Archive for 八月 1st, 2008
首先，我对两年来支持、帮助和积极配合我工作的同事表示衷心的感谢！对与我共同努力、辛勤付出的办公室各位同仁真诚的说声谢谢，并对我在工作和生活上 对你们关心不够、帮助不到，以及因为我个人的工作方式问题给你们带来委屈，在此表示深深的歉意！对两年来，给予我信任、信心、宽容和生活上细心关怀的领导 致以最深切的鞠躬！
现就我和办公室的同事两年来所做的工作做如下回顾：
一、所做的工作
1、规范办公室内务管理。
⑴修改、完善了文件处理、会议组织、档案资料、人事管理、装修管理以及检查、监督、考评、奖惩等制度。公司内务管理工作基本达到程序化、规范化。
⑵后勤事务。办公物品、劳保物品、保洁物品实行了统一采购。严格按照集团资产管理制度，做到了资产管理帐实相符。规范了工会工作。
⑶人事管理。依据集团规定，并结合___的实际，创造性的开展培训工作，尝试了挂职培训制度，各类培训日常化、正常化。三定工作日趋完善和成熟。
⑷成本管理。通过三定和各管理处经营责任制，人力成本得到了积极有效的控制，各类办公费用实行定量管理，有效的控制了办公成本。
2、参谋决策，积极推进机构、体制改革。两年来，积极推进经营管理责任制和绩效考核激励机制工作。根据物业状况和特点，对原物业管理处的物业区域和管 理处内部岗位进行了调整和完善，突出了管理处在物业日常管理中的主导作用，完善和优化管理处的组织结构和管理体系。使管理处的物业管理工作更加顺畅有序。 起草了事业部制管理方案。
3、加强企业和小区文化建设
⑴企业品牌宣传推广。两年来，利用网站、报纸发稿200余篇，稿件的质量有了较大的提高。电视专题片2期。物业管理论文2篇。
⑵优秀企业和物业管理示范小区（大厦）创建工作。积极组织和推进“省绿色小区”、“省诚实守信企业认证”、“省优秀物业管理企业”、“全国、省物业管理示范住宅小区（大厦）”等创建工作，2004年，世纪花园通过国家建设部物业管理示范小区评审。
⑶组织员工和小区业主积极开展文化活动。协助和参与世纪花园业主大会的筹备工作。宣传《物业管理条理》、《业主大会规程》、《物业管理示范小区（大 厦）创建标准》及环保保护、消防安全等。配合世纪花园恢复小区的物业服务费标准，宣传省、市关于物业管理服务收费标准的文件，组织调查问卷，与业主沟通思 想。先后组织业主开展了迎新春钓鱼活动、元宵游艺活动、五?一乒乓球比赛、游泳培训等活动。
4、积极支持业务拓展，加强电信代办业务管理。对外业务拓展方案基本形成规范文本。与电信建立了更加友好的合作关系。
二、工作上需要努力的地方
1、我们的服务还比较粗放，服务的整体质量不高。
2、管理部门对管理处的服务不够，意识和认识不足，职责还分不很清，服务与监控的关系还没能处理好，管理部门的管理质量不高。
3、在岗培训缺乏针对性和操作性。
三、下一步工作计划
（一）目标：如果我任品质部经理，我将着重抓住以下工作，全面开展品质管理工作，提高服务和管理质量。
（二）工作重点
事业部的服务质量是品质管理的核心，公司管理部门的管理质量是各事业部服务质量的保障。因此，品质部将在公司领导的领导下，首先致力做好以下几方面的工作，搞好管理质量：
一、改善管理部门为一线服务的观念，提高团队协作质量。公司的管理部门首先是服务各事业部，为各事业部提供各项支持；其次才是监控，促成事业部各项指标的达到。只有树立了为一线服务的理念，才能营造和谐的工作环境和团队协作关系。管理工作才会更顺畅，更有效。
二、改善业绩观。把员工、业主满意度考核和财务考核放到同等重要的位置上，推行全方位的质量管理。
三、改进管理方式，提高制度执行质量。多到现场去，走动管理，既有利于提高自身，又能帮助一线员工提高现场发现问题、解决问题的能力。改善干部对员工 的管理方式。多了解员工的思想动态和工作状态，爱护和激发员工的工作热情和积极性。减少因管理方式不当而伤害了员工的工作热情和积极性。执行制度时，先要 沟通，做到准确无误，提高制度执行质量。
四、改进在岗培训方式，提高培训质量。按照员工不同的工作范围分别选取培训内容，分开组织培训。对基层人员的培训突出操作性和服务质量意识；对管理人员的培训突出经营管理能力和主动、敏锐、超前、务实的管理质量意识。
五、优化制度，提高制度自身可执行性质量。制订工作操作手册、服务质量标准和改进绩效考核制度，完善质量监督机制等。确保各项服务工作的规范化、有序 化。制度是否科学，符合实际，直接关系到制度的效用。制度的效用越高，它才更有可执行性，它才能成为员工提高服务质量的工作指南。复杂、繁琐的规章制度只 能迫使服务人员消极地执行服务操作程序。
六、完善事业部制。要提高服务效率和管理质量，企业就必须尽可能删除繁琐的、不必要的、限制员工决策权力的规章制度和操作程序，在企业的实绩考核和奖 惩制度中应鼓励服务人员创造性地、主动地为业主提供优质服务。事业部制把责任和权利向第一线倾斜，使组织机构扁平化，能迅速抓住业主的要求展开服务，机制 灵活。
其次，重点致力各事业部服务质量的管理。服务质量主要包括以下几方面内容：基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务方 式、服务效率、服务礼仪、清洁卫生、安全保卫等）、物业小区的环境氛围等。具体从下面几个方面着手服务质量的品质管理工作：
