贴切。按照《物业管理条例》，物业企业只能起到协助安全防范的作用，而小区治安保障是公安部门的职责。

沪上某物业公司负责人直言，保安的职责是协助做好安全防范，而并不是治安管理。“类似抓小偷，保安有义务协助警察工作，但其并不是第一责任人。”他告知，
一旦业主的生命财产受到威胁，保安有义务第一时间通知警方，并配合其工作。但这并不代表保安肩负保证安全的职责，物业也不能承担所有失窃财物的损失。

而如果有业主将车停放在了非停车位，保安也仅能劝说，并无强行阻止的权力。“法律没有赋予物业或保安执法权。”

他补充，小区保安的职责是巡视所有设施是否处于正常使用的状况，配合警方做好安全防范。而目前，物业收费标准中，也没有“保卫治安”这项费用。

业主|何谓“秩序维护”

对于该文件，几位接受采访的业主都表示“强烈质疑”。

业主周先生直言在大多业主看来，保安的主要职责是维护小区安全。“而称谓的改变无疑是规避的物业公司本应该承担的责任”。他举例说，一旦因保安工作疏忽而导致失窃，物业公司必然将按照“秩序维护”的说法而逃避应承担的责任。

而网名为“春风吹又生”的业主则认为，“如果仅仅是维持秩序，那么维护员没有存在的必要，完全可以实行业主自治。”他质疑，如果保安仅做到看见窃贼后报警，而在警方抵达之前不采取任何行动，那么是否可认定其已经起到了协助职责呢？

一位白姓业主更是疑问，何谓“秩序维护”，维护到何种程度算是尽到义务，物业公司通过何种途径证明其维护了秩序。他认为，以上问题得不到明确，“秩序维护员”便很难发挥作用。

律师|保安身份未被法律授予

上海市联合律师事务所马康年律师告知，目前“保安”并没有得到法律的授权。“这个职业的权利和义务，社会地位以及作用都没有被法律界定过。”他解释说，这
个盲点是导致保安与业主纠纷的根源。而中国物业协会发出的此文件，其原因可能是为了避免保安因滥用权利而受到指责，或是为了缩小保安被业主加重了的职责范
围。

他坦言，“秩序维护”尚需要细化。如果是维护物的秩序，那么物管员便可胜任。如果是维护人的秩序，那么这个概念中必然包含保护安全的层面。他直言，称谓的改变容易引起歧义，“或许很多业主因担心物业公司将推卸责任而拒交物业费。”

值得注意的是，文件最后提及，物业服务企业在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。

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