烟台：称收不上费用 物业公司要撤离福莱花苑

四月 15th, 2008

■称收不上费用，已无力支付员工工资及其他维修费用，无法继续提供服务，请业主们另聘他人

■业主称不是赖着不交，而是福莱花苑没按约定完善配套设施，当初开发商的很多承诺没有兑现

记者 李俊玲 实习生 赵鹏 报道

水母网4月13日讯 “小区的垃圾没人收、路灯到晚上也不亮了，整个小区全乱套了，小区物业公司贴出《公告》说不管了，要撤走，弄得小区居民人心惶惶的。”连续几日，本报热线接到多名福莱花苑的居民打来的投诉电话。

从前：进小区如同过关

如今：如入无人之境

11日下午三点多，记者赶到福莱花苑小区。 小区大门是敞开的，传达室的门卫没有对记者进行任何询问和阻拦，这让记者多少感到有些意外。因为，过去记者到朋友家做客，曾三四次进入福莱花苑，每次进门 都跟过关一样，需要报出朋友的名字和所在楼号，还要朋友亲自来领或给门卫打电话才能进入，没想到这次如入无人之境般顺利进入。

进入小区，记者特意围着小区里转了一大圈， 并没有发现读者在热线电话中说的“垃圾满地、没人管”的现象。一位居民告诉记者：“物业公司4月8日贴出《公告》后有那么一两天垃圾没人管，后来，在业主 委员会的协调下又开始收垃圾了，停了一天的路灯也重新亮了，但大家心里都没有底，因为一旦物业公司和业主委员会达不成协议，到了14号，物业公司肯定就撤 走了，那时我们居民可咋办？”

“物业公司为什么突然提出要撤走不干了呢？业主和物业公司之间存在什么纠纷？”记者不解。

一位住户说：“别的纠纷倒是没有，主要是物业公司收不上物业管理费。”

“我们住户也不是赖着不交，而是福莱花苑没 有按约定完善小区配套设施。当初大家买房子时开发商的很多承诺都没有兑现，什么幼儿园、停车场、老人娱乐室和网球场等都没有兑现，所以我有三四年没有交物 业费了，但垃圾费和电梯费我们都交了。说白了，我们不是不想交这个物业费，是因为没有享受到买房时开发商承诺的服务，心里憋得慌，所以大家谁都没交。他们 买得起马就配得起鞍，不应该食言。”另一位居民搭话说。

一位刚刚买菜回来的老先生插话说：“现在物 业公司就和居民耗上了，前几天提出每平方收取8毛钱物业费，还不含电梯费，业主们觉得贵，没有达成一致意见。上周，物业公司突然间说撤就要撤了，有两天时 间小区都快成垃圾场了，后来不知是谁又把卫生给收拾了。这个小区有1500多户人家，没有一个好的物业管理怎么能行，我们大家就希望能有人好好管管。”

物业公司无力继续垫付巨额物业管理费

住户说的《公告》是怎么回事？在住户的指引下，记者在小区内一栋居民楼的防盗门上看到了烟台市城建开发物业管理有限公司福莱花苑物业管理处《致福莱花苑业主公开信》和小区业主委员会的《公告》。

《公开信》上这样写着：

福莱花苑小区开工建设后，开发商即根据有关 规定于2001年10月30日与烟台市城建开发物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，由我公司对小区实施前期物业管理，同时开发商考虑施工给 广大业主带来不便，一直由开发公司向物业公司支付前期物业服务费，未向业主收取。

2005年5月15日，福莱花苑小区业主委 员会已选举成立并在烟台市房管局登记备案，但业主委员会一直未与物业公司签订物业管理合同。在此期间，物业公司只向业主收取电梯运行费和垃圾费，物业费继 续由开发公司垫付，至今开发公司已垫付物业费近800万元。现福莱花苑小区工程基本完善，开发商已按物业管理条例规定配备了物业管理用房和经营用房，并经 房管局验收确认，现开发公司已于2008年1月通知业主委员会移交资料，同时通知物业公司物业费只垫付至2008年3月31日止，期间应由业主委员会按规 定选聘物业公司。

