物业管理剪报

朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同

三月 24th, 2008

(主合同)

第一章　总则

第一条　本合同当事人
　　委托方（以下简称甲方）：嘉铭园A区业主大会
　　受托方（以下简称乙方）：北京**物业管理有限责任公司
　　物业管理资质等级： 壹级

证书编号：（建）106113

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方授权业主委员会全权代表嘉铭园A区全体业主，通过招投标选聘中标物业公司，将北京市朝阳区嘉铭园A区委托乙方（即：北京**物业管理有限责任公司）提供物业管理服务，特订立本合同。

第二条　物业管理区域基本情况

物业用途：普通商品住宅小区

座落：北京市朝阳区北苑路86号院

四至：东至关庄西路，南至关庄路，西至1号路，北至北小河南路。

占地面积：33650.98。

总建筑面积：112347.65平方米。

第二章　物业服务范围和内容

第三条　制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程竣工图纸、竣工验收材料、住用户档案、设备设施运行记录等。

第四条　房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础、外墙面、楼梯间、门厅、走廊通道、地下室等。

共用部位的具体界定，应按照建设部[1998] 213号文件之规定，并结合嘉铭园A区的实际情况确定，最终以实际情况为准。

第五条　共用设施设备的日常维修、养护和管理，保证其正常运行。共用设施设备包括：电梯、共用的上下水管道、水泵、排通风设备、落水管、邮政信箱、共用照明、供电线路、配电室（箱）、电视天线、避雷设施、煤气管线、消防设施器材、室外体育运动设施等。

第六条　共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、化粪池、雨水管道、污水井、自行车棚、小区围墙及栏杆等。

第七条　公共区域的绿化养护与管理，保证小区内的树木、花草、绿地等的良好生长。

第八条　公共环境卫生的维护和管理，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及门前三包工作。

第九条　停车场的维护和管理，包括小区地下停车场和地上停车场的车辆出入、停放、安全、卫生等，保证停车场的良好秩序和车辆安全。

第十条  安保监控及公共秩序的维护和管理，包括安保监控设备的正常维护养护、门岗对来人来访进行登记、查验服务、物业区域内巡查，做好安全保卫和防盗工作等。

第十一条　依据北京市养犬管理办法相关规定，规范小区内宠物饲养。

第十二条  消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

第十三条　房屋装饰装修的管理服务，保证装修噪声、气味等污染符合国家规定，保证装修外墙、窗面符合小区统一格局。

第十四条  住用户套内面积中的水、电、煤气、暖气、窗门、卫生洁具等的维修服务。

第十五条  底商和地下公用面积的管理和服务（待乙方正式进驻接管后，与甲方协商解决具体的服务、收费等相关事宜）。

第三章　物业服务质量

第十六条　乙方提供的物业服务质量按以下规定执行：
　　1．执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准一，即普通商品住宅物业管理服务标准。

2、乙方制定的物业管理服务办公服务细则。

第四章　物业服务费用

第十七条　本小区实行包干制， 物业服务收费实行市场调节价，收费标准由甲乙双方协商确定。

1、物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

2、物业服务费由乙方按月  1.97   元（平均价）/平方米.月向业主收取。收取的时间为在每季度的前十日内按季度向业主收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。底商及地下车位的收费另行协商处理。

3、前款所述物业费不含根据《嘉铭园A区业主大会议事规则》第二十四条从物业费中按每建筑平方米每月0.05元提取的业委会经费。

4、物业收费应当按照乙方所投标书报价中承诺的物业费标准递减。

5、物业服务支出包括以下部分：
　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（2）办公费用；
　　（3）物业管理范围和内容所包括的全部公共服务费用；

（4）物业管理企业固定资产折旧；
　　（5）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（6）经业主同意后支出的其他费用。
    第十八条　共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。
    第十九条　乙方对业主房屋自用部位、自用设施设备的维修养护及其他特约服务的费用，由乙方另行收取，收取价格应在物业管理区域内公示并受甲方监督。

第五章　双方权利义务

第二十条　甲方权利义务

1、审定乙方制定的物业管理服务工作计划、物业管理服务制度；

2、检查监督乙方管理工作的实施情况；

3、按照法规政策的规定决定共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用管理；

4、审查乙方提出的财务预算及决算；

5．在与北京嘉泰物业管理有限公司办理物业移交后的三日内，向乙方移交或组织移交北京嘉泰物业管理有限公司移交的以下资料：

（1）小区占地规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（4）各专业部门验收资料；
　　（5）房屋和配套设施的产权归属资料；
　　（6）物业管理所必须的其它资料。

6、自合同生效之日起  三 日内向乙方无偿提供   106.74   平方米建筑面积物业管理用房（如经甲乙双方共同确认，甲方应协助解决乙方物业用房不足部分）。
　　7、协调处理本合同生效前发生的遗留问题，协助乙方做好物业管理区域内的工作。

第二十一条　甲方业主委员会的权利和义务：

1、在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）；

2、监督乙方履行物业服务合同并对乙方物业管理实施情况提出意见和建议；当乙方管理工作达不到合同约定的服务标准时，有权要求乙方限期整改；
　　3、组织物业的交接验收；
　　4、督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；

5、督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，及时交纳物业服务费用；

6、审核乙方提供的物业管理服务实施报告，如实向业主大会报告。

第二十二条　乙方权利义务
　　1．根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；

2、有权要求业主大会、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；

3、向业主和物业使用人收取物业服务费用；

4、对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；
　　5、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务（需取得甲方书面同意），但不得将物业的整体管理委托给第三方；
　　6、每年度向甲方报告物业管理服务实施情况。向甲方或全体业主公布物业服务资金年度预决算情况并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复（对代表甲方的业主委员会须书面答复）。

7、本合同终止时，应移交物业管理权。撤出本物业，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料。

8、乙方向甲方提交人民币30万元的履约保函一份。

第六章　合同期限

第二十三条　委托管理期限为三年；管理合同一年一签。

本合同自2007年03月01日起至2008年02月29 日止。

第七章　合同解除和终止的约定

第二十四条　本合同期满（三年合同期满，以下同），甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年，依次类推。
    第二十五条　本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。

第二十六条　本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。

第八章　违约责任

第二十七条　因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条  业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。

第二十九条　乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，甲方有权从乙方的履约保函中每次扣除罚金1000元；严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条　乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条　任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金50000元；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第三十二条  乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用3‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿且不免除上述移交责任。

第三十三条  为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理，乙方须制定突发事件应急预案。

第九章  其他约定

第三十四条 小区机动车停车位收费问题，待与北京嘉铭房地产有限公司、北京金地停车管理服务公司及相关单位部门协商并达成一致意见后，另行签定补充协议，目前暂按原收费标准及办法执行。

第三十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十章  附则

第三十六条 双方约定自本合同生效之日起15日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第三十七条  本合同未规定事宜，均遵照国家法律有关法律法规文件执行。

第三十八条　本合同的组成包括合同正本、招标文件、投标书、补充协议、附件等，具有同等法律效力。

第三十九条  本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方依法向当地人民法院起诉。对于业主恶意拖欠物业服务费用的，依法提起诉讼解决。

第四十条　本合同正本连同附件 25 页，一式六份，甲乙双方各执两份，上报政府行业主管部门备案两份。

第四十一条　本合同自甲乙双方签章起生效。

　　

    甲方签章：                         乙方签章：

代表人：（全体业主委员会委员）      代表人：

             年   月   日                         年   月   日

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