Archive for 七月, 2008
珠海市建设局近日向各物业公司发出《珠海市物业管理小区突发事件应急处置导则》，要求全市７００多个住宅小区必须建立应急预案，以应对电梯困人、突发停电、燃气泄漏等７类突发事件的处置。
据悉，从政府层面面向物业服务企业系统地出台类似“指南”的做法，在全国都走在前列。
７类事件纳入应急预案
记者前日看到，该《导则》包括了电梯困人、突发停电、燃气泄漏、盗窃和破坏事件、意外伤亡、气象灾害以及火灾等详细的应急处理预 案。关于气象灾害规定：台风暴雨来临之前要张贴警示通告，提醒各单位、业主、住户及员工做好防范工作，要检查楼宇立面，要求各住户关好门窗，搬离放在阳台 上的花盆和杂物等。
在“电梯困人应急处置预案”中，要求“获知有人被困在电梯内，应立即通知电梯维修公司派人到现场处置，同时通过对讲机安慰乘客等。”
“特别是汶川地震之后，我们更加重视突发事件的公众安全。”珠海市建设局副局长陈少翔介绍说，该《导则》从去年就开始起草，通过征求各方面的意见以及大量的调研、论证之后才出台。今后将在实施中不断地充实完善，比如，增加紧急应对地震的预案。
品牌物业公司训练有素
珠海的物业服务企业怎样看待这一《导则》？前日记者走访多家住宅小区，看到珠海品牌物业公司在这方面训练有素，起到了标杆的作用。
前日下午４时在柠溪香溪庄，一场消防演习如期展开：“３６栋发生火灾！”两分钟内，小区保安带着灭火器等灭火器材火速赶到３６栋门口，事先在场的保安已将防盗门打开，关上电闸，并上楼疏散业主。
“每个月，每个小区，根据所处位置的特殊性，我们都会进行相关的演练，内容包括台风、山体滑坡等各种各样情况，这样的演练我们公司已在５年前便开展坚持下来，我们没有感到增加了成本，反而形成了训练有素的队伍。”珠海市住宅物业管理有限公司董事长顾家福告诉记者。
同样，中珠物业管理公司在接到该《导则》后，也根据各个小区不同的情况制定了相应的符合本小区实际的应急预案。“《导则》给了我们大方向的指引，具体的细节需要根据小区的实际情况来制定。”中珠物业公司总经理李勇军认为。
市物业管理协会秘书长周赛群在接受采访时说，该《导则》的最大作用将指导中小物业公司在突发事件应急处理方面走向规范。因为，当前很多中小物业公司并没有准备相应的预案，一旦突发事件发生，很容易造成严重后果。
市民要有公众安全意识
“物业企业要定期对员工进行突发事件的预防、应急处置及协调等相关知识的培训，增加员工对突发事件的处置能力。”市建设局相关负责人介绍说，今后，将选择住宅小区举行应急演练，让更多的市民参与进来。
对此，珠海市物业管理协会秘书长周赛群认为：“市民要有公众意识，配合物业公司实施应急预案。”比如，台风暴雨来临之前，市民应主动搬离窗台上的花盆等物。“这样才能推进《导则》的落实，实现小区的和谐。”周赛群说。
七月 29th, 2008
炎热的夏天，游泳池无疑是广大市民运动和避暑的好去处。目前长沙已有50多个住宅小区配备了游泳池，吸引了 业主和住在小区附近的市民纷纷前来戏水。然而，小区游泳池对外开放后，一些业主却有了看法，不少人还拨打本报热线2205000，对原本是小区配套服务设 施的游泳池如今却成公共的经营场所提出质疑。游泳池该不该开放经营？连日来，记者对此展开了调查。 记者调查
小区泳池对外经营现象普遍
调查中记者发现，小区游泳池对外开放的现象比较普遍。梦泽园小区物业管理公司工作人员表示，小区游泳池已经承包给私人管理，物业管 理公司不直接负责游泳池的相关事宜。游泳池管理人员告诉记者，游泳池下午3时以后开放，无论游泳者是否为小区居民，只要购票都能来这里游泳。
