Archive for 七月 29th, 2008
各有关单位：
根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：
一、2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。
二、业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。
三、2008年2月1日后签订商品住宅买卖合同，且已按原规定标准交存首期住宅专项维修资金的，可到原交存单位办理多退少补手续。
四、售后公有住房首期住宅专项维修资金的交存标准仍按照原标准执行。
五、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，应当按照本通知的规定交存住宅专项维修资金。北京市建设委员会《关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知》（京建物[2004]511号）废止。
北京市建设委员会 北京市人民政府住房制度改革办公室
北京市财政局
二〇〇八年六月十三日
七月 29th, 2008
人人都希望生活在干净、整洁的小区里。但是，对于物业服务企业提供的保洁服务，并不是每位业主都能称心如意。在日前结束的市国土房管局物业处与新 报联合推出的网上问卷调查中，有40%多的业主表示对所在小区的卫生状况不满意，还有一部分业主因为这个原因而拒交物业费，并引发了一系列纠纷。那么，到底有没有具体标准可以评判物业服务企业提供的保洁服务？业主又该怎样正确维权呢？今天，新报就带着业主们的疑问走访相关专家，为您解析、支招。
业主：
卫生有“污点” 拒交物业费
记者在调查中发现，很多业主认为，保洁服务是物业服务企业应提供的基本服务，因此，必须得高标准、严要求，一旦出现卫生“污点”，就是服务不到位，完全有理由拒交物业费。
红桥某小区业主刘女士告诉记者，自己小区里养狗的业主较多，草坪上时常出现狗粪的踪影，物业服务企业没有做到随时清理，同时，对于 小区里的宣传栏、信报箱以及楼道扶手等公共设施，物业服务企业也没有做到每天擦洗，灰尘随处可见。因此，小区里的一些业主时常和物业服务企业发生纠纷，还 有一部分业主因此而拒交物业费。
物业：
个别业主不文明行为
增加保洁工作难度
面对业主的不满，一些物业服务企业表示，物业服务企业为业主提供的一般是综合服务，保洁服务只是其中一项，作为企业应当按照合同约 定的保洁服务标准为业主提供服务，而业主们对保洁的要求往往较高，超出了双方合同约定的范围。对于物业服务企业正常的保洁工作后，业主使用中造成的再次污 染，物业保洁人员要在巡视中发现解决，这无疑就给保洁工作增加了难度。作为业主也应自觉维护公共环境卫生，杜绝乱扔垃圾、随地丢弃烟头等不文明行为。业主 更不应该以小区环境卫生存在瑕疵来全盘否定物业服务企业的服务并拒交物业费，这是非常不公平的。 (more…)
七月 29th, 2008
珠海市建设局近日向各物业公司发出《珠海市物业管理小区突发事件应急处置导则》，要求全市７００多个住宅小区必须建立应急预案，以应对电梯困人、突发停电、燃气泄漏等７类突发事件的处置。
据悉，从政府层面面向物业服务企业系统地出台类似“指南”的做法，在全国都走在前列。
７类事件纳入应急预案
记者前日看到，该《导则》包括了电梯困人、突发停电、燃气泄漏、盗窃和破坏事件、意外伤亡、气象灾害以及火灾等详细的应急处理预 案。关于气象灾害规定：台风暴雨来临之前要张贴警示通告，提醒各单位、业主、住户及员工做好防范工作，要检查楼宇立面，要求各住户关好门窗，搬离放在阳台 上的花盆和杂物等。
在“电梯困人应急处置预案”中，要求“获知有人被困在电梯内，应立即通知电梯维修公司派人到现场处置，同时通过对讲机安慰乘客等。”
“特别是汶川地震之后，我们更加重视突发事件的公众安全。”珠海市建设局副局长陈少翔介绍说，该《导则》从去年就开始起草，通过征求各方面的意见以及大量的调研、论证之后才出台。今后将在实施中不断地充实完善，比如，增加紧急应对地震的预案。
品牌物业公司训练有素
珠海的物业服务企业怎样看待这一《导则》？前日记者走访多家住宅小区，看到珠海品牌物业公司在这方面训练有素，起到了标杆的作用。
前日下午４时在柠溪香溪庄，一场消防演习如期展开：“３６栋发生火灾！”两分钟内，小区保安带着灭火器等灭火器材火速赶到３６栋门口，事先在场的保安已将防盗门打开，关上电闸，并上楼疏散业主。
“每个月，每个小区，根据所处位置的特殊性，我们都会进行相关的演练，内容包括台风、山体滑坡等各种各样情况，这样的演练我们公司已在５年前便开展坚持下来，我们没有感到增加了成本，反而形成了训练有素的队伍。”珠海市住宅物业管理有限公司董事长顾家福告诉记者。
同样，中珠物业管理公司在接到该《导则》后，也根据各个小区不同的情况制定了相应的符合本小区实际的应急预案。“《导则》给了我们大方向的指引，具体的细节需要根据小区的实际情况来制定。”中珠物业公司总经理李勇军认为。
市物业管理协会秘书长周赛群在接受采访时说，该《导则》的最大作用将指导中小物业公司在突发事件应急处理方面走向规范。因为，当前很多中小物业公司并没有准备相应的预案，一旦突发事件发生，很容易造成严重后果。
市民要有公众安全意识
