物业管理剪报

小区管理混乱业主拒交管理费 物管却逢告必赢

七月 30th, 2008

　　法治话题 　　“半夜狗叫不停、周末休息时间楼上楼下不停地有人施工、动不动就停水停电！管理太乱了，能不能将物管换掉？”近日，位于海珠区赤岗北路 X景花园的业主张先生苦恼不已。张先生告诉记者，小区管理混乱，物管不到位，业主委员会又迟迟未能成立。“怎么办？难道我只能选择拒交管理费？”

张先生的问题在广州很普遍。时报记者调查了广州的一些小区，发现面对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已经成为业主维权的首选武器。

拒交管理费 业主屡输官司

但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管只要告上法院，业主大多会败诉。

比如，番禺丽江花园的刘先生等3名业主，因不满物管乱收费，从2005年起一直拒交管理费。2005年6月，物管把这些业主告上法院。官司打了好几年，历经两级法院的审理，到2007年底还是以业主终审败诉告终。

广东省律师协会房地产专业委员会的贾施平律师告诉记者，业主拒交管理费的做法，在实际诉讼中，几乎没有胜算的可能，反倒会使业主处于被告的不利地位。一旦发生诉讼，业主既花时间又得多出钱，最后不但要补交所欠的管理费，还要再交滞纳金。

管理费，业主必须履行的义务

业主拒交管理费的原因看似有理，但还是一败再败，原因何在？

因为，只要物管有服务，业主就得交费。在法院看来，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。

也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但必须经过代表全体业主利益的业委会出面才行。因为物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。

炒物管，业主难以实现的权利

炒掉不合格物管，似乎是业主应有的权利。但有数据显示，在广州3000多个小区中，成立业主委员会的只有389个，占13％左右。这就意味着，87%的业主因为小区没有成立业委会，很难实现更换物管的权利。

“这是一个目前现实存在的尴尬问题，一方面不少业主想炒掉管理混乱的物业公司，另一方面则是炒物管所必须的业委会却一直无法成立”，贾施平说。

对此，贾施平认为，这一现实中的法律空白，对业主确实不公平。而且长期这样下去，业主的种种权益难以保证。

比方说，小区公共区域的停车位，根据《物权法》属于全体业主共有，这类停车位的收益应属于全体业主。但由于很多小区没有业委会，这些停 车收费无形中落到了物管口袋。类似的情况还有很多，比如电梯里的广告，收益应属于业主共有，但也往往被物管拿走，如果有业委会，物管不返还，可以通过诉讼 方式要回，但没有业委会，业主们就只能干着急了。

呼吁：授予业主个人诉讼权利

“那怎么办？难道我们就要一直给这些不合格的物业管理公司交管理费吗？”业主张先生问出了广大业主的心声。

贾施平律师认为，其实国家应该有一个变通的方法，比如通过立法或司法解释的方式，在未成立业委会的情况下，授予小区业主以个人、或以部分业主为诉讼代表的方式，将不合格的物管告上法院。

中国政法大学的房地产法教授符启林对此表示赞同。他还指出，可以通过向全国人大或者最高人民法院上书的方式，建议出台相关立法或司法解释。

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