自2008年1月以来至今，物业公司一直与 业主委员会进行过多次协商沟通，希望业主委员会早日选聘物业公司并签订物业管理合同，但业主委员会一直没与物业公司签订管理合同，现物业公司已无力支付工 作人员工资及其他维修费用，无法继续提供服务，我们将于2008年4月8日停止对小区进行物业服务，对2008年4月8日以后福莱花苑小区发生的任何事情 我公司不再承担任何责任，请各位业主做好防盗及可能由于欠费造成的停水、停电准备工作，由此带来的不便敬请广大业主谅解！

小区业主委员会：一切正在协商中

拟公开选聘物业公司

在芝罘区，福莱花苑是比较知名的：开发初期，其 元/平方米的房价，一度刷新了芝罘区商品房的最高价，也使这里成为许多烟台人心目中的高档社区。

“许多住户花费高额房价入驻福莱花苑，看好的不仅是小区的地角，更是其规范管理。”住户这样说。

然而，物业公司值班的女工作人员告诉记者： “居民一直不缴纳物业管理费，公司已无力继续垫付，要撤走的原因已在《致小区业主公开信》上说明了，如果下周一也就是4月14日，公司和小区业主委员会再 达不成一致意见，我们将正式撤出这个小区，只能让业主们重新选择其他物业公司来管理了。这几天我们还一直坚守岗位，如果小区居民以后能按时交管理费，我们 就继续管理，达不成协议就撤走。”

在采访中记者了解到，目前，福莱花苑小区业主委员会正在与物业公司进行积极协商，在给住户的《公告》中，业主委员会表示：为尽早结束小区物业撤走所造成的混乱局面，业主委员会已与小区原物业管理公司进行了紧急磋商，一些问题得到沟通，一些问题达成共识。

而且，物业公司向业主委员会提出，小区物业管理公司已经改制并与开发商脱离，自负盈亏，开发商已经停止拨款，小区物业管理费的来源成了问题。对此，业主委员会表示理解物业公司的困境，双方都认为应尽早结束这种不正常的状况。

此外，为了维护小区的正常秩序，业主委员会 决定选聘符合广大业主意愿的物业公司，并建议业主在选聘中，在相同条件下，优先选聘原物业公司。现有的物业公司表示愿意配合业主委员会的选聘工作，并提出 服务质量更好的竞选方案；主动征求业主委员会的意见，把小区物业管理收费主动降低到能够承受的最低标准，尽力降低业主的经济负担。

正因为业主委员会就一些问题与物业公司达成了一些共识，从4月9日下午开始，物业公司才又恢复小区正常的物业管理。而业主委员会将于2008年4月14日前完成组织选聘物业公司并签署物业服务合同。

采访中记者得知，在2008年4月14日前，就物业公司的选聘和其他问题在小区已书面征求意见形式召开业主大会。为早日让业主享受优质的物业服务，书面征求意见将在四日内完成，选聘工作在五日内完成。

业主委员会承诺，业主与开发商之间的纠纷， 业主委员会将和广大业主们一道通过各种渠道向有关部门申诉，以切实维护业主的合法权益。并且在2008年4月14日前，就物业公司的选聘和其他问题在小区 以书面征求意见形式召开业主大会。为早日让业主享受优质的物业服务，书面征求意见将在四日内完成，选聘工作在五日内完成。

另外，业主委员会也表示，业主与开发商之间的纠纷，业主委员会将和广大业主们一道通过各种渠道向有关部门申诉，以切实维护业主的合法权益。

采访中记者还了解到，造成小区物业管理风波 的因素是多方面的：一边是物业公司收不上管理费无力继续垫付想撤走；一方是因为当初买房时开发商的承诺没有兑现，不愿交物业管理费的居民。那么，福莱花苑 的物业管理问题最终将如何解决？4月14日业主和物业公司之间能否协议？本报将继续予以关注。