一、全员服务质量管理。把诉求服务和业主（用户）满意度作为服务质量管理的源头。突出主动服务、及时服务、温馨服务。把责任制作为落实全员服务质量的 关键手段。充分调动全体管理者和业主（用户）的积极性和创造性，促进我们的员工不断提高素质，牢固树立“质量第一”的思想，关心物业服务质量，参与质量管 理。
二、全过程的服务质量管理。把物业管理的重点从事后把关转移到事前预防上来，以注重结果变为注重因素，防患于未然；不仅要注重服务中的工作，还要注重服务前所做的准备工作，以及服务后的一切善后工作。
三、创造人性化的服务质量管理环境。加强企业的“精神”管理与企业的人文环境建设。为员工营造一个“快乐”的工作环境，为业主营造一个有良好人际关系 和社会公德的社会环境，也是品质管理的重要目标。没有快乐的员工，没有快乐员工创造性的工作，没有业主的信任和配合，就不可能有高品质的服务质量。
①利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展小区的各种公益活动，增强业主之间的交流与联系。②利用节假日组织内容丰富多样的社区活动，力 求把物业管理企业变成业主的核心，使人们信任、亲近和依赖于它。③开展建设文明单位活动，如建设文明家庭、文明楼或文明小区等活动。④积极协助和参与业主 大会筹备，使业主感到“有主可做、有事可定、有家可当”，参与到物业管理活动中来。⑤发现人才，培养人才，让员工和企业共同成长，共同发展。从而增强员工 的归属感和企业的凝聚力。
希望大家继续支持我，我将更加珍惜大家对我的信任，全力做好工作。为___更加美好的明天做出我应有的付出！
八月 1st, 2008
目前正在进行的各项工作有：
1、 勘察世爵源墅的物业环境，从物业使用的角度对开发商京工地产提供相关建议。
2、 全面了解小区整体布局及房屋、配套设施、文化场所、机电设备情况。
3、 现场派驻人员协助销售气氛的建立，进行现场管理。目前已经派出保安、工程现场主管及保安31名、维修2名、保洁8名等共计43人，在客户中树立物管形象，协助销售工作。
4、 依据开发商京工地产的进度由我方工程人员参加智能化系统、机电系统的安装调试、运行培训。
5、 参与小区房屋的分户验收接管验收与移交，做好记录；督促施工单位修整；复验；办理书面移交手续。
6、 与开发商京工地产确认管理用房和生活用房，暂时未获得确切答复，跟进中。
下一步将要进行的各项工作有：
1、 世爵源墅管理处成立后进行人员培训。（7月）
2、 与接管验收同时进行管理处运作的准备工作。（8月）
3、 物资装备的配置；入住资料的印刷；人员配备等。（8月10日前）
4、 熟悉业主（住户）情况，准备业主入伙资料；（日）
5、 业主（住户）入伙安排；（八月二十三日）
6、 准备办理入伙入住手续。（八月二十五日） (more…)
八月 1st, 2008
管理处负责物业管理的具体工作，其工作规范如下：
一、每日工作
1.巡视所管理的物业一遍，巡视内容为：
（1）查小区内是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，有无乱摆摊贩）；
（2）小区内是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，内有无可疑人员活动）；
（3）小区内环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱丢扔垃圾，垃圾桶是否倒请，有无乱停放车辆，乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）；
（4）基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。
以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向物业经理汇报。
2.收缴业主（住户）管理费、各项规定费用；
3.接待业主（住户）来访和处理有关物业管理的投诉；
4.解答业主（住户）提出的有关物业管理业务咨询；
5.安排保养、维修任务，验收修缮质量；
6.做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等）。
7.整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。
二、每周工作
1.走访住户（内容：与住户交换物业管理意见，了解住户有什么困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况）；
2.初审住户装修申请，并报上级审批；
3.检查公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，小区内信报箱是否有破损），发现问题应及时处理或报有关部门，并协助处理。
4.检查垃圾桶是否喷洒药物，各楼层公共部位是否清洁。
5.检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。
三、每月工作
1.编制本月保养维修报表，制定下月保养维修计划报物业部；
2.编制管理费和各项规费收缴报表并报公司财务部；
3.组织修剪物业内的树木、花草一次；
4.对本月维修项目进行一次回访，听取住户意见。
