物业管理剪报

关于物业管理公司违约纠纷的处理

三月 30th, 2008

审判实践中，物业管理公司的 违约行为主要表现在：对物业公用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业 主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营陛设施，或将物业管理权发包给他人等等。审理此类案件时，要充分审查双方签订的物业管理合同，依合同及其相应法律、法规规定作出判决。
(一)对于物业管理公司未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为，应判令其承担相应的违约责任。
(二)对于物业管理公司违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的，应责令其立即恢复原状，给业主或使用人造成损失的，还应当判决 物业管理公司承担赔偿责任。《城市房地产毗连房屋管理办法》规定，异产毗连房屋所有人以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并 签订书面协议。据此，物业管理公司利用物业设置经营性设施，应当征得业主或业主委员会的书面同意，并向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收 益，在扣除物业管理公司代办费用后，一部分应用于补贴物业管理公共服务费，另一部分应纳人维修基金。当然，如双方在合同中对此有约定的，应从其约定。
(三)对于物业管理公司擅自将物业管理权发包给其他物业管理公司行使，借机收取承包金。如果双方因此发生纠纷提起诉讼的，人民法院在审理时应当注意以下几点：
1．对承包合同应当认定为无效。因为物业管理权属于业主所有，开发商作为建设单位，在物业出售后即无物业管理权，没有对物业管理权进行发包的资格，它将物 业管理权发包给物业管理公司行使的行为，是对业主合法权益的侵犯，依照《民法通则》第58条第1款第5项的规定，对此种合同应当确认为无效。
2．在实体处理上，应当驳回建设单位要求物业管理公司支付承包金及承担违约责任的诉讼请求，物业管理公司的收益在扣除合理费用后，应归全体业主所有或充抵维修费用。

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