Archive for 八月 26th, 2008
“现在生意少了。”任女士边整理货架边说，她在罗湖区湖贝新村开了家杂货店，偶尔还向租客介绍房子，赚中介费。但自从出租屋服务中心在村口出现后，任女士的中介生意大受打击，“很多人（注：黑中介）都没房子介绍了。”她说。
湖贝新村出租屋在汽车挡风玻璃上形成倒影。
统一招租会否垄断房源？
湖贝新村的出租屋服务管理中心成立于去年，今年三四月份，出租屋服务管理中心升级，在村口以全新面貌出现。该中心属于湖贝实业股份有限公司，今 年7月22日，湖贝实业股份有限公司向村内业主分发了一张通知，称将贯彻罗湖区全面推行出租屋统一招租集中管理服务的精神，要求业主们在7月31日前，配 合公司签订好“出租屋委托发布招租信息管理协议书”。通知提出，业主在期限之内仍不愿签订协议书的，该业主在其房屋出租期间如发生租赁纠纷、治安或刑事案 件，公司将不出面协调；其子女读书、就业问题公司一概不承担责任和义务……
成功介绍一套房屋，出租屋服务管理中心只收100元的中介费，而且背后有政府部门的支持，其一出现就在城中村掀起波澜。低廉的中介费用、政府扶 持的优势，很快将黑中介打得无还手之力。记者在城中村周边采访时，一些中介公司表示，出租屋服务管理中心的这些表现，都给他们留下深刻印象。
罗湖房屋租赁管理局向记者表示，全区出租屋统一招租集中管理的开头工作进行得不错，每个街道都有两个试点，试点范围主要限于城中村。接下来，他们将对试点工作进行经验总结，为在老旧城区推广做准备。
这一消息日前已在一些老旧城区传开，然而，出租屋服务管理中心打出旗号“统一招租”却让一些正规中介产生担忧：出租屋服务管理中心是否要垄断中介市场的房源？
在东湖租赁所写的一份材料中，布心花园将是下批设立出租屋房屋管理中心的试点之一。二房网社区房屋管家布心花园分点成立才两个月，目前在布心花 园，它已与中原地产等中介公司展开了激烈的竞争。该分点一名姓邱的工作人员表示，他们最大的担忧是“统一招租”怎么招租？“统一”是如何统一法？
近日，记者采访了罗湖区房屋租赁管理局的相关负责人，这名负责人表示，统一招租不等于垄断。虽然名为“统一招租”，但这并不是要把其他中介公司 挤出中介市场。这位负责人认为，说到底，出租屋服务管理中心只是一家营业机构，与其他中介公司一样，它要在工商局进行登记注册，获取营业执照。在市场上， 出租屋服务管理中心与其他中介公司一样，都是平等的。它们在市场上共同存在，开展竞争。
老旧城区中介面临洗牌
业内人士认为，从出租屋服务管理中心在城中村的效果看，它对中介市场的冲击是巨大的。而它进入老旧城区，将再次掀起风波。因为其背后站立着政府部门、物业公司这两大实力雄厚的主体。
布心花园社区房屋管家姓邱的工作人员表示，就算如同管理部门所说，出租屋服务管理中心不会垄断中介市场，从出租屋服务管理中心在城中村的实施情 况看，其也将对市场产生巨大冲击。“如果布心花园设立出租屋服务管理中心，收的中介费也是100元的话，对我们的打击将是巨大的。”邱先生介绍，布心花园 目前房屋租赁价每月一千五六百元，成功介绍一套房子，他们可以获取等同于一个月租金的中介费，这远远高于出租屋服务管理中心100元的中介费。
邱先生说，他们公司刚进驻布心花园才两个月，现在面临着中原地产、世华地产等中介公司强有力的竞争，出租屋服务管理中心成立后，他们将受到更大的挑战。
服务价格将依市场情况确定
对此，罗湖区房屋租赁管理局的负责人告诉记者，在城中村设立出租屋服务管理中心、统一发布招租信息的是股份公司，在老旧城区则是物业公司，而且 是有品质的物业管理公司，政府部门所要做的是扶持这些物业公司，在人员培训、管理系统的设立等方面进行帮扶。这位负责人表示，在老旧城区实行统一招租的具 体事项还在调研中。
虽然不会垄断市场，但这位负责人表示，中介市场肯定会受影响，黑中介或资质较弱的中介公司受的冲击会比较大；有品牌的好的中介所受影响不会很大，因为这些中介经营时间长，有比较稳定的客户群，实力更加雄厚。
有中介公司担忧出租屋服务管理中心会以极低的服务价格冲击市场，罗湖房屋租赁管理局的负责人表示，服务价格的多少及如何收取，这些都将参照市场情况而定，不会跟城中村一样的标准收取，同时这些价格都会经过政府部门的物价核准，在法律的范围内确定。
