近年来，随着我国住房制度改革的逐步深入和市场经济的进一步发展，作为一种社会化、专业化、市场化房屋管理新模式的物业管理已日益发展成为一种新兴产业。物业管理因其适合现代人的居住理念并昭示出巨大的发展潜力而被人们喻为“ 朝阳产业”。从1981年我国第一家物业管理公司成立至今，物业管理在我国已得到了很大的发展，但是，目前除深圳等极个别发达城市外，物业管理基本上仍处 于行业性亏本状态。这固然与物业管理本身的微利性密切相关，但在其发展过程中，行业内部管理及外部环境等多种不良因素的影响是导致物业管理行业性亏本的根 本原因。
因素之一：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。而制约物业管理规模效益形成的根本原因 就是物业管理市场化进程缓慢。具体表现在：一是很多物业管理公司是开发商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏最后都由开发商负责，物业管理公司缺乏内在 的竞争动力和压力；二是业主委员会成立困难，物业管理市场需求主体的地位得不到确立；三是物业管理法规不健全，特别是有关物业管理招投标制的法规尚未出 台，实施物业管理招投标缺乏相应的法律依据和法律保障；四是因为物业管理市场竞争机制没有形成，房地产开发商也很难在市场上选聘到合适的物业管理公司；五 是部分开发商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。一是政府要尽快健全物业管理法规体系，特别是要尽快出台物业管理招投标的法 规；二是采用政策性引导，对物业管理公司实行市场准人制度，如对小区达不到一定规模的，不准申报成立独立的物业管理公司，必须聘请专业化的物业管理公司才 准予办理房屋预售证，对小区超过一定规模的，例如l0万平方米以上。必须强制实施物业管理招投标；三是进行物业管理公司的资质等级划分，将物业管理规模作 为一种重要因素加以考虑，并与物业管理收费标准挂钩。 (more…)
七月 30th, 2008
法治话题 “半夜狗叫不停、周末休息时间楼上楼下不停地有人施工、动不动就停水停电！管理太乱了，能不能将物管换掉？”近日，位于海珠区赤岗北路 X景花园的业主张先生苦恼不已。张先生告诉记者，小区管理混乱，物管不到位，业主委员会又迟迟未能成立。“怎么办？难道我只能选择拒交管理费？”
张先生的问题在广州很普遍。时报记者调查了广州的一些小区，发现面对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已经成为业主维权的首选武器。
拒交管理费 业主屡输官司
但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管只要告上法院，业主大多会败诉。
比如，番禺丽江花园的刘先生等3名业主，因不满物管乱收费，从2005年起一直拒交管理费。2005年6月，物管把这些业主告上法院。官司打了好几年，历经两级法院的审理，到2007年底还是以业主终审败诉告终。
广东省律师协会房地产专业委员会的贾施平律师告诉记者，业主拒交管理费的做法，在实际诉讼中，几乎没有胜算的可能，反倒会使业主处于被告的不利地位。一旦发生诉讼，业主既花时间又得多出钱，最后不但要补交所欠的管理费，还要再交滞纳金。
管理费，业主必须履行的义务
业主拒交管理费的原因看似有理，但还是一败再败，原因何在？
因为，只要物管有服务，业主就得交费。在法院看来，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。
也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但必须经过代表全体业主利益的业委会出面才行。因为物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。
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七月 30th, 2008
昨天从国家工商总局获悉，服务业的市场准入将再放宽，除国务院此前规定的一般性服务业企业注册资本最低限额降至3万元外，工商部门将支持投资人以知识产权等非货币财产出资设立服务企业，非货币财产出资比例最高可达企业注册资本70%。
从这条新闻让我想到，物业管理算不算是服务业呢？现在从种渠道来看，都把物业管理作为房地产业的附属。我觉得这应该让相关政府部门给正一下名，把物业管理归为服务业。
七月 30th, 2008
