Archive for 三月 20th, 2008
物业管理责任保险条款
（ 2000 年 9 月 8 日由中国保险监督管理委员会核准备案）
保险对象
第一条 凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。
保险责任
第二条 在本保险期限内，本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿：
（一）第三者人身伤亡或财产损失；
（二）事先经保险人书面同意的诉讼费用；
（三）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。
上述第（一）和第（二）项每次事故总赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额；第（三）项每次事故赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额。
责任免除
第三条 下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
( 一 ) 被保险人及其代表的故意行为；
( 二 ) 战争、敌对行为、军事行为、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、盗窃、抢劫；
( 三 ) 政府有关当局的没收、征用；
( 四 ) 核反应、核辐射及放射性污染；
( 五 ) 振动、移动或减弱支撑；
( 六 ) 地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、火山爆发、地下火、龙卷风、台风等自然灾害，但因被保险人管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失除外；
( 七 ) 大气、土地、水污染及其它污染；
( 八 ) 直接或间接由于计算机 2000 年问题。
第四条 下列各项损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
(全文…)
三月 20th, 2008
2007年9月13日，健翔园业委会诉北京健翔物业公司一案的二审在北京市第一中级人民法院正式开庭审理。经过近四个小时的审理后，法庭宣布休庭，没有当 庭作出宣判。此前，健翔园业主追讨物业启动经费案在海淀区人民法院作出一审判决，健翔园业委会追讨物业启动经费的请求被驳回。
在法庭上，双方仍围绕物业启动经费的使用等焦点问题展开激辩，健翔园业委会坚持要求物业公司移交物业启动经费，而健翔物业公司则以已经使用为由拒绝移交。 此前，针对物业启动经费的使用情况及渠道，健翔物业公司代理人韩小胜律师曾表示，钱已经花完了，所用项目包括居委会办公室装修、业委会办公室的家具及电话 费、小区垃圾运输等，而且健翔物业公司均有发票作证。
记者注意到，法院在一审判决中认定，健翔物业公司确认曾收到过开发商拨付的启动性费用，但就该项启动性费用的性质、管理使用却与小区业委会产生了意见分 歧。判决书还称，“健翔园业委会未能就其主张的物业管理启动性经费性质及上述相关规定内容的具体落实、执行情况，向本院提供相应的事实及法律依据”。
庭审中，健翔物业公司代表提交了包括物业管理启动性经费使用的清单和票据在内的“新证据”。健翔园业委会代表指出，这些证据均在健翔物业公司手中，在一审 时可以提供而没有提供，所以不属于新证据。并且按照《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条的规定，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理， 物业公司所列出的费用没有一项支出属于公共维修基金的使用范围，这些费用项目均为健翔物业公司为非法占有其所代收的物业管理启动性经费而拼凑的。
法庭辩论结束后，法庭主持了调解，但由于健翔物业公司只同意移交资料，不同意移交物业启动经费，因此调解没有成功。但健翔园业委会代表任晨光表示，对本案有信心，希望其他存在类似问题的小区都能够维护自己的合法权益。
【案件回放 】业主追讨330万元物业启动费
2004年，健翔园小区业委会主任任晨光在无意中发现，小区还有笔“物业启动经费”不知去向，而这笔费用高达330余万元之多。在查阅了相关文件后，任晨 光认为，物业管理启动性经费和大、中修费等属于与公共维修基金同样性质的资金，应纳入公共维修基金管理，归产权人即业主所有。并且，物业管理启动性经费已 经列入了开发建设成本，入住后缴纳的各种维修费有重复收费的嫌疑。于是，2007年3月，小区业委会将前期物业公司告上了法庭。2007年6月，一审法院 驳回业委会请求。
三月 20th, 2008
有关物业管理前期开办费，有的地方也叫前期物业管理启动经费，有许多人现在都不知道该如何收取，有什么政策或法律的依据，我在网上搜索了很长时间，才找到2条依据：
1、适用于北京市的（此文件是否还有效我不太清楚， 只不过此文件时确实明确了如何收取物业管理启动经费）
《北京市居住小区物业管理办法》－1995年7月7日北京市人民政府第21号令
第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。
居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。
物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。
2、适用于宁波市（是《物业管理条例》 刚刚颁布完成后，宁波市建委发的一个文件，应该在有效期内）
关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文实施意见的通知
甬建综〔2006〕450号
（四）初期物业管理费缴交 。开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。
辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。
3、《沈阳市住宅小区管理办法》 (1994年9月8日 沈政发第35号)中第五章 “住宅小区管理经费的来源和使用 ”中有明确的规定：“
第二十七条 新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。
第二十八条 住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50％作为新建住宅小区管理启动经费，50％作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。
第二十九条 房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5％的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。”
这是我找到的两条依据，其他地方的朋友请自行查找。
三月 20th, 2008
水泵房是提供住户生活用水和消防储备水，关系客户生命财产的重要设备，为管理好泵房，做好服务，明确职责，制定如下制度：
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电由工程部负责监控，定期保养、维修、清洁，定期作记录，解决不了的问题书面报项目部．
二、泵房内机电设备操作由工程部指定人员负责，其它人员不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备除“消防泵”外，正常情况下，选择开关置于“自动”位置，所有作标志简单明确．
四、生活水泵一星期内轮换使用一次，主接触器开关每半月检查擦洗一次。
五、消防泵按定期保养规定定期检查，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查．
六、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，泵房管道每半月清洗一次。
七、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
八、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。
九、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
十、地下水池、水箱的液位每周检查一次，确保处于良好状态。
三月 20th, 2008
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。
1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。
2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。
3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。
5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。
6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。
三月 20th, 2008
Previous Posts
