Archive for 八月 5th, 2008
浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%的损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。 2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时，在永嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威 力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修 费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司（下称大管家物业公 司）对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元；大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公 司等提起上�。
法院终审认为，本案系燃放烟花爆竹引起损害赔偿纠纷，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制 止不力，缺乏相应的应急救火的预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，原审判决大管家物业公司承担15%比例的赔偿责任并无不 当。遂判决驳回上诉，维持原判。
八月 5th, 2008
A物业管理公司在对B住宅小区进行物业管理期间，分别向进入小区从事废品回收的经营者收取“赞助费”1.1万元，未依法如实入账，并禁止其他经营者 进入该小区从事废品回收经营。该地工商局便以该物业管理公司违反《反不正当竞争法》第八条第一款的规定，根据该法第二十二条规定对物业管理公司进行处罚： 没收违法所得1.1万元，罚款1万元，合计罚没2.1万元。
随着我国市场经济体制的建立和经济的不断发展，在经济领域出现了越来越多的新问 题，如商业贿赂、公用企业垄断经营、侵犯商业秘密、不正当竞争等等。目前，商业贿赂已成为比较典型和普遍的现象，经营者通过商业贿赂，妨碍质量、价格、技 术、服务等效能竞争手段作用的发挥，造成经营者之间的不平等，破坏公平竞争秩序，扭曲市场关系，损害其他经营者的合法权益。正是考虑到上述危害性，我国 《反不正当竞争法》第八条第一款规定：“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论 处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。”第二十二条规定：“经营者采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品，构成犯罪的，依法 追究刑事责任，不构成犯罪的，监督检查部门可以根据情节处1万元以下20万元以下罚款，有违法所得的，予以没收。” 物业管理公司基于与业主签订的物业服务合同约定对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对 于物业管理行为，我国专门制订颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》)对之进行法律规制。因此，对于物业管理公司对特定小区从事物业管理活动，应该遵 循《条例》的规定进行。
《条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企 业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：擅自利用物业共用部 位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人并处1000元以上1万元以下的罚款，单位并处5万 元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 (more…)
八月 5th, 2008
2008年6月16日，为配合物权法的实施，最高院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释（征求意见稿，下称意见稿），其中有不少亮点，笔者将对其一一进行解读。
亮点一：明确业主的含义
【第一条】 依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
【解读】对于《物权法》中业主的外延，一直存有争议，意见稿将其明确为二类：一为持有专有部分所有权证的主体，二为虽未取得所有权证，但已依法占有使用专有部分的主体，仅限于基于买卖、赠与等旨在移转所有权的占有、使用，明确将承租人排除在外。
亮点二：明确专有部分、共有部分的范围
【第二条】 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
【第三条】 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等， 以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于 其他权利人所有的除外。
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八月 5th, 2008
（征求意见稿）
为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施 等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定 属于其他权利人所有的除外。 (more…)
八月 5th, 2008
图为因物业资质引发的纠纷。上海将对2500家物业进行审查。CFP图
早 报记者昨日从上海房地局获悉，自7月16日起，包括上海星盛物业管理有限公司、上海申东物业管理有限公司等320家企业不得再从事物业服务经营活动，这一 数字超过全市物业企业总量的十分之一。上海未来还将继续对剩余2500家物业企业进行资质审查，进一步淘汰不合格物业公司。
房地局信息显示，此次被责令停止营业的公司涉及全市17个区县，主要停业企业集中在浦东、嘉定、青浦、松江、南汇等区。上海第一家物业企业成立于 1991年。十多年来，物业服务行业快速发展。目前，全市共有物业服务企业2800余家。其中，一级资质49家，二级资质250家，剩余2500余家均为 三级资质企业，绝大多数公司只有十几个人、七八条枪，管理一个“小角落”。 (more…)
八月 5th, 2008
