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近日，南昌中寰广场北楼业主在与隶属于开发商的物业公司数月“拉锯”战中终于赢得胜利，他们依照《物权法》将原物业管理公司——江西中寰物业管理 有限公司（以下简称“中寰物业”）炒掉，实行业主自行管理小区。南昌市物业管理协会相关人士表示，这是《物权法》实行以来，南昌市首个业主自治小区。 缘起：中寰物业账目不清
26日，记者见到了中寰广场北楼业主委员会（以下简称“业委会”）负责人胡主任。谈及为何要将已为业主服务近7年的中寰物业炒掉 时，胡主任说：“去年5月，开发商未经业主同意突然将小区会所转卖，我们便对开发商不信任。当时开发商售楼时，把业主可享受会所作为宣传内容之一。中寰物 业还存在收费账目不清、小区频遭盗窃等问题。
维权：七成业主同意“弹劾”
据介绍，2007年9月，业委会获南昌市房管部门批准。随后，业委会召开业主大会选举出5名业委会成员，负责代表业主与中寰物业交 涉，4名顾问团成员则对业委会工作进行监督。胡主任说：“70%的业主同意解聘中寰物业并由业委会代表业主管理小区。”今年2月底，中寰物业最终同意办理 移交工作，3月初业委会开始实行业主自行管理大楼。 (全文…)
三月 28th, 2008
[摘 要]物业管理合同(物业服务合同)，作为一种新型合同，理论与实务界由于对其性质的不同认识，导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上 众说纷纭以及对该类纠纷法律适用的各行其是。笔者从民法和合同法等基本理论出发，首先认为物业服务合同是属于私法上合同的一种，并同时认为，作为一种新型 合同，由于其对传统合同理论的合同相对性原则、意思自治原则及合同效力规则等提出了挑战，具有较强的个性，应当通过单行立法使其从非典型合同变成典型合 同，以适用社会经济生活的客观需要。
[关键词] 物业服务合同 典型合同 有名化
引 言
物业管理，又称物业服务或物业管理 服务,概括而言,系指“为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动。”[①]它有广义与狭义之分。广义 的物业管理，是指业主对物业依法进行的自治管理和物业业主选聘、委托其他主体管理的结合，包括自主管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主 体（自然人或组织）管理和委托专业物业管理公司管理两种。狭义的物业服务，仅指委托管理的后一种情形，即物业小区的业主通过与专业物业管理企业签订物业服 务合同对其物业所进行的维护和管理。现代意义的物业管理一词仅指狭义物业管理，[②]本文如无特别说明，也在此意义上使用该概念。
在物业管理中，业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同（实践中也称物业服务合同或物业合同等）为表现形态。在我国，随着物业管理业的兴起，各种 因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多，统计资料表明[③]，人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增 长，其中在2005年广东省发生的重大群体性事件中，因物业管理纠纷引起的占12%，物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为目前社会热点问题之一。
然而，人们发现，物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异，甚至有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由原则等 基本原则，与传统合同法理论明显相悖。学者指出，契约类型的判断，是解决契约法律问题的首要步骤。[④]由于对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践 中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是，这既违背了法治的统一性要求，也对我国现代物业管理行业的发展和和谐社会的建设带来不利影响。物业服务合同是公 法上的合同还是私法上的合同吗？如果是私法合同，它属于哪一类民事合同？在物业管理服务中，物业公司与业主之间存在哪些法律关系？物业公司行使的物业管理 权的权利来源是什么？对这些问题的回答，都涉及到对物业管理合同性质的准确定位。本文试就物业管理合同的性质问题加以探讨，以期对物业管理合同的法律适用 有所裨益。 (全文…)
三月 28th, 2008
****临时管理规约
(示范文本)
一、为维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护公共秩序，促进管理有序、安全舒适、环境宜人、文明和谐的新型社区建设，根据国家法律法规，结合本物业项目实际，制订本规约。
二、开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
三、开发建设单位应当在销售物业前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业第一买受人与出卖人签订物业买卖合同时，本规约作为物业买卖合同的附件，由第一买受人对本规约的内容予以书面确认，其效力及于此后的物业买受人。
四、若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。
第一部分 物业基本情况
（应与买卖合同内容一致）
五、本物业区域内物业的基本情况
物业名称： 。
座落位置： 。
物业类型： 。
建筑面积： 。
物业区域四至：
东至： 。
南至： 。
西至： 。
北至： 。
六、本物业区域内的物业服务用房位于： ，建筑面积为： 。
七、物业服务机构的基本情况
机构名称： 。
法定代表人： 。
资质等级及资质证书编号： 。
注册地址： 。
邮编： 。
联系电话： 。
第二部分 物业的使用、维护和管理
八、本物业区域内的业主依法享有以下权利：
（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；
（二）参与本物业区域的物业管理活动；
（三）监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同；
（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；
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三月 28th, 2008
市建委上午公布,业主《临时管理规约》(示范文本)将从5月1日起开始推行。《规约》明确了物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,在前期物业服务合同约定的期限内交纳。
据了解,《规约》适用于前期物业管理阶段,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项 依法作出约定。经过向社会公开征求意见,本次公布的《规约》中增加了影响业主正常生活的行为可进行投诉,开发商对未出售小区公共设施享有业主的权利和义 务,物业服务机构应当将《规约》在该物业项目办公场所公示等内容。
《规约》中除明确了业主依法享有接受物业服务企业提供的服务、参与物业管理活动、监督前期物业服务企业履行前期物业服务合同、知情公共部位收益 及使用、影响业主正常生活的行为可投诉、提议召开业主大会、建议修改规约等权利外,还明确了物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,在 前期物业服务合同约定的期限内交纳。业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的,其费用由双方当事人另行约定。《规约》还禁止业主擅 自对物业区域内拆改房屋承重结构、占用或损坏物业共用部位、私搭乱建、擅自在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、擅自在物业共用部位和相关场所涂改等行为。
三月 28th, 2008
