物业管理剪报

汕头：收费责任怎界定？停车场地及管理服务等问题备受关注

四月 7th, 2008

近年来，我市新建的住宅小区，多数为封闭式的物管区域，停车场地是其重要的配套设施，由于停车难问题的日益突出，围绕小区停车场地的车位权属和收益归属，也成为小区业主、物业公司、开发商的争议焦点。

焦点一：车位产权属“公”还是属“私”？

当前，小区车位大致分为3类：一类是封闭式的独立车库，业主购买后拥有房产证，其权属较为明确；二类是地下停车场车位，目前主要由开发商进行出售或出租；三类是占用楼外空地的临时车位，这类车位因占用业主的共有面积，归业主所有。

现阶段，最容易引起争议的主要是地下车位的权属问题。是业主无偿使用？还是由开发商出售或出租给业主？或是只能收取管理费用？多数业主与物业管理方、开发商方面各执一词。

根据我国2003年颁布实施的《物业管理条例》第二十五条规定，物业管理用房、停车场 库 、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。业主据此要求免费使用地下停车位。

但是，2007年国家新颁布实施的《物权法》第七十四条明确规定，建设区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设区域 内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。 目前，多数开发商以所有当事人的身份，出售或出租停车场车位。

接手区域物业服务的物管企业则认为，根据《物权法》第八十二条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施， 并接受业主监督。物管区域车位的权属，依法主要有“产权”和“非产权”两种情况。其中，“非产权”车位，是物管区域的地上停车场（不符合产权登记技术规范 的）及用于临时停车的过道等，其占用的地面属全体业主共同所有，车位权益也应归属全体业主共同所有，开发公司无权销售车位长期使用权。这类车位的收费，应 由被委托的物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，接受业主的监督，以表明其业主群体的共同所有的性质。

焦点二：停车收费是使用费还是管理费？

此外，围绕停车难，停车场的收费权益归属，也是停车场建设、管理和使用3方的争议热点。

小区物管企业认为，物管区域内的停车费，应该包含“车位使用费”和“车辆管理费”两大部份。其中，“车位使用费”是指停车车位的场地使用费，或者 说是“车位租金”；而“车辆管理费”则是指车位上的车辆停放过程中，其接受的服务管理中包含的人员工资、水电、消防、通风等设施的成本经营费用。他们认 为，已购车位的车主，拥有其车位场地的产权和使用权，其交纳的停车费应只是“车辆管理费”；而其他未购买车位所有权的车主，应交的停车费则应包含“车位使 用费”和“车辆管理费”两方面内容。这样有利于分清车辆保管过程中各方的安全责任，明确因责任事故带来的赔偿风险。多数业主则表示，停车费就是一种有偿服 务，包含着安全、管理等责任，是一种类似于合同的约定方式。只要交纳了停车费，就在一定程度上形成等同的“契约”，收费一方就必须承担起相应的风险责任。

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