2008 七月 01 | 物业管理

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南京：经适房小区配建2%商业房收益贴物管

　　经适房小区配建2%商业房收益贴物管

“经适房细则”第十条：经适房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经适房小区的物业管理支出。

南京市房产局人士表示，物管费用低甚至收不上来，一些大喊亏本的物业公司常常一撤了之，这样的事在经济适用房小区也时有发生。而为了今后经适房的长效管理，这次细则的规定就是让小区配套“生”出钱来，这样做是未雨绸缪。以一个30万平方米的经适房小区来计算，2%的比例就是有了6000平方米的商业用房，这部分的租金收益就是物业管理的一个保障。

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上海：小区业委会不作为谁来管

　　业委会乱作为让人忧，殊不知，业委会不作为同样会对业主的正当权益造成侵害！

调查显示，由于现行物业管理法律法规的不完善，导致目前相关部门对业委会的监管处于空白状态，业委会不作为、业主大会长期“冬眠”现象普遍存在，不仅严重影响了业主的正当权益，而且成为物业管理规范化运行的瓶颈。

业委会不作为现象引起市政协委员的关注，并因此撰写了一份《关于对本市住宅小区业主委员会不作为行为加强制约机制的建议》的提案。记者日前从市政协为该提案举办的促办会上获悉，市房地部门对此高度重视，《加强业主大会、业主委员会管理的若干意见》正在拟订中。

业委会闭门三月不作为

近年来，本市物业管理部门对业委会的规范运作相继出台了各类法律法规，业委会乱作为现象得到了有效遏制，但随之而来的却是业委会不作为现象屡有出现。比如某小区内，商铺业主违章施工，擅自改建商业旅馆，加层毁绿、破墙开窗，严重侵害了广大业主的权益。而小区业委会“闭门三月”不作为，导致小区几百户业主联名上书要求追回维修资金，停止违章施工，改选业委会。

根据市房地部门的一项调查，此类业委会不作为的情况在本市并非个别。自1995年上海诞生第一个业委会以来，本市已有超过82%的小区成立了业委会，组建比例之高位居全国第一，但其中能够充分发挥作用的不足十分之一。对于诸如部分业主长期拒缴物业费、违章装修、私搭乱建、侵占公用道路场地等严重侵害广大业主利益的事件，不少小区业委会视而不见、充耳不闻。

不作为源于监督缺位

造成业委会不作为的主要原因，是尚未形成一个有效的指导监督体系，业委会的运作缺乏严格的监督管理。市房地部门的调研指出，由于缺乏对监督内容、程序、方式的具体规定，大多数业委会处于自发、自律状态，区、县房地产管理部门除了对其进行备案之外，缺乏系统的监督、管理和指导。与此同时，业委会的法律主体资格不明晰，也使得业委会在落实自我管理事项中存在操作障碍。

在昨天的座谈会上，不少市政协委员也指出，本市尚未建立起业主委员会人选的严格把关机制，缺少业委会人选标准、推荐程序和日常考评等一整套细化文件，使得部分业委会成员缺乏必要的专业能力，导致了业委会工作效率低，无法有效开展工作。

建立考核和监督机制是当务之急

维护业主合法权益，业委会不能缺位！市政协委员屠海鸣在提案中明确建议，应尽快制定、颁布并实施《居住小区业委会管理条例》，依法给予业委会清晰、准确、合理、科学的定位，明确其权利和义务；对业委会应建立规范、有效、透明的考核和监督机制。针对相关职能部门职责不明确的现状，委员们建议改变市、区主管部门单一管理的模式，建立市、区、街道三级物业管理行政职责，依法将业委会纳入社区管理的范畴。

记者了解到，市房地部门正在拟定中的《加强业主大会、业主委员会管理的若干意见》，目标就是完善业主大会、业主委员会组建和运作程序，着力解决业委会不履行职责、业委会集体辞职等难点问题。同时，市房地部门还将组织法规修订的立法调研，适时修订《上海市住宅物业管理规定》。

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深圳：房屋养老金将全由政府管

　　6月30日上午，市国土房产局副局长刘永根等做客电台民心桥，与市民共同评议深圳物业管理的行风。记者获悉，截至目前，我市房屋养老金已收缴追缴36.89亿元，现由物业公司代收代管的本体维修基金也准备划归政府部门管理。

刘永根说，物业管理关系到千家万户，是深圳的城市名片。深圳是我国物业管理的发源地，一级资质的物业服务企业共63家，占全国的1/5强。虽然深圳的物业管理过去取得辉煌的成绩，但也面临许多矛盾和问题。比如，很多业主反映，物业服务企业收了管理费，但是服务不到位，业主觉得交费后没享受到相应服务；有些开发商运作不规范，擅自修改设计，侵占业主利益，占用架空层，车库等，业主意见很大；有些业委会在运作过程中有不规范的地方，对责权利认识不足。

