在最近的淡市促销中，送管理费成为很多楼盘的促销方式。而有些开发商送得更是十分慷慨：“免10年物管费。”这样的承诺到底可信否？律师提醒买家，要 提防开发商信誓旦旦，物业公司不买账的危险。特别是一承诺便是十年之久，这样的承诺究竟能否保持有效？置业专家提醒买家，假如开发商开出送管理费的优惠， 如果是送一两年管理费倒还无妨，假如是一送便是十年、二十年，则应与其砍价折成现金优惠最为着数。
开发商无权送管理费
事实上，开发商无权送管理费。根据新的广东省物业管理条例，楼盘卖楼免一定期限管理费，或者业主介绍买楼获送管理费的行为已明令禁止。业内人士 表示，物业管理费是物管公司管理小区的费用，无论是开发商还是物管公司都没有权减免某些业主的物管费，否则是侵害了其他业主的利益。
据了解，开发商与物业公司分属两个系统，开发商在楼盘全部售出后就完成了自己的任务，至于物业管理并不是开发商应该承担的义务，有可能将由小区 业主委员会所选出的另一个新的物业管理公司管理，如果新的物业管理公司不认账，消费者又将向谁要“十年的管理费”？房地产律师广东伯方律师事务所副主任陈 敏认为，虽然《意见稿》规定开发商原来承诺的减免物管费由开发商承担，但如果开发商不承担该责任，物管公司最终还是要告不交管理费的小业主。因为法律上规 定要承担物管费的始终是小业主，而不是答应减免物管费的开发商。
折现方式最有保证
置业专家认为，假如开发商承诺送“十年管理费”的话，买家假如能够与之据理力争，将其换成折扣，在楼价中折现，其实是最精明的做法。当然，假如 仅仅承诺送一年、两年的则问题不是太大。特别是对于大型小区，一般一年两年还没有开发完，开发商与物业管理公司其实还是一体，兑现承诺的风险不会很太。
假如无法折现，那买家最好能在补充协议上，将赠送管理费的问题写清楚，假如今后有纠纷产生，要有保护自己权利的证据在手，千万不能相信开发商的口头承诺。
四月 11th, 2008
4月10日，山东省建设厅在全省住宅与房地产工作会议上下发公布《山东省物业管理条例(征求意见稿)》。据介绍，山东省人大常委会已将其列入2008年地方立法确保计划。
物业服务企业 不称职最高罚20万元
条例规定，物业服务企业将全部物业管理一并委托给他人管理的，降低资质等级，处以10万元以上20万元以下罚款，情节严重的吊销资质证书；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员管理项目的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
受到所属行业自律组织公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业管理招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
建设单位 私选物业公司罚10万元
物业纠纷中，一些建设单位制造的遗留问题也是诱因之一。根据条例，建设单位未通过招投标的方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，且逾期不改，将处10万元以下罚款。此外，未依法交纳质量保证金的，可处10万元以上、30万元以下的罚款。
条例还规定，建设单位应协助购房者与相关专业经营单位签订供水、供气、供电、供暖等服务合同；专业经营单位委托物业服务企业代收的费用，应当与物业服务企业签订协议。建设单位应当按照约定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任。
配套公建 不得擅改用途
小区里的配套公共建筑究竟该由谁建？怎么建？诸如此类问题引发了不少纠纷。条例规定，按照规划需要在住宅小区配建学校的，建设投资由政府财政列支，属于政 府所有；可以由建设单位代建，但不得摊入商品住宅建设成本。按照规划需要在住宅小区内配建会所、幼儿园的，凡摊入商品住房成本的，属于业主共有；未摊入 的，属于建设单位所有，建设单位可以自行经营或者出租、出售。
此外，条例对物业服务用房、社区居民委员会用房、小区政府管理用房等配套公共建筑的建设均做出了详细规定，并明确规定，以上五类配套公共建筑，不得抵押、交换、买卖或改变用途。
停车位 业主购车前应先协调位置
条例规定，物业管理区域内的机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。利用物业共有部位设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主共同或业主大会决定。
物业管理区域内的业主在购车前，应当事先与物业服务企业协调停车位置。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
四月 11th, 2008