背景 罗湖力推统一招租
今年4月，罗湖召开区委常委扩大会议，区委书记刘学强在会上传达了省委书记汪洋近日在深圳调研时的重要讲话精神，正式启动了打好“四张牌”、改 造“四旧”、创建现代化核心城区和成熟经济样板城区的各项工作。会上决定，正式着手对城中村及老旧城区内出租屋动真格，在全区全面推行出租屋统一管理、集 中招租。
罗湖区委、区政府经过多次开会论证，将出租屋改造作为建设现代化核心城区和成熟经济样板城区的一项重要举措。首先，各城中村和老旧城区将成立股 份公司或物业公司，由公司逐一与出租屋业主或产权人签订委托管理协议书。同时，股份公司和物业公司将组建出租屋管理服务中心，各城中村及老旧城区服务中心 要对招租信息发布、流动人口和出租屋各类管理信息采集、居住证申办、房屋中介交易、物业管理等多种业务实行“一站式”管理服务。
按照《罗湖区全面推行出租屋统一招租集中统一管理的实施意见》的安排，率先纳入“统管”的是城中村住宅类出租屋，然后是老城区住宅类出租屋。7 月底前，罗湖区要实现城中村住宅类出租屋统一招租集中管理覆盖率达100%，流动人口和出租屋各类管理信息采集、通报、跟踪、变更工作全部由股份公司所属 的出租屋管理服务中心承担，出租屋各类管理信息的采集率和准确率分别达到95%以上。2009年底，100%老旧城区住宅类出租屋也要实现“统管”。
官方说法 统一招租 好处多多
罗湖区房屋租赁管理局负责人认为，出租屋实行统一招租集中管理有几大好处：
对于业主和承租人来讲，一是避免业主利益受损。以前曾经发生过这样的案子，一些黑中介将业主的房子私下卖掉，或者黑中介、“二房东”将房子出租 后，卷了租金后逃逸。出租屋服务管理中心将严格审核房屋出租人的身份，避免有人将非本人房产出租为己牟利。二是提高社区安全水平。比如在章輋村，该村实行 统一招租后，参照银行ATM机刷卡进门、视频监控提款的做法，在出租屋安装“门禁卡”和视频监控器，用高科技防范威摄犯罪活动，改善了小区的安全状况。三 是为业主增收。这位负责人认为，小区的管理水平高了，环境好了，房屋的租金自然也就高了。
相关人士认为，对政府部门而言，统一招租“旨在探索出一条适合罗湖实际的流动人口和出租屋管理服务工作的新路子”。统一招租集中管理服务，有利 于流动人口和出租屋各类管理信息采集、通报、跟踪。而如果城中村不设出租屋服务管理中心，任由黑中介非法活动，将产生很多问题。一些黑中介出租房子不看承 租人的身份，也不管承租人是否将房屋用于非法用途，这容易为犯罪分子所利用。
八月 26th, 2008
今年以来，上海多个售后公房小区遭遇物业管家“辞职”。上海翔实物业公司因“收支严重失衡，公司难以为继”，撤出浦东新区已有10年房龄的上南花苑西 苑小区，小区一度处于物业管理“真空”；上海旺都物业公司透露，在结束3个老式小区物业服务以后，今年计划再退出两个小区，原因也是因为亏损；车站新村小 区物业主动撤离，接手仅一个月的另一家物业公司又很快离开…… 一方面，是小区业主对提高物业管理水平的呼声日高；另一方面，不少物业管理公司正面临着入不敷出的尴尬处境，纷纷撤出亏损小区，使小区物业管理面临青黄不接。这对矛盾究竟如何才能调和？
首当其冲老小区
物业公司的收入来源，主要是小区居民缴纳的物业管理费。上海按照物业类型的不同，采用不同的收费方式。售后 公房政府定价；商品住宅采取政府指导价，按不同服务项目服务内容多少、服务要求高低和设施设备情况不同，从低到高分为五级，每一级都有对应的上限收费标 准；非居住物业试行市场协议价……据物业公司反映，如今最令物业公司们感到经营压力的，是售后公房小区和早期建造的老小区。
目前，上海 售后公房的管理费、保洁费、保安费等收费标准，执行的仍是1996年《关于调整公有住房售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》等的规定。多层住宅 每户每月的物业管理费为4.5元至7.5元，高层住宅每户每月5元至10元。另外每户每月收取保安服务费3元至6元，保洁服务费3元至6元。
