Archive for 三月, 2008
[摘 要]物业管理合同(物业服务合同)，作为一种新型合同，理论与实务界由于对其性质的不同认识，导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上 众说纷纭以及对该类纠纷法律适用的各行其是。笔者从民法和合同法等基本理论出发，首先认为物业服务合同是属于私法上合同的一种，并同时认为，作为一种新型 合同，由于其对传统合同理论的合同相对性原则、意思自治原则及合同效力规则等提出了挑战，具有较强的个性，应当通过单行立法使其从非典型合同变成典型合 同，以适用社会经济生活的客观需要。
[关键词] 物业服务合同 典型合同 有名化
引 言
物业管理，又称物业服务或物业管理 服务,概括而言,系指“为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动。”[①]它有广义与狭义之分。广义 的物业管理，是指业主对物业依法进行的自治管理和物业业主选聘、委托其他主体管理的结合，包括自主管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主 体（自然人或组织）管理和委托专业物业管理公司管理两种。狭义的物业服务，仅指委托管理的后一种情形，即物业小区的业主通过与专业物业管理企业签订物业服 务合同对其物业所进行的维护和管理。现代意义的物业管理一词仅指狭义物业管理，[②]本文如无特别说明，也在此意义上使用该概念。
在物业管理中，业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同（实践中也称物业服务合同或物业合同等）为表现形态。在我国，随着物业管理业的兴起，各种 因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多，统计资料表明[③]，人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增 长，其中在2005年广东省发生的重大群体性事件中，因物业管理纠纷引起的占12%，物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为目前社会热点问题之一。
然而，人们发现，物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异，甚至有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由原则等 基本原则，与传统合同法理论明显相悖。学者指出，契约类型的判断，是解决契约法律问题的首要步骤。[④]由于对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践 中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是，这既违背了法治的统一性要求，也对我国现代物业管理行业的发展和和谐社会的建设带来不利影响。物业服务合同是公 法上的合同还是私法上的合同吗？如果是私法合同，它属于哪一类民事合同？在物业管理服务中，物业公司与业主之间存在哪些法律关系？物业公司行使的物业管理 权的权利来源是什么？对这些问题的回答，都涉及到对物业管理合同性质的准确定位。本文试就物业管理合同的性质问题加以探讨，以期对物业管理合同的法律适用 有所裨益。 (more…)
三月 28th, 2008
****临时管理规约
(示范文本)
一、为维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护公共秩序，促进管理有序、安全舒适、环境宜人、文明和谐的新型社区建设，根据国家法律法规，结合本物业项目实际，制订本规约。
二、开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
三、开发建设单位应当在销售物业前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业第一买受人与出卖人签订物业买卖合同时，本规约作为物业买卖合同的附件，由第一买受人对本规约的内容予以书面确认，其效力及于此后的物业买受人。
四、若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。
第一部分 物业基本情况
（应与买卖合同内容一致）
五、本物业区域内物业的基本情况
物业名称： 。
座落位置： 。
物业类型： 。
建筑面积： 。
物业区域四至：
东至： 。
南至： 。
西至： 。
北至： 。
六、本物业区域内的物业服务用房位于： ，建筑面积为： 。
七、物业服务机构的基本情况
机构名称： 。
法定代表人： 。
资质等级及资质证书编号： 。
注册地址： 。
邮编： 。
联系电话： 。
第二部分 物业的使用、维护和管理
八、本物业区域内的业主依法享有以下权利：
（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；
（二）参与本物业区域的物业管理活动；
（三）监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同；
（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；
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三月 28th, 2008
市建委上午公布,业主《临时管理规约》(示范文本)将从5月1日起开始推行。《规约》明确了物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,在前期物业服务合同约定的期限内交纳。
据了解,《规约》适用于前期物业管理阶段,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项 依法作出约定。经过向社会公开征求意见,本次公布的《规约》中增加了影响业主正常生活的行为可进行投诉,开发商对未出售小区公共设施享有业主的权利和义 务,物业服务机构应当将《规约》在该物业项目办公场所公示等内容。
《规约》中除明确了业主依法享有接受物业服务企业提供的服务、参与物业管理活动、监督前期物业服务企业履行前期物业服务合同、知情公共部位收益 及使用、影响业主正常生活的行为可投诉、提议召开业主大会、建议修改规约等权利外,还明确了物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,在 前期物业服务合同约定的期限内交纳。业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的,其费用由双方当事人另行约定。《规约》还禁止业主擅 自对物业区域内拆改房屋承重结构、占用或损坏物业共用部位、私搭乱建、擅自在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、擅自在物业共用部位和相关场所涂改等行为。
三月 28th, 2008
湘樟园小区“暗战”升级：1050户业主VS一家物管，小区被电业局强制停电
房产局：这事双方都有错最新情况：26日终于来电了，但业主与物管公司之争仍引人深思
三月 27th, 2008
富力广场管理处出“新招”，不按时缴费要填申请书。本报记者李晓瑛摄 本报讯 （记者 李晓瑛）每逢季末，富力广场管理处就“例牌”加夜班。点解？“催收管理费是项大工程，特别是对于我们这些拥有6000多户人的大型社区”，物管主任表示。昨日，管理处出“新招”：迟交管理费者，可暂不缴付滞纳金，但需写申请书。
限期已到 仍有人不交费
昨日上午8点半，富力广场收费处刚上班，业主周先生就揣着531.5元，赶来付清第一季度的管理费。按照通知，从3月25日起，未交管理费者应 加收每天0.1%的滞纳金。“前段时间实在太忙，可以不计收吗？”周先生问道。工作人员笑着同意了，并拿出了一份《申请书》，让周先生填写。
该《申请书》要求业主填写迟缴费的原因，并承诺日后按时交费，然后签名确认。但在管理处的缴费清单上，仍有约200个空格，即约有4%业主还未交费。
拒交管理费 原因各异
昨日下午，记者跟随管理处工作人员上门催收费。来到D区某户，屋内一女子打开门回应：“我还没发工资，等有钱了再交费。”来到B区，有住户投诉，“原来我们楼下共有2个保安值勤，现在只剩下1个了，等问题解决了才交费”。
此外，还有业主不满意小区改动了原规划，于是拒绝缴交管理费。对此，管理处觉得十分为难，“这类问题又不属于我们的权限范围”。
成本压力大 物管喊难
据了解，富力广场一直都采取季末收取季度管理费的方式。管理处主任介绍，往年集团总公司对下属的管理处会给予适当的补贴。“而从2008年开 始，我们不但要自负盈亏，还得定期给总公司上缴利润。由于运营的成本压力非常大，整个管理处从3月17日起，每晚加班催收管理费。”
广州市物业管理专家谢凯表示，物业公司的尴尬地位造就了收费难问题。业主拒交管理费，原因大多来源于不满物业公司的服务或者开发商留下的问题。但物业服务的水准如何界定、由谁来界定等问题，仍不明确。
业主看法
拒交费业主影响他人利益？
焦点广州房地产网曾经做过一个关于缴交物业管理费的调查，结果显示：约有87%的业主认为，管理公司服务不到位，业主有理由拒绝缴交管理费。其实管理费纠纷非常普遍，市民对此也各有见解。
富力广场T区业主林女士：以物业公司的某项问题而全盘否定其成绩和成果，似乎有点不妥。而且如果大多数业主都交了管理费，那拒交的人就影响了整个小区的利益。
富力广场A区业主李先生：如果物业管理公司没有认真履行合约，业主们可以起诉它，并要求对相关问题追究其违约责任。我觉得拒交管理费解决不了问题。
（转自南方都市报）
三月 27th, 2008
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