Archive for 四月 7th, 2008
2008年1月1日生效的《劳动合同法》，标志我国劳动关系管理法律化时代的到来。日前暴露出来的“华为辞工门”事件，在全总高度关注下，获得了积极进 展，华为收回“成命”，愿意在广东省和深圳市总工会帮助指导下，认真做好维护员工权益的工作。这次辞工事件说明企业行为必须依法规范。但对作为诞生仅二十 多年的新兴朝阳产业物业管理，在其发展还不成熟，一开始就是政府主导的微利低价定位，在多年来的“亏损”“微利”经营状况下，迫使物业管理这个劳动密集型 行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境，特别是 行业业已多年潜在的用工成本、违法风险大幅上升，物业管理企业、物业管理从业者和业主三方之间的利益关系面临重大调整，要求必须限期解决长期存在的行业微 利低价定位，和由此导致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同权、基层操作员工超低收入并导致保安、保洁、维修等岗位员工严重流失、无工可招 诸多矛盾，《劳动合同法》必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。
一、《劳动合同法》陷物业管理“经营透支”
作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用不可能立刻予以提高。相 反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经 营变得越来越困难。
据香港媒体报道，《劳动合同法》实施之后将会增加台商的经营成本，以一年的成本计算就会增加8%，可能会导致很多中小企业台商倒闭。 《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期限满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金；劳动合同期限三个月以上不 满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个 月。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，因为物业管理企业属于劳动密集型、员工流动性大的企业，大部分的员工都是一年一签，《劳动合同法》对劳动合同期满的赔偿和对试用期的规定，这必然将直接导致企业的人工成本的上升，本人估计至少上涨10%左右，这对于劳动密集型的物业管理行业，不少企业都挣扎在微利乃至亏损经营边缘的情况下，一年的成本增加超过10%，物业管理企业的经营成本陡增，企业的“经营透支”严重。
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四月 7th, 2008
今年来，罗湖吓围新村村民小组商铺租户都接到村物业部派发的一纸通知，要求每个租户每月必须交30元“管理费”，对此，租户们不能接受。近日， 记者从吓围新村物业部了解到，收费是村里自行研究决定的，并没有什么政策依据，目的是为了补贴村聘请治安人员的支出费用。而该村民小组所属的清水河街道办 则表示对此不知情。
“管理费”提高到30元
“通知：我村物业管理部，从去年12月份开始提高小店收费标准，每月30元，得到大部分小店的支持，特此表示感谢，但仍有极少部分小店拒绝缴纳 费用，希收到通知后主动缴费，如拒交者，一切后果自负。特此通知。吓围新村物业管理部。”“通知：从3月18日起，村将安排专业收费员上门收取，小店、超 门面管理费收费标准：小店每月30元，超门面或占道经营收取费用100－500元不等。同时，希租户及门面经营户积极配合工作。对乱摆卖问题，管理部将严 厉杜绝，并结合城管对小区进行一次全面清理。吓围新村物业管理部。”
今年来，罗湖吓围新村的商铺租户分别接到以上两张通知，送通知上门的人员表示，如果不按时缴费，将进行拆水表、电表处理，弄得他们人心惶惶。
“凭什么啊，我们可是给房东交了租金的，为什么还要额外交管理费？”对此，一些租户很不理解，并拒绝交费，但也有一部分租户担心被断水断电，已经把管理费交了。
据一些租户介绍，一直以来，他们除了交租金之外，还另外每月交10元的管理费给房东，由于考虑到钱不多也就算了。可这一次竟然提到了30元，他们觉得太多了，接受不了。由于钱是交给村物业部的，房东向他们说明，交不交随他们的便，房东不管。 (more…)
四月 7th, 2008
近年来，我市新建的住宅小区，多数为封闭式的物管区域，停车场地是其重要的配套设施，由于停车难问题的日益突出，围绕小区停车场地的车位权属和收益归属，也成为小区业主、物业公司、开发商的争议焦点。
焦点一：车位产权属“公”还是属“私”？
当前，小区车位大致分为3类：一类是封闭式的独立车库，业主购买后拥有房产证，其权属较为明确；二类是地下停车场车位，目前主要由开发商进行出售或出租；三类是占用楼外空地的临时车位，这类车位因占用业主的共有面积，归业主所有。