在王府花园小区，游泳池承包者周经理表示，他们以服务本小区居民为主，但也接待外来顾客。不过，他们的对外经营还是经过了业主委员会同意的，游泳池对本小区居民也有优惠，第一轮游泳票都是免费赠送的。
在八方小区和新华联小区，物业管理人员虽然称“游泳池原则上不对外开放”，但记者发现，只要随便报一个栋号，就可以交钱买票游泳。
业主意见
泳池对外开放存弊端
对于小区游泳池对外开放的现象，采访中，不少业主表示出质疑。业主张女士认为，游泳池作为一个公共场地，水的清洁度非常重要。一旦 开放，外来人员的身体状况如何难以判断，可能会产生卫生问题。“外人进入小区，还会带来一些安全隐患。”业主肖先生从小区安全的角度考虑：“如果有人假借 游泳之名来到小区从事不法行为该怎么办呢？”
此外，还有部分业主认为，他们购买商品房时，就是看中了小区提供的配套服务，如泳池、花园等。业主花了很多钱买房，就应该得到相配套的专属服务。“泳池对外开放后，业主享受的服务就被分走了一部分，这对业主来说不公平。”
物业公司
游泳池开放是为维持运转
不过，也有市民提出了不同看法。市民曹先生就认为，时值酷暑，一些有条件的社区应该尽量把泳池对外开放，因为一些小区泳池里的人数实在是太少了，浪费了资源。“小区的配套设施又不是自家的私人泳池，方便别人有何不可？”
那么，物业公司是如何看待游泳池对外经营的呢？采访中，物管方的理由几乎一致：除为周边居民提供便利外，开放小区泳池也是为维持游 泳池的正常运转。王府花园的物业公司负责人告诉记者，游泳池的维护成本比较高，需要支付水费、电费、清洁费等各种费用，仅仅依靠小区居民的消费根本无力承 担这笔费用。新华联小区的物管负责人则透露，小区游泳池很容易出现亏损状况，通过对周边居民开放的形式来提高收益，以维持游泳池的经营，也是无奈之举。
律师说法
应以满足业主消费为前提
湖南万和联合律师事务所律师李健认为，小区内游泳池的归属分两种情况。一种是购房时，游泳池区作为小区公共配套设施，其产权约定为 全体业主共有（未有明确约定时，则应属全体业主共同所有），在这种情况下，小区游泳池对外开放需经全体业主同意或授权。而另一种情况则是购房时，售房合同 明确约定游泳池产权属开发商所有，并且游泳池的相关建设费用也未计入房屋建设成本。
李健表示,无论产权属全体业主共有还是属开发商所有，作为小区配套设施的游泳池，毕竟主要还是为业主服务的，不是面向全社会的，所以在日常的运作中还是应当以满足本小区业主消费为前提。即便游泳池的产权属开发商，游泳池也应在容量有剩余的情况下才可对外开放。
七月 29th, 2008
“我交了物业费却没享受到相应的服务，凭什么让我交钱？“大家都不交钱，我们拿什么服务？”岁末年初，一提起拖欠物业费的老话题，业主和物业服务公司 都有一肚子话要说。于今年1月1日起执行的《住宅物业服务等级规范》，明确规定了11大项71个小项的服务标准，这似乎给物业公司上了道“紧箍咒”。但标 准订立了，责任明确了，该由谁来当裁判呢？是政府、专家、物业协会、还是业主、居委会？ 纠纷案例
宣武区西豪逸景小区C座：
窗户掉1年还没安上
家住宣武区西豪逸景小区的业主们越来越羡慕隔着一条马路的“朗琴园”小区的业主，后者通过不懈努力刚刚换掉了物业公司，并试行了国内首 个“信托契约式”物业管理模式。而他们却仍在为一年多一盏没亮过的路灯、日见缩小的绿地、停放得妨碍出入的汽车而与物业公司“斗争”至今。
