物业管理剪报

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）——亮点解读

八月 5th, 2008

2008年6月16日，为配合物权法的实施，最高院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释（征求意见稿，下称意见稿），其中有不少亮点，笔者将对其一一进行解读。

亮点一：明确业主的含义

【第一条】 依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

【解读】对于《物权法》中业主的外延，一直存有争议，意见稿将其明确为二类：一为持有专有部分所有权证的主体，二为虽未取得所有权证，但已依法占有使用专有部分的主体，仅限于基于买卖、赠与等旨在移转所有权的占有、使用，明确将承租人排除在外。

亮点二：明确专有部分、共有部分的范围

　【第二条】 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

　建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

【第三条】 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

　建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

　 建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等， 以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于 其他权利人所有的除外。

【解读】该条明确了专有部分须具备的两个特性：其一为独立性，包括构造上的独立性和利用上的独立性，二者须兼具；其二为可登记性，即依法可以登记造册成立所有权。专有部分主要有两种类型，即房屋（含住宅和经营性用房）和不构成房屋的特定空间。

该条进一步细化了共有部分的范围，具体包括：

（1）建筑区划内的建设用地使用权；

（2）专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台（根据规划文件规定专属于单个业主的除外）、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分；

（3）建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，如道路、绿地（规划文件规定专属于个人的部分除外）、公共健身场所、广场、园林等公共场所，以及围墙、大门、车棚、公共健身设施、公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施等公用设施。

　亮点三：小区车位、车库四年内优先满足业主需求

【第 四条】 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区 划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当 首先满足业主的需要”规定的情形。

　【第五条第一款】 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

　 【解读】《物权法》第七十四条仅确立了小区车位、车库应当首先满足业主的需要的基本原则，在司法实践中缺乏可操作性。意见稿将该原则具体化为须满足业主在 办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定取得或者使用小区内的车位、车库，否则，建设单位不得将小区车位、车库通过出售、 赠与或者出租等方式处分给业主以外的人。建设单位违反前述原则的，业主可提起确认之诉，请求法院确认该处分行为无效。

　亮点四：细化业主表决规则

【第六条】 改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

【第七条】 物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：

　（一）专有部分，按照建筑面积计算。

　（二）建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。

　（三）总人数，按照专有部分的数量统计。

（四）建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分，按一人计算。

【解读】《物权法》第七十六条规定对于重大事项的表决，应当经专有部分占建筑物面积总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主的同意。意见稿对其中几个专用名词的含义做了明确界定：专有部分，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算，而非总建筑面积；总人数，按照专有部分的数量统计，其中已经出售的专有部分，一户按一人计算，区别于户籍上记载的人数，对于未出售的专有部分，按一人计算，排除了建设单位控制业主表决的可能性。

此外，意见稿第六条还对《物权法》第七十六条第一块第七项这一兜底条款进行细化，只要是涉及改变公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地用途的，均可认定为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

　亮点五：明确利害关系的范围，全面保护业主的安全权、安宁权。

【第八条】 因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

【第九条】 业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。

【第十条】 建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

【解 读】物权法规定，民宅商用应当经有利害关系的业主同意。但何为“有利害关系的业主”存有争议，有人认为仅指“邻居”意见稿将利害关系界定为“正常居住和生 活环境的安全或安宁”遭受损害，包括现实的损害和可能的损害，即不论相邻与否，凡是“正常居住和生活环境的安全或安宁”受到损害或可能受到损害的业主都是 “有利害关系的业主”，同时意见稿将损害限定为“直接损害”，避免利害关系的无限扩大。遭受损害的有利害关系的业主可采取的救济措施有：排除妨害、恢复原 状、赔偿损失。

　亮点六：严格业主大会或者业主委员会做出决定的程序要求

【第十一条】合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限，业主请求撤销的，应予支持。撤销权的行使，参照前款规定处理。

【解读】《物权法》第七十八条关于业主撤销权的规定，应解为业主大会或者业主委员会侵犯了业主的实体权益，对于业主大会或业主委员会作出的决定违反法定程序或超越其权限的，意见稿明确业主对该类决定亦享有撤销权，以上两种撤销权的行使期限均未决定作出之日起一年内。

亮点七：明确业主委员会怠于行使权利的补救规则

　【第十三条】业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：

　（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；

　（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。

有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

【解读】业主有权在业主委员会怠于行使权利的情况下提起诉讼、诉讼结果及于全体业主，但同时需警惕建设单位串通个别业主以虚假诉讼的方式达到自己的特殊目的。

亮点八：确立了两项举证责任倒置规则

　【第五条第二款】 建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。

【第十四条】 建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。

【解 读】首先，对于建设单位未达到优先满足业主对车位、车库需求的法定要求，将车位、车库处分给业主以外的人，业主要求确认该处分行为无效的，由建设单位对其 未违反法定要求承担举证责任；其次，对于擅自占用共有部分或改变共有部分使用功能，当事人提起诉讼要求排除妨害、恢复原状或赔偿损失的，由该擅自占用或改 变共有部分实用功能的主体对其权利来源承担举证责任。

亮点九：小区共有部分的盈利归于全体业主

【第十五条】 建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。

【解读】意见稿在明确划分共有部分范围的基础上，首次规定对于建设单位、物业公司利用建筑区划内的公共场所、共用设施从事营利性活动的，其收益在扣除相应的成本后应归于全体业主，最大限度地保护了业主的合法权益。

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