福莱花苑物业要撤走 业主委员会暂不选聘物业公司

福莱花苑

《物业公司要撤离福莱花苑》的消息经本报披露后，引起许多物业管理公司和读者的关注，报道刊发后，许位读者打来电话探讨自己对事件的看法。

因为物业费收取问题，福莱花苑物业公司和小区业主委员会没能达成一致协议，4月8日，福莱物业管理处贴出一封《致福莱花苑业主公开信》，信中表示：如果14日物业公司和小区业主委员会就一些问题不能达成共识，物业公司就要撤离福莱花苑小区。

昨天就是《公告》通碟的最后一天，福莱花苑小区物业管理公司和小区业主委员会如何解决这起物业纠纷？小区现在的情况怎样？昨天上午，记者再次来到福莱花苑。

物业公司暂没撤走

但决定权在业主委员会手中

昨日上午9点多，记者走进福莱花苑小区，看到几位退休的老人正带着孙子在小区健身场所游玩嬉戏，和煦的春风暖暖地吹在脸上，让人感到温暖、惬意。沿着小区走了一圈记者发现，除了门卫对进出小区的人及车辆不加阻拦外，小区的其他情况一如往常。

在福莱花苑物业管理处，记者找到了该公司的负责人张先生。

记者：“今天就是14号了，你们物业公司和业主委员会就有关物业管理及收费问题是否达成了协议？如果达不成协议，物业公司真的马上就撤出福莱花苑吗？”

张先生一脸无奈：“从目前情况看，达成一致的希望非常渺茫，到现在，小区业主委员会也没有给我们一个准确的答复。据我们所知，现在业主委员 会内部对一些问题还存在分歧，意见不统一。”张先生告诉记者，这个物业公司是从2000年12月受聘于福莱花苑开发商，并接手小区物业管理的，“现在都七 八年时间了，小区的前期管理已经结束。从今年4月1日开始，开发商就给我们‘断奶’了，以后的一切开销我们都得自负盈亏。我们并不想撤走，毕竟在这个小区 工作七八年了，可以说对小区人熟地熟，管理起来驾轻就熟。但现在是市场化经济，物业公司每天的人员工资和各项费用开销都在六七千元，多挺一天就多一天的损 失，公司承担不起啊。如果今天再没有确切答复，我们也只好先撤出了。”

“您认为，现在物业公司和小区业主委员会之间达不成协议的主要原因是什么？”记者问。

张先生说：“现在关键的不是物业管理费问题，而是小区业主委员会是否选聘我们的问题。应该说，这么多年来，大多数业主对我们提供的服务还是 持肯定的态度的。一部分不同意选聘我们的业主是因为开发商当初有些承诺没有兑现，土地证没有落实……可这些都是开发商的问题，物业公司解决不了啊，有些业 主不理解，我们也没办法，只能等待小区业主委员会的最后通知。至于每平方收取多少物业管理费合适可以协商，但我们总不能一直无偿提供物业服务吧，那太不现 实了。退一步说，就算业主委员会最终不选聘我们，我们也不希望看到小区乱哄哄的，也愿意配合新接手的物业公司进行相关的交接工作，问题是这个时间不能拖得 太长，因为毕竟每天产生的费用没法解决。”

采访中记者了解到，福莱花苑物业管理处是小区建成初期开发商选聘的物业公司。根据《新物权法》的有关规定，小区建成初期，在业主入住率没达 到50%的情况下，物业公司可以由开发商直接指定或选聘，待小区配套设施逐步完成，小区人口入住率超过50%以上后，必须按照相关的法律程序，由小区业主 自愿选出代表业主利益的业主委员会，再由业主委员会择优选聘物业公司，为小区居民提供服务，对小区进行日常管理。