2005年春，西豪逸景A座27层公共走廊的一扇窗户的合页掉了一个，业主郑先生（化名）报修了几次，直到整扇窗户全部脱落，至今也没 有安上。“我反映了几次之后，原来挂在大厅里的两个维修工、一个管理员的名字和照片都被撤掉了。”此外，小区绿地被二期施工挤占，用作配电房用地；由于紧 邻工地，晚上小区内路灯全部以工地照明替代。但去年9月下发的《催缴物业费通知单》上则列出：绿化养护费（97.65平方米计58.59元）、公共区域照 明费36元。
物业回复：“没法保证一定过来修” (more…)
七月 29th, 2008
“业主大会筹备组不履行职责怎么办？前期物业合同没到期，开发商要更换物业行不行？召开业主大会时，一些业主无法联系到，大会还能不能开……”这些市民日常关心的问题，如今终于有了规范来解答。 近日，上海市房地资源局根据《物权法》和业主自我管理的实践，重新修订了业主自我管理的相关示范文本，为解决住宅小区业主自我管理，引导业主依法理性维权和履行义务提供了可操作性很强的规范性指导文件。
上海市房地资源局介绍，业主大会“组建难、运作难”成为部分住宅小区民意“抱怨”和舆情关注的焦点。对此，上海市房地资源局根据业主大 会制度运作几年来的经验和问题，结合《物权法》的实施和国务院《物业管理条例》的修订，在征求上海市人大法工委、市政府法制办、区县房地局、部分业主委员 会意见的基础上，并通过在商品房小区、售后房小区试点，形成了《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》、《维修资金使用规约》示范文本，使 业主大会组建、业主委员会日常运作、物业解除和选聘、维修资金的使用和管理等更加规范、透明，更具可操作性。
指导监督防范“失控运行”
业主大会组建和业委会日常运作到底要不要指导帮助？这一问题成为部分住宅小区在业主大会组建、业委会日常运作中业主讨论争议的焦点。一 些小区在业主大会组建和业委会日常运作中拒绝接受居委会、房地办事处的指导帮助，工作遇到障碍时又无法依靠自身的政策水平和实践经验来妥善解决。
针对这一现状，新的示范文本贯彻了《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的精神，引导业主将“业主大会、业主委员会自觉接受 街道办事处(乡镇人民政府)、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导”纳入议事规则，明确了居民委员会牵头做好业主大会、业主委员会组建、 换届改选和日常运作的具体指导工作和矛盾调处工作，通过居民座谈会、楼组长会议等工作方式，帮助和引导业主把好业主委员会成员的人选关。这一新型的业主大 会、业主委员会管理模式，有利于建立属地化管理的模式，增强基层管理力量，将物业矛盾化解在基层。
敏感问题远离“暗箱操作”
小区事务中，物业选聘、公共收益管理、维修资金使用等越来越成为广大业主关注的焦点，由此而引发的争议、信访成为小区不和谐的音符。
针对这一系列问题，示范文本中新增了物业服务企业选聘程序、遏制“群租”的相关规则、动用大额维修资金的审价以及业主委员会换届的审计 规则等内容。业主及业主大会只要根据示范文本指导的方法路径，就能公开、公平、公正地处理事关全体业主利益的事务，真正做到敏感问题不搞暗箱操作。
送达释义根治 “议事梗阻”
购房目的多元化和业主身份的国际化，使住宅小区组建或召开业主大会会议遭遇表决票“送达”困扰。一些小区因很多业主长期居住在外省市甚至国外，小区业主大会组建或召开会议往往因无法联系到相关业主而长期“搁浅”。
针对这一问题，为促进业主大会会议有效召开，选票表决票送达增加了“按照业主提供的联系地址、通信方式发送和投入物业所在地的该户业主 信报箱或者房屋内”并附相关证明和公告的方式，只要合乎上述规则，业主大会照样能够召开。这一规则的制订，实际上也是提醒了此类业主在购房后要留下准确可 靠的通信联络方式，保障自己对事关自身利益问题的知晓权和表决权。
