物业管理剪报

“专业化”可能是物业管理的最终选择

七月 8th, 2008

我国物业管理行业20多年的历程，经历了成形、发展、深化的过程，可以说现阶段是深化发展或深化转型的时期。那么物业管理后期到底是应该往哪方面发展，笔者认为“专业化”是物业管理最终、最多或者是最宽的路……

现阶段物业管理包括了卫生保洁、绿化养护、社会秩序维护、设备维修保养、社区文化宣传、部分 家政和其他相关服务。从专业门类来看，大而全、实而多；从效用上看，在社区生活中，物业服务公司尤如医药上的“万金油”，止痒不止痛;从内容上，有城市环 卫、园林绿化、建筑维护、能源保障运行、治安和消防管理；从技术上看，有工程机械电力、供水、环保、园林和环卫等……虽然从国务院到省、市各级先后出台相 关条例和办法，但始终没有能解决物业管理行业中普遍存在的问题。比如从管理上建设或国土部门给物业服务企业发了资质证书，然而环卫部还要发环卫证书，园林 也要有园林资格，公安部门要审批保安队组织，电梯、消防、中央空调均要有专门的资格证。对操作者，建设部门发物业管理上岗证，人事、劳动部门发职业资格证。也就是说，物业管理是一个包罗万象的行业，无论是管理、技术、服务都有一个条、线、块的区分，而“专业化”正体现了它内在的本质。

20多年来物业管理能够作为一个庞大的系统，而且具有较强的生命力，正是由于长年荒废的物业 管理市场急需一个整合的立体和推开的力量。如一开始就是零散的“专业”，势必处处是荒漠的田野，仅有几片绿叶而已。物业管理市场于是由此而生、由此而动， 而且非常之强势。而随着物业管理的深入，一统的、一体化的深层次问题逐步暴露出来。为了解决深层次管理不细，技术不精，止痒不止痛的痼疾，“专业化”市场 的趋势成为必然。不断提高专业化水平，树立专业化经营理念是物业管理后期持续发展的根本，保证物业管理水平的连续性和服务质量的不断提高。

物业管理服务精神在于“以人为本”。而物业管理专业化也主要体现在物业管理人员的专业化上。 专业人才奇缺是制约物业管理专业化发展的一个不可忽视的问题。现阶段，我国物业服务企业仍有相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人 员,专业知识欠缺,服务意识不强。经过多年的发展，物业管理已经形成一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准 和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能，目前物业服务企业实行的岗位培训制度和上 岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。可喜的是,现我国物业管理人才的教育培训已经引起高等院校的重视已并列为重点开发计划，这表达 了国家对于物业管理专业化的决心，同时也是促进物业管理专业化的强力支撑。笔者认为，物业服务企业要走专业化道路，应当树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘专业能人，同时要加强员工的专业化培训。众所周知，要成功塑造物业管理品 牌的过程中，至少需要人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能够适应市场变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、 具有创新精神和决断意识的企业家。要培养和引进这五类人才，必须在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊 化，杜绝走后门等不良风气；提高从业门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到“宁缺毋滥”，同时对内加大培训考核力度，在坚持狠抓业务培训的同时，加强 对专业人才的培养，加大对专业人才的培养力度，同时要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况。

另一方面，《物权法》第八十一条关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业 服务企业或者其他管理人管理”的法条，既明确了业主管理建筑物的方式，也折射了物业服务企业发展的可能方向。中国物业管理协会长谢家瑾提到“物业管理边缘 化”的问题和“服务与管理分离”的问题，已经在理论上为“专业化”作了点缀。从实践上看，在香港、美国、发达国家和城市对建筑物的管理的主角并不是物业服务企业，而是众多各有所长、各有所专的专业公司。可以说，中国物业管理现行一体化的模式将逐步弱化，继而出现由业主自身操作，或由委托人去协调、去统管百家争鸣的局面。

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