Archive for 七月, 2008
近年来，随着我国住房制度改革的逐步深入和市场经济的进一步发展，作为一种社会化、专业化、市场化房屋管理新模式的物业管理已日益发展成为一种新兴产业。物业管理因其适合现代人的居住理念并昭示出巨大的发展潜力而被人们喻为“ 朝阳产业”。从1981年我国第一家物业管理公司成立至今，物业管理在我国已得到了很大的发展，但是，目前除深圳等极个别发达城市外，物业管理基本上仍处 于行业性亏本状态。这固然与物业管理本身的微利性密切相关，但在其发展过程中，行业内部管理及外部环境等多种不良因素的影响是导致物业管理行业性亏本的根 本原因。
因素之一：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。而制约物业管理规模效益形成的根本原因 就是物业管理市场化进程缓慢。具体表现在：一是很多物业管理公司是开发商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏最后都由开发商负责，物业管理公司缺乏内在 的竞争动力和压力；二是业主委员会成立困难，物业管理市场需求主体的地位得不到确立；三是物业管理法规不健全，特别是有关物业管理招投标制的法规尚未出 台，实施物业管理招投标缺乏相应的法律依据和法律保障；四是因为物业管理市场竞争机制没有形成，房地产开发商也很难在市场上选聘到合适的物业管理公司；五 是部分开发商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。一是政府要尽快健全物业管理法规体系，特别是要尽快出台物业管理招投标的法 规；二是采用政策性引导，对物业管理公司实行市场准人制度，如对小区达不到一定规模的，不准申报成立独立的物业管理公司，必须聘请专业化的物业管理公司才 准予办理房屋预售证，对小区超过一定规模的，例如l0万平方米以上。必须强制实施物业管理招投标；三是进行物业管理公司的资质等级划分，将物业管理规模作 为一种重要因素加以考虑，并与物业管理收费标准挂钩。 (more…)
七月 30th, 2008
法治话题 “半夜狗叫不停、周末休息时间楼上楼下不停地有人施工、动不动就停水停电！管理太乱了，能不能将物管换掉？”近日，位于海珠区赤岗北路 X景花园的业主张先生苦恼不已。张先生告诉记者，小区管理混乱，物管不到位，业主委员会又迟迟未能成立。“怎么办？难道我只能选择拒交管理费？”
张先生的问题在广州很普遍。时报记者调查了广州的一些小区，发现面对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已经成为业主维权的首选武器。
拒交管理费 业主屡输官司
但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管只要告上法院，业主大多会败诉。
比如，番禺丽江花园的刘先生等3名业主，因不满物管乱收费，从2005年起一直拒交管理费。2005年6月，物管把这些业主告上法院。官司打了好几年，历经两级法院的审理，到2007年底还是以业主终审败诉告终。
广东省律师协会房地产专业委员会的贾施平律师告诉记者，业主拒交管理费的做法，在实际诉讼中，几乎没有胜算的可能，反倒会使业主处于被告的不利地位。一旦发生诉讼，业主既花时间又得多出钱，最后不但要补交所欠的管理费，还要再交滞纳金。
管理费，业主必须履行的义务
业主拒交管理费的原因看似有理，但还是一败再败，原因何在？
因为，只要物管有服务，业主就得交费。在法院看来，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。
也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但必须经过代表全体业主利益的业委会出面才行。因为物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。
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七月 30th, 2008
昨天从国家工商总局获悉，服务业的市场准入将再放宽，除国务院此前规定的一般性服务业企业注册资本最低限额降至3万元外，工商部门将支持投资人以知识产权等非货币财产出资设立服务企业，非货币财产出资比例最高可达企业注册资本70%。
从这条新闻让我想到，物业管理算不算是服务业呢？现在从种渠道来看，都把物业管理作为房地产业的附属。我觉得这应该让相关政府部门给正一下名，把物业管理归为服务业。
七月 30th, 2008
各有关单位：
根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：
一、2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。
二、业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。
三、2008年2月1日后签订商品住宅买卖合同，且已按原规定标准交存首期住宅专项维修资金的，可到原交存单位办理多退少补手续。
四、售后公有住房首期住宅专项维修资金的交存标准仍按照原标准执行。
五、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，应当按照本通知的规定交存住宅专项维修资金。北京市建设委员会《关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知》（京建物[2004]511号）废止。
北京市建设委员会 北京市人民政府住房制度改革办公室
北京市财政局
二〇〇八年六月十三日
七月 29th, 2008
人人都希望生活在干净、整洁的小区里。但是，对于物业服务企业提供的保洁服务，并不是每位业主都能称心如意。在日前结束的市国土房管局物业处与新 报联合推出的网上问卷调查中，有40%多的业主表示对所在小区的卫生状况不满意，还有一部分业主因为这个原因而拒交物业费，并引发了一系列纠纷。那么，到底有没有具体标准可以评判物业服务企业提供的保洁服务？业主又该怎样正确维权呢？今天，新报就带着业主们的疑问走访相关专家，为您解析、支招。
业主：
卫生有“污点” 拒交物业费
记者在调查中发现，很多业主认为，保洁服务是物业服务企业应提供的基本服务，因此，必须得高标准、严要求，一旦出现卫生“污点”，就是服务不到位，完全有理由拒交物业费。
红桥某小区业主刘女士告诉记者，自己小区里养狗的业主较多，草坪上时常出现狗粪的踪影，物业服务企业没有做到随时清理，同时，对于 小区里的宣传栏、信报箱以及楼道扶手等公共设施，物业服务企业也没有做到每天擦洗，灰尘随处可见。因此，小区里的一些业主时常和物业服务企业发生纠纷，还 有一部分业主因此而拒交物业费。
物业：
个别业主不文明行为
增加保洁工作难度
面对业主的不满，一些物业服务企业表示，物业服务企业为业主提供的一般是综合服务，保洁服务只是其中一项，作为企业应当按照合同约 定的保洁服务标准为业主提供服务，而业主们对保洁的要求往往较高，超出了双方合同约定的范围。对于物业服务企业正常的保洁工作后，业主使用中造成的再次污 染，物业保洁人员要在巡视中发现解决，这无疑就给保洁工作增加了难度。作为业主也应自觉维护公共环境卫生，杜绝乱扔垃圾、随地丢弃烟头等不文明行为。业主 更不应该以小区环境卫生存在瑕疵来全盘否定物业服务企业的服务并拒交物业费，这是非常不公平的。 (more…)
七月 29th, 2008
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