物业管理剪报

中国物业管理协会：系统阐述小区地面车位问题

四月 21st, 2008

2007年10月30日15时，建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣、中国物业管理协会秘书长陈伟接受中国政府网专访，就“新修订《物业管理条例》相关规定及贯彻落实情况”与网民在线交流。[以下为访谈摘要] [主持人]小区地面车位是否应当收取费用，其收益应当归谁所有？

[陈伟]我 想代表中国物业管理协会对这个问题做一个系统一点的阐述，因为最近物权法实施后全国各地出现业主、开发商和物业管理公司之间因为地面车位的归属问题发生一 些矛盾，甚至诉诸法律了，各方有不同的看法，而且争论也比较多，所以为了让大家了解问题，形成共识、化解矛盾，我想讲以下几点：首先，我觉得地面停车位涉 及两个问题，一是停车位的归属问题，一是停车费的归属问题。停车位的归属《物权法》第74条有明确规定，也就是可以根据74条判断停车位的归属，一个是约 定，一个是占用道路和其他场地的车位应该属业主共有，但是物权法实施前是比较麻烦的事，实际上现在说的都是物权法实施以前的事，因为根据法不溯及既往的原 则，应该分不同的性质，比如危改房、经济适用房和商品房的情况是不一样的，不应该简单认定由业主共有或者某个开发商所有。　

停车费的归属这块，法律还是有明确规定的，也就是《物业管理条例》第55条规定。利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理 企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。在现实中如何判断这个东西呢？我 认为在现实生活中根据这一条款的有关规定，业主要主张地面停车收益必须有三个前提条件：一是地面停车位应该明确归属业主共有情况下才能主张权利；二是业主 主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是业主主张权利的前提应该是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。我们现在大量的地面停车位 为什么收费呢？实际上有两个依据，一是具有合同的依据，也就是同大多数物业管理企业是根据停车合同收费的，第二，全国很多大城市物价部门都制定了停车收费 标准，也就是说现行地面停车收费是有政策依据。

对于现阶段一些业主在《物权法》出台后反映因为占用业主共用道路和其他场所的车位属于业主共有，而主张不交停车费或者主张停车收益的情况要做具体的判断。 首先对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，我们认为如果很简单地采取追讨旧帐的情况是不太妥当的，因为法律不能溯及既往，否 则会引发很多矛盾；其次，我们认为对一些经济适用住房和普通住宅小区，我们在物权法出台前在测算物业管理总体收入的时候把地面停车的收入是计算在内的，也 就是说在这种情况下我们制定出的物业管理费的收费标准是偏低的，所以在物业费没有调整的情况下如果简单认为停车收益归业主所有，实际上是不符合当时物业服 务费定价的实际情况的。因为当时定价的时候已经考虑到停车收入的因素，所以价格定得比较低，如果停车收益再归业主所有，那么现在很多经济适用房等政策性住 宅小区的管理费是入不敷出的。这也是我们网友应该注意到的实际情况。

按照物权法第74条第三款中的规定归业主所有是没有问题的，但是这个共有并不意 味着每个业主都单独所有车位，有很多小区并不能保证每个业主都有车位，所以在这种情况下停车业主所交的停车费扣除管理费用以外的剩余收益应该归全体业主所 有。如果业主地面停车不交费可能导致不良后果：一，车位管理要失去经费来源；二，对其他无车业主也是利益侵占，因为没有车的业主没有占用车位，但是停车位 这一公共资源被部分有车业主占用了，理应在经济上付出代价。

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