救济措施破解“群众心结”
小区里遇到重大问题需要召开业主大会会议集体研究决定，却往往因为这样或那样的原因导致会议无法正常召开，由此而引发的业主与业委会、业主与业主之间的矛盾和问题日积月累。业主大会会议召开难逐渐成为小区业主难以解除的“群众心结”。
针对部分业主委员会主任、副主任因故不能召开会议致使业委会工作无法正常开展的情况，增加了1/3委员联合召集会议的新型会议召集方 式。同时，针对业主提议召开业主大会会议难、如何召开规则不明的情况，示范文本对召开条件、召开程序、会议议题、业委会全体辞职无法召开会议的救济途径等 进行了明确约定，督促业委会积极履职。
七月 29th, 2008
历史遗留问题众多，商场曾多次停电
2002年8月20日，广州市白云区大型购物中心景泰名店城（龙汇公司入驻后改名为 “金濠城广场”）漆黑一片，因为拖欠供电局30多万元电费，供电局在发出多次催缴通知未果后断然采取停电措施。2002年2月，广州华联建设物业管理有限 公司通过竞标获得了景泰名店城的物业管理权，但该物业公司进场后发现，前任物业管理公司把本应留下的40多万元水电周转费带走了。他们本来想通过法律途径 追讨欠缴的电费，但由于业主委员会没有提供相关的原始资料给他们，致使他们向白云法院提出追讨欠费的诉讼请求被驳回。商铺停电后，部分临街商铺使用发电机 发电每天长达10个小时，除了刺耳的噪音外，发电机排放的有毒废气更是严重危害人体健康，影响了周边的环境和住户的日常生活。由于欠缴巨额电费等历史遗留 问题，曾经一度繁荣的商场业绩每况愈下。
三个物业管理公司联合管理
2005年8月26日景泰名苑小区第三届业主委员会在白云区国土资源和房屋管理局备案成 立。业主委员会将景泰名苑小区五栋住宅楼建筑面积30071平方米的区域交由广州市金匙房地产物业服务有限公司管理。而位于住宅楼一、二层的商铺部分（即 景泰名店城）因为拖欠电费问题，迟迟没有物业管理公司愿意接手。经过业主委员会的多方联系，最后与广州市龙汇企业经营管理有限公司达成协议。约定由龙汇公 司代垫拖欠的电费及滞纳金70多万元，龙汇公司获得入驻商场经营管理的权利。业主委员会与龙汇公司签订《管理委托合同》，将景泰名店城一、二层商铺面积为 10600平方米的区域交由龙汇公司管理。龙汇公司入驻后，因为公司没有物业管理资质，屡屡被业主投诉。无奈之下，于2005年9月22日另行成立广州市 金濠城物业管理公司，由该公司进行物业管理，管理资质为三级。这样，整个景泰名苑小区就存在了三家物业管理公司，仅仅景泰名店城就存在两家物业管理公司， 即龙汇公司和金濠城物管公司。此后，景泰名苑部分业主向白云区国土资源和房屋管理局投诉，反映多个物业管理公司管理同一个区域问题。国土局工作人员到现场 调查后认为：业主委员会选聘广州市金匙房地产物业服务有限公司对景泰名苑住宅部分进行物业管理，并将景泰名苑商场部分交由广州市金濠城物业管理公司进行物 业管理，此举与国务院《物业管理条例》第34条规定不符。（第34条规定：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。）根据调查情况，国土局发出 《整改通知书》，要求业主委员会立即进行自查整改，在小区内通告全体业主。 (more…)
七月 26th, 2008
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