也就是说，烟台市城建开发物业管理有限公司福莱花苑物业管理处到今年的4月1日为止，已经完成小区完善配套设施期间的前期物业管理工作，想 再继续服务于该小区，就得由小区业主委员会公开征求小区业主们的意见，重新选聘，并签订相关的物业管理合同。该物业公司能否重新上岗，决定权掌握在业主委 员会手中。

业委会：内部意见一直不统一

暂不选聘任何物业公司

面对物业公司就要撤出小区的问题，福莱花苑业主委员会又是如何看待这件事的呢？他们对于是否选聘这家物业公司继续管理该小区有没有形成一致意见？昨天中午，记者采访了福莱花苑业主委员会负责人之一周先生。

福莱花苑

周先生告诉记者说：“自从物业公司贴出要撤出小区的公告后，这几天业主委员会一直在就相关问题进行协商，但业主们的意见一直不统一，就是否继续选聘该物业公司一事两方意见相持不下。”

周先生介绍，有的业主认为，当初福莱花苑的房子开盘价起价就在3800元到4000元之间，在当时的烟台房地产市场上算是高价了。但那时， 开发商并没有向购房者说明福莱花苑是划拨土地，导致一些后来想卖房的人在办理相关过户手续时才知道，卖房时每平方还要交1000元的土地转让费，这里的房 子面积大多都在100平方米以上，卖一套房子光土地转让费一项支出就得十多万，这一项费用，就把这几年房价上涨带来的利润消耗得差不多了。这部分业主的意 见是针对有关问题继续找房地产开发商交涉，暂不选聘任何物业公司；

还有一部分业主的意见是该选聘物业公司就选聘物业公司，毕竟小区的日常管理不能中断，小区居民还需要物业公司提供的相关服务，可以一边找开发商协调解决有关问题，一边选出合适的物业公司给小区居民提供管理和服务。

……

“业主们的意见一直没法统一起来，还在协商。”周先生说。

“那是不是说即使现有的物业公司停止服务撤走了，业主委员会暂时也不会选聘其他物业公司接手继续管理小区了？”记者追问。

周先生想了想说：“应该是吧，小区业主委员会暂时不会选聘任何一家物业公司。”

市房管局：新物业公司没有接手前

现物业公司不允许撤出

福莱花苑的物业纠纷是起个例，却吸引了许多物业管理公司及市民的目光。毕竟，在“物业管理”日臻完善的今天，居民如何维权，物业公司如何处理好生存与有效管理的关系，显得越来越重要。

记者不禁暗自为福莱花苑1000多户居民捏着一把汗，因为偌大的一个居民社区一旦没有了物业管理，不说别的问题，光是居民每天倾倒的垃圾没 人清理，不出几天就会让一个花园般的小区变成垃圾场。那么，在没有选聘新的物业公司进驻福莱花苑前，现有的物业管理公司是否能够像他们说的那样随时可以撤 出该小区呢？

记者随后采访了烟台市房管局物业管理科的宫先生。宫先生答复很明确：“根据有关规定，小区业主委员会在没有推选出新的物业公司前，原有物业 公司不能随便撤出福莱花苑小区。要在小区业主委员会选聘出新的物业公司并办理完相关的交接手续后，原物业公司才能正式撤出该小区。”

调查采访中，记者还了解到，有关物业公司和小区业主之间的投诉不断。宫先生介绍，不是物业公司收不上物业费，就是收费后服务不到位，引起小 区业主的不满。还有就是一些小区的收费停车场收取的费用让物业公司直接纳入管理规费了，而这部分收入按规定是应该归小区业主所共有，由小区业主委员会管理 和支配。

另外，我市部分小区根本没有按法定程序成立业主委员会，很多居民更是不知道还有业主委员会一说。也就是说，很多时候，业主们根本不知如何维 护自己的利益及合法权益，更不懂得一旦出现问题该到哪个部门去维权。因此，遇到诸如不买车位就不让业主的私家车进入小区、迟交物业管理费就给业主停水停电 等问题时，小区的业主们只能任人宰割。

福莱花苑小区物业管理会不会成为“真空”？我们将继续关注。

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