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以系统为基础 物业设备设施分为主要供配电、给排水、消防、通风空调、电梯、弱电、土木等系统，各主系统又分为若干子系统。各系统既具有独立运行的特点，又互相关联。因此，应系统地掌握设施设备运行的原理，制定严密的维护保养方案，不能“头痛医头，脚痛医脚”。
例如，某38层大厦凌晨3点突然在2楼出现空调冷冻水管的软接管破裂，导致2楼以下及地下室全部水淹，经过物业服务公司全体人员紧急处理，清扫了现场的积 水，但仍然造成了较大损失。现场事故报告中分析是空调软接管质量不好，无法承受压力而导致破裂。但后来经过专业工程师的系统检查，发现在楼顶的空调膨胀水 箱回水管被人为改装，因为楼顶水箱经常有溢流水，被现场工程部加装了一个止回阀。这样做导致空调冷冻水管的冷水无法正常排出，冷冻水温度升高，压力增加， 最终胀爆了软接管。由于对空调整个系统的运行原理不熟悉，一个小小的止回阀导致了整个大厦中央空调瘫痪，楼下水淹，给业主造成了巨大损失。因此，对物业设 施设备的维保一定要站在整个系统的全局考虑和把握，要注意全系统内部和各个系统之间的相互关系。
以量化定标准
笔者所在公司经过多年的物业设施设备管理实践，制定了一套较为完善的、可操作性较强的物业设备设施维护保养的企业标准，明确了三级保养标准：日常保养、一 级保养和二级保养，并将小修、中修和大修分别纳入日常、一级和二级保养中。制定年度保养计划，对每一级的保养明确工作内容、保养的要求和标准、周期、责任 人等；每一项标准用最通俗的语言准确描述，让基层的技工容易看懂，让技工和监管人员有共同的参照物，同时将标准的程度制定在现有的条件和能力能够确保实现 的基础上。
以专业作保障
物业设施设备维护保养工作和其它工种最大的区别是设备设施的位置隐蔽性和技术差异性。清洁卫生如果不到位，很快会被人们看到，秩序维护人员态度不好，也会 被业主投诉，而物业设施设备的核心部分大多在地下室或天台，出现小问题难以及时被发现，而小问题不及时处理积累以后就是大问题，设施设备故障产生的大问题 造成的损失是不可估量的，小到造成客户财产损失，大到造成人员伤亡。我们曾经在接管某小区的电梯设备时，居然发现15台电梯中有4台是短接了安全回路运行 的。安全回路短接等于电梯运行没有安全保障，万一出现意外，其后果不堪设想，但这些问题又是不容易被及时发现的。
针对以上情况，我们建立了以物业现场技工为基础力量、以专业系统工程师为技术支持和监管团队、以设备生产或供应商为后备支援的三级技术保障体系。由现场工 程部技工负责设备设施的操作运行和日常保养（小修）、紧急事故处理等工作，由专业系统工程师负责指导一级保养和中修，并监管操作规范和日常保养的质量，由 设备生产商或供应商提供设备大修或改造的技术支援，这样能够合理利用技术资源，降低成本，提高设施设备运行的效率。
以持续求精进
精细化管理是精益求精，在物业管理的过程中，我们的制度、规程、表格不可谓不多，但往往系统的、可操作性强的、真实的却太少。某些管理处工程部上墙的操作 规程是从其他物业服务公司抄来的，只换了一个公司名，设施设备的型号完全不符合。一些基层技工保养设备前不保护现场，给管道涂油漆时将油漆溅到。这种现象 说明物业设备管理离精细化管理还有很大的差距。
精细化管理不是事无巨细、全包全揽，不是做表面文章，而是从高效、精简、规范、标准的角度不断优化日常具体的工作方法，随着管理质量和人员素质的不断提 高，我们对管理的标准也相应提高。因此，精细化管理的内容也需要通过实践不断矫正规则，使规则更加细化，以达到精确。同时不断废除无用的、过时的旧规则， 减少模糊和混乱，真正提高工作效率。
七月 9th, 2008
保定市鑫和花园业主李先生： 他和邻居们好不容易盼到交房时刻，当他们兴冲冲去办理交接手续时，工作人员却告诉他们，要先一次性交清一年的物业费、取暖费、电梯费等费用，否则不给房子 钥匙。“还没有入住呢，凭什么要预交全年的物业费？现在是炎炎夏日，为什么要交取暖费？”李先生还质疑，物业收取的0.75元的物业费偏高。
本报驻保定记者寇国莹调查报道：昨天下午，记者在鑫和花园看到，小区打扫得比较干净，门口挂上了“欢迎业主入住”的条幅，一派热烈的气氛。不过，很多业主聚集在小区门口附近或议论纷纷，或与工作人员情绪激烈地在辩论着什么。
记者在现场了解到，鑫和花园的业主们质疑的问题除了物业费、取暖费、电梯费等，还有房子质量、纱窗、房子面积误差等其他问题。
记者提出采访要求后，一位自称来自北京的、负责承销鑫和花园的不愿透露姓名的男子表示，负责该小区物业管理的中铁物业和鑫和花园的开发商中铁地 产同属一个集团，属于一级物业，提供的物业服务标准也为一级标准，向业主收取的每月每平方米0.75元的物业费已经在保定市物价局备案。
该男子对“为何要预收全年的物业费”一事解释说，何时收取物业费，在物业管理行业并没有固定模式，什么时候收由物业公司自己决定。
采访过程中，该男子接到一个电话后匆匆离去，采访就此中断。随后，负责接待的工作人员向记者透露，刚刚接受记者采访的男子为张经理，原来负责鑫和花园的销售，现主管交接工作。由于领导们都不在，现在谁都找不到。
七月 9th, 2008
1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。 2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..
9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
七月 9th, 2008