很多市民对本体维修基金的收缴和使用很关注。对此，市房屋公用设施专用基金管理中心主任雷昭新表示，该中心已向市编办申请更名，增加职能编制，除对房屋公用设施专用基金管理外，还将对本体维修基金(2008年1月1日更名为日常维修资金)进行管理。目前，日常维修资金专项管理办法正在起草，今后将由该中心代管，但仍由小区物业代收。

雷昭新解释说，之所以考虑将日常维修资金纳入管理，是因为物业服务企业过去存在挪用、占用日常维修资金的情况，甚至出现过物业服务企业退出某小区物业管理时卷款而逃的事件。目前，全市共有4.89亿元日常维修资金在各物业公司账上，该中心已做好接收准备。

雷昭新还介绍说，截至目前，市房屋公用设施专用基金已收36.89亿元。对资金管理、增值运作有一系列规章制度。比如，规定只能买一级国债和组合存款，不能炒股票、买基金，以降低风险。该中心正在开发一套信息系统，今后每户业主可以上网查到自己户名下的专用基金数额，这样能更好监督房屋养老金的去向。

房屋维修基金俗称“房屋养老金”，包括房屋本体维修基金和公用设施专用基金两部分，前者用于房屋本体公用设施的维修养护，由业主缴交；后者用于公用设施的重大维修工程项目，由房屋开发建设单位缴交。

下一步，本体维修基金也将被划归到深圳市房屋公用设施专用基金管理中心，实现两金合一，从而避免资金被物业管理公司挪用、占用现象。

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天津市物业管理协会详解物业费构成

近日，快报对河西区名都新园小区物业费调价一事进行了跟踪报道，引起了读者的强烈反响。社区居民纷纷致电，希望了解物业费的具体构成。为此，记者到市物业管理协会详细询问了物业费的构成及去向。

物业费具体构成

据了解，根据国家发改委和建设部2007年9月10日颁布实施的《物业服务定价成本监审办法（试行）》，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧及经业主同意的其他费用组成。

市物业管理协会负责人表示，物业管理不只是雇几个人来清扫卫生，维持秩序、养护绿地、保证共用设施日常运行等都需要支出。由于许多设施设备都在地下或顶层，业主平时不太会注意到，造成物业的工作没有得到大家的充分理解和认可。

调价已势在必行

面对业主议论纷纷的物业费提价问题，该负责人表示，目前执行的物业费中准指导价格是2003年实施的，适用范围是平均售价在每建筑平方米4000元以下的住宅小区。该中准指导价格5年来没有变动，可市场上已难觅每建筑平方米4000元以下的房子。目前，本市大多数小区物业都是参照中准指导价格收费的，早已不能维持项目的正常运转。物业企业为业主提供服务是市场行为，当然以盈利为目的，如今的调价已是势在必行。

针对物业企业成本的上涨，该负责人以截至2007年年底的数据算了一笔账：首先，从人力成本上看，自2003年起本市最低工资标准逐年上涨，最低保险基数也同步上调。5年间，最低工资标准从480元增至740元，涨幅达到54.17%，保险基数也从680元增至1100元，涨幅为61.76%。其次，水电费方面，按照本市有关规定，物业企业用于住宅小区、服务于居民日常生活的用水要按照经营服务用水标准缴纳，用电要按照商业用电标准缴纳。本市经营服务用水现价为每立方米 6.2元，比2003年上涨了63.2%。眼下，电价也有一定程度的上涨。这些刚性成本的调整增加了物业企业的经营成本，上调物业费是确保小区管理良性运转的必然选择。

业主应理性对待

市物业管理协会提醒业主：在物业服务合同到期后，无论是选聘新企业还是续聘原有企业，业主都应积极理性地对待调价事宜。“物业费的确定是经过严格测算的，不是物业公司头脑一热随便要价。最佳的做法是业主提出服务要求，物业公司据此测算物业费用，双方再进行协商，满意即签约。”

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北京:物业公司经理出售虚构房屋诈骗53万判12年

一物业公司租售部经理，虚构受开发商委托出售房屋，骗取8名被害人财物共计53万余元，日前被海淀法院以诈骗罪判处有期徒刑12年，剥夺政治权利2年，罚金人民币2万元。　　被告人刘微今年32岁，被捕前系北京世纪恒景物业管理有限公司租售部经理。去年8月至9月间，被告人刘微在海淀区永定路乐府江南小区内，在未得到小区开发商任何授权的情况下，虚构开发商委托其出售小区房屋的事实，以收取购房预付款、信息服务费的名义，先后诈骗孙先生等8名被害人财物共计53万余元。诈骗所得全部被刘微用于个人花销，案发后，赃款、赃物均未被起获。同年12月20日，刘微被公安机关抓获归案。

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