现阶段，最容易引起争议的主要是地下车位的权属问题。是业主无偿使用？还是由开发商出售或出租给业主？或是只能收取管理费用？多数业主与物业管理方、开发商方面各执一词。
根据我国2003年颁布实施的《物业管理条例》第二十五条规定，物业管理用房、停车场 库 、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。业主据此要求免费使用地下停车位。
但是，2007年国家新颁布实施的《物权法》第七十四条明确规定，建设区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设区域 内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。 目前，多数开发商以所有当事人的身份，出售或出租停车场车位。 (more…)
四月 7th, 2008
在工作间少不免会遇上争执，尤其是与雇客服务有关的工作，雇客一声不满意，可以向你大声指责，甚至向你的上司、同事投诉﹔被投诉已经不好受，最可怕的是受到不公平的指责时，百辞莫辩，而雇客永远是对的，你既要为自己辩护，取信于公司，又不能得失客人，两难的局面，如何将罪名减至最低呢？ 切忌：情绪化 当发生争执时，有一大忌讳，必须避免情绪化的响应，否则令事情恶化。 被别人指责时，你的实时反应是甚么﹖答案可能是害怕、愤怒、迷惘，想实时反击、还是脑海一片空白呢﹖ 人的情绪其实极容易受影响，尤其是面对一个情绪激动、说话连珠炮一般，正在指责自己的对象时，个人情绪实时被挑动起来，你可能哑口无言，或者失去平常的理智，互相指责。 陷入情绪化的对骂是最失控的局面，一旦说出一些伤害性的说话时，尤其是在上司在场的情况下口出恶言，只会令本来没犯错的你实时「罪名成立」，公开地开罪对方。 因此，不论对方态度多恶劣、内容多无理，都不要立即动怒，请保持平和的心境，向对方重申自己一方的立场﹔遇上无理的责骂，也不必立即道歉，否则是直接承认了错误，对方指责有理，助长对方继续无理的要求。 己所不欲 勿施于人 如你已重申了自己立场而对方仍不肯让步，不妨中止对话，有礼地响应：「既然如此，我希望请示一下上司，看看有何解决方法吧﹗劳烦你稍等一会。」如此，可立即中止双方激动的情绪，你亦可藉此机会与上司、同事，甚至只是自己一人静下来，想想缓和的方法。 而对方在没有对象指责的情况下，亦可以冷静下来，减少激动的情绪，可以平静下来慢慢谈。最重要是表现得不亢不卑，对方才没有再指责的余地，一定要平等地对谈。 在顾客永远是对的年代，顾客的权益受尽保护，而投诉蔚然成风﹔作为顾客，付出了金钱代价，一旦利益受损，为自己争取最好的回报确是合理之举，但也得合乎礼仪，依遁互相尊重的基本原则。例如写投诉信、投诉电话，尽其量是道出事情的始末，最好能够附带实在的证据表达你认为不满的地方，切忌泼妇骂街式指责，这只会分散对方注意力，忽略了事情的本质。 总结 工作的时候，我们是服务者﹔下班后，我们也会成为别人的顾客，所谓己所不欲，勿施于人，每当我们想投诉时，想想工作时，我们也不想遭投诉，自然会减少情绪化的谩骂，少一次无谓的冲突。
四月 7th, 2008
按照现行老式小区收费标准，每套房屋每月管理费4.5-7.5元，保安、保洁费3－6元。平均算来，每平方米物业费0.2元左右，10多年来消费指数不断上升，这个标准一直没变。 10多年来，老式住宅小区物业收费标准一直没变，每平方米0.2元左右，相应之，房屋管理成本在不断上涨，上海多家物业公司因此巨额亏损濒临“死亡”。
昨天，市物业管理行业协会向16家为老式小区提供服务的物业公司发去调查表，协会透露，将通过调查座谈的形式取得老小区物业的收支数据，反映物业公司在此类经营上入不敷出的局面。本月中旬，一份提升老式小区物业收费标准的报告将呈送房地及物价部门。
物业收费标准10年没变
物业行业协会昨日下午专门召开住宅小区物业管理费面临困境研讨会，协会相关负责人直言，多家物业公司无法承受巨额亏损濒临倒闭。
仙霞物业代表称，物业每年实际需向物业员工支付14.5个月的工资，才能符合劳动法的标准。同时，不少岗位需要聘用几个人同时工作，例 如，一个24小时开放的自行车棚，如果4个员工轮番工作，那么公司必须给每人支付工资。而如果仅用1名员工24小时工作，一旦该人申请劳动仲裁，物业也将 面临赔付其4倍工资的局面，可车棚每月的收入可用“微乎其微”来描述。
工联物业代表则强调，目前老式小区并非按等级收费，此前，住户每月按户向物业公司缴纳管理费，一室户3元、二室户4.5元、三室户6 元，1996年起调整为4.5元、6元、7.5元，至今有10多年未作调整，加上保安、保洁费等，“平均算来，每平方米物业费0.2元左右。10多年来消 费指数不断上升，而这个标准一直没变。” (more…)
四月 7th, 2008
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