5.整理物业管理资料、档案、对发生异动的（包括：房屋产权变动、承租户变动、管理费变动）作出修改；
6.与有关单位联系，交换情况一次（包括：居委会、派出所，房屋产权单位等），如有重要情况须用书面报告和反映；
7.办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。
四、每季度工作
1.组织检查小区内消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、消防通道等）是否完整无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理；
2.打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理；
3.组织对树木花草进行一次施肥；
4.清理管理费和各项规费，并编制季度报表；清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠管理费的住户进行追收；
5.编制季度维修保养计划和报表；
6.办一期物业管理专刊，宣传表扬小区内的好人好事和新风尚，指出小区内存在的问题，增强住户参与管理的意识。
五、每年工作
1.参加一次上级主管部门举办的短期专业培训；
2.对小区内的住户全部走访一遍；
3.组织清理一次化粪池；
4.编制年度管理费和各项规费收缴报告；
5.编制下年度维修保养计划；
6.整理物业管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致；
7.与有关单位交流开展物业管理的体会和经验；
8.组织召开一次住户代表大会，听取住户对物业管理的意见和建议，提高住户参与管理的积极性；
9.总结年度工作，写出书面总结；
10.制定下年度工作计划。
八月 1st, 2008
昨天终于不能忍受NOD32每天升级都要重新输入一个新ID的麻烦，决定使用ESS，我先下载了安装程序，然后把本本里的NOD32卸载掉，重启电脑后开始安装ESS，安装完成后却发现不能上网了。马上到 google去搜索，发现绝大部分都是安装ESS后不能上网的，但是我的脑子里想的却是因为卸载NOD32造成的上不了网（这个原因是因为我以前使用过诺顿杀毒，在卸载后不能上网），一直没有想是因为安装了ESS而不能上网的。
第一步用IE自带的网络诊断，说是HTTP 的80端口可能被关闭，让我查看防火墙。我的机器上安装有瑞星防火墙，我看了一下防火墙，没有问题啊。
第二步到官方论坛去找原因，搜索了一下，说是修复一下winsocks试试，我试验了一下，还是不成。
第三步我把ESS卸载了，发现可以正常上网，再次安装ESS，开始调整ESS的防火墙设置，弄了半天也没成功，这时突然想起先把瑞星关了试试，把瑞星关了以后，发现可以上网了。原来是瑞星的防火墙和ESS的防火墙有冲突，引起的不能上网。绕了一个大圈子，原来是这个问题。我把瑞星防火墙干脆卸掉了。
希望我的经历能给象我一样的人提个醒。
八月 1st, 2008
中高档住宅小区物业管理纠纷新特点
业主“圈地”扩建房屋、修建花园等成为导火索
近年来，北京城区近郊逐渐兴起“双拼”、独栋、联体跃层别墅的购买热潮，而随着业主的陆续入住，这些中高档住宅小区物业管理纠纷频繁发生，其中 尤以业主“圈地”扩建房屋、修建花园等形式引发的纠纷最为突出。通过对这些案件的受理分析，北京市朝阳区人民法院总结出该类纠纷呈现出的几个显著特点。
第一，与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同，此类纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台等积极行为所致，甚至有的业主占用房前屋后绿地，修建家用小型游泳池、观光露台等等。
第二，多重矛盾交织，案件调解难度大。由于一些业主“圈地”扩建、新建相关设施，不断加剧其与其他业主以及物业公司之间的矛盾，导致其他业主以 不交物业费、起诉物业公司不作为为由强烈要求物业公司履行管理职责，迫于业主的巨大压力，物业公司不得不要求法院以判决方式结案，而不接受和解方案，以泄 相关业主心中的不平。
第三，该类案件大多需要进行现场勘验，才能明确掌握诉讼请求和查明事实。此类案件中，物业公司向法院提交的起诉状大都使用同一模板，诉讼请求均 为简单的要求业主拆除自建设施、恢复原状等，事实理由也普遍雷同，因此，均需法官到诉争房屋进行现场实地勘验、拍照和测量，确定改造情况是否影响小区整体 景观、是否对相邻业主造成影响以及影响的程度等。
针对上述特点，为从源头上预防该类纠纷的发生，朝阳法院的有关人士提出3点建议：一是规范商品房买卖行为，在业主与开发商签订购房合同时，通过补充协议等方式，针对业主确需改建、扩建的相关设施约定具体操作 规程，并明确违反约定的违约责任。二是加强物业管理，物业公司发现业主违反约定进行施工的，应立即制止并要求限期整改，严重的应及时起诉到法院，达到对其 他业主的警示作用，杜绝此类现象的发生。三是加大法制宣传力度，法院定期针对辖区内新开盘、新入住的中高档小区开展以“警惕圈地、创建和谐居住环境”为主 题的系列普法活动，提高业主和物业公司的法治意识，形成自觉守法的良好环境，共同维护小区的和谐。
八月 1st, 2008