“物业企业要定期对员工进行突发事件的预防、应急处置及协调等相关知识的培训，增加员工对突发事件的处置能力。”市建设局相关负责人介绍说，今后，将选择住宅小区举行应急演练，让更多的市民参与进来。
对此，珠海市物业管理协会秘书长周赛群认为：“市民要有公众意识，配合物业公司实施应急预案。”比如，台风暴雨来临之前，市民应主动搬离窗台上的花盆等物。“这样才能推进《导则》的落实，实现小区的和谐。”周赛群说。
七月 29th, 2008
炎热的夏天，游泳池无疑是广大市民运动和避暑的好去处。目前长沙已有50多个住宅小区配备了游泳池，吸引了 业主和住在小区附近的市民纷纷前来戏水。然而，小区游泳池对外开放后，一些业主却有了看法，不少人还拨打本报热线2205000，对原本是小区配套服务设 施的游泳池如今却成公共的经营场所提出质疑。游泳池该不该开放经营？连日来，记者对此展开了调查。 记者调查
小区泳池对外经营现象普遍
调查中记者发现，小区游泳池对外开放的现象比较普遍。梦泽园小区物业管理公司工作人员表示，小区游泳池已经承包给私人管理，物业管 理公司不直接负责游泳池的相关事宜。游泳池管理人员告诉记者，游泳池下午3时以后开放，无论游泳者是否为小区居民，只要购票都能来这里游泳。
在王府花园小区，游泳池承包者周经理表示，他们以服务本小区居民为主，但也接待外来顾客。不过，他们的对外经营还是经过了业主委员会同意的，游泳池对本小区居民也有优惠，第一轮游泳票都是免费赠送的。
在八方小区和新华联小区，物业管理人员虽然称“游泳池原则上不对外开放”，但记者发现，只要随便报一个栋号，就可以交钱买票游泳。
业主意见
泳池对外开放存弊端
对于小区游泳池对外开放的现象，采访中，不少业主表示出质疑。业主张女士认为，游泳池作为一个公共场地，水的清洁度非常重要。一旦 开放，外来人员的身体状况如何难以判断，可能会产生卫生问题。“外人进入小区，还会带来一些安全隐患。”业主肖先生从小区安全的角度考虑：“如果有人假借 游泳之名来到小区从事不法行为该怎么办呢？”
此外，还有部分业主认为，他们购买商品房时，就是看中了小区提供的配套服务，如泳池、花园等。业主花了很多钱买房，就应该得到相配套的专属服务。“泳池对外开放后，业主享受的服务就被分走了一部分，这对业主来说不公平。”
物业公司
游泳池开放是为维持运转
不过，也有市民提出了不同看法。市民曹先生就认为，时值酷暑，一些有条件的社区应该尽量把泳池对外开放，因为一些小区泳池里的人数实在是太少了，浪费了资源。“小区的配套设施又不是自家的私人泳池，方便别人有何不可？”
那么，物业公司是如何看待游泳池对外经营的呢？采访中，物管方的理由几乎一致：除为周边居民提供便利外，开放小区泳池也是为维持游 泳池的正常运转。王府花园的物业公司负责人告诉记者，游泳池的维护成本比较高，需要支付水费、电费、清洁费等各种费用，仅仅依靠小区居民的消费根本无力承 担这笔费用。新华联小区的物管负责人则透露，小区游泳池很容易出现亏损状况，通过对周边居民开放的形式来提高收益，以维持游泳池的经营，也是无奈之举。
律师说法
应以满足业主消费为前提
湖南万和联合律师事务所律师李健认为，小区内游泳池的归属分两种情况。一种是购房时，游泳池区作为小区公共配套设施，其产权约定为 全体业主共有（未有明确约定时，则应属全体业主共同所有），在这种情况下，小区游泳池对外开放需经全体业主同意或授权。而另一种情况则是购房时，售房合同 明确约定游泳池产权属开发商所有，并且游泳池的相关建设费用也未计入房屋建设成本。
李健表示,无论产权属全体业主共有还是属开发商所有，作为小区配套设施的游泳池，毕竟主要还是为业主服务的，不是面向全社会的，所以在日常的运作中还是应当以满足本小区业主消费为前提。即便游泳池的产权属开发商，游泳池也应在容量有剩余的情况下才可对外开放。
七月 29th, 2008
“我交了物业费却没享受到相应的服务，凭什么让我交钱？“大家都不交钱，我们拿什么服务？”岁末年初，一提起拖欠物业费的老话题，业主和物业服务公司 都有一肚子话要说。于今年1月1日起执行的《住宅物业服务等级规范》，明确规定了11大项71个小项的服务标准，这似乎给物业公司上了道“紧箍咒”。但标 准订立了，责任明确了，该由谁来当裁判呢？是政府、专家、物业协会、还是业主、居委会？ 纠纷案例
宣武区西豪逸景小区C座：
窗户掉1年还没安上
家住宣武区西豪逸景小区的业主们越来越羡慕隔着一条马路的“朗琴园”小区的业主，后者通过不懈努力刚刚换掉了物业公司，并试行了国内首 个“信托契约式”物业管理模式。而他们却仍在为一年多一盏没亮过的路灯、日见缩小的绿地、停放得妨碍出入的汽车而与物业公司“斗争”至今。
2005年春，西豪逸景A座27层公共走廊的一扇窗户的合页掉了一个，业主郑先生（化名）报修了几次，直到整扇窗户全部脱落，至今也没 有安上。“我反映了几次之后，原来挂在大厅里的两个维修工、一个管理员的名字和照片都被撤掉了。”此外，小区绿地被二期施工挤占，用作配电房用地；由于紧 邻工地，晚上小区内路灯全部以工地照明替代。但去年9月下发的《催缴物业费通知单》上则列出：绿化养护费（97.65平方米计58.59元）、公共区域照 明费36元。
物业回复：“没法保证一定过来修” (more…)
七月 29th, 2008
Previous Posts