比起这个12年来未变的收费标准，近年来物业公司的运营成本却在不断上升。从1997年至今，我国物价消费指数平均以3.5％的比例上涨，与居民生活密 切相关的水、电、煤等公用事业收费，也已形成周期性调整态势，消费指数的增长加大了物业管理企业的管理成本；作为一个劳动密集型行业，物业管理企业的人力 成本在总支出中的平均比例为60％，不断调高的最低工资标准和社保缴费基数，也导致物业管理企业的劳动用工成本呈现急剧上升之势。根据有关方面对上海11 个区180个售后公房小区的抽样调研，由于今年4月1日起，上海市最低工资标准从840元调整到960元，平均一个小区的年工资支出将增加43656元， 相当于少收一个月的管理费。
收入不见增加，成本却日益上涨，于是一些物业公司“另想歪招”，违规侵占小区内广告、停车费等收入，违规使 用维修资金，有的则疲于应付员工不停跳槽流动的现象，根本无暇顾及提高物业管理水平；而每况愈下的服务，又增加了业主的不满，不少业主以服务不到位、管理 措施跟不上为由，拒付管理费。据了解，一般公有售后住房的管理费平均收缴率仅为70％，物业管理费低收缴率，也严重影响了企业的生存和发展……就这样，物 业公司逐渐走入一个怪圈，收费越低、服务越差；服务越差，越收不到管理费用，影响了整个物业管理行业的水平提升。在全市服务型行业行风评比中，物业管理始 终低位徘徊。
先行先试寻突破
成本与利润“剪刀差”日益放大，物业公司要求上涨物业管理费的呼声日高。然而，这种呼声能否得到物业管理费的缴纳方———居民们认可？没有全面深入的调查和进一步的听证，恐怕谁也不敢妄下结论。
如今，承担上海售后公房小区物业管理的，大多还是由原先各区房管所转制而来的物业公司。面对一些售后公房出现的亏损局面，这些公司多数还是通过用商品房 小区的盈利部分贴补售后公房等方式，继续维持着售后公房的管理，除非找到愿意接手的“下家”，一般还没有采取“撒手而去”的方式。但是，如此硬撑总不是长 久之计。
对此，浦东新区作出了一项探索。该区于今年年初起，在沪东地区先行试点，通过政府补贴形式缓解物业公司的资金难题，沪东地区 18个物业服务企业拿到了30万元的补贴资金，31个物业老小区获得了一定资金保障。在此基础上，浦东新区宣布，争取6月份开始在全区其他610个小区全 面实行物业服务基本达标补贴，浦东新区还对补贴小区设置了条件，必须在达到规定的基本服务标准的前提下，领取由政府买单的每月每平方米建筑面积最高0.2 元的补贴，以此激励物业公司提高旧小区物业管理水平。
也有物业管理公司开始尝试与业主协商，提高收费。位于龙华地区的龙呈家园是 1999年由上房实业公司建造的多层商品房小区，总建筑面积不足4万平方米，业主不足300户。原来的物业费每月每平方米建筑面积0.57元，负责物业管 理的宏祥物业公司与业委会多次磋商，在居委党支部的参与协调下，通过大量细致的工作，最终通过了住宅物业费每月每平方米建筑面积提高0.2元的方案。
这些先行先试的措施在一定程度上缓解了物业公司的资金压力，可是仍属杯水车薪，只能解一时之渴。因为政府补贴需要讲求分配的公平性，不可能对所有物业公 司都采取普惠措施；与业主协商提高物业管理费用，也较难得到全部业主的理解和支持，还得不到政策的保障，很难从根本上解决问题。
分等收费需完善
物业管理涉及千家万户，关乎民生和社区稳定，在社区管理中的地位和作用已毋庸置疑。市物业管理行业协会会长蔡兴发认为，调和因物业收费问题带来的矛盾，需要在考虑社会利益的同时，也充分重视企业利益，利用经济利益驱动的杠杆作用，扶持物业管理企业的发展。
他认为，有关部门应加快建立和完善市场化的物业管理服务收费机制，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。在深化分等定级收费的基础上， 推行由政府指导价向市场调节价转化，并且逐步建立物业管理费与物价消费指数增减的联动机制。在目前条件下，要在政策上保障物业收费协商定价机制，允许根据 居民的服务需求，供求双方协商确定收费标准，从而增加政策的弹性，发挥社会、市场的调节作用。同时，还可以按照《物权法》的要求，根据不同物业状况，实践 物业管理模式的多样化。除了推行商品化小区实施物业管理外，对公房、售后公房以及系统房小区，实施不同形式的管理模式。如可以委托其他管理人；对部分老、 旧小区，实施业主自治管理，形成自给廉价的服务体系，纳入政府应急托管体系等。
还有业内人士建议，在推进售后公房物业管理市场化进程 中，应实行逐步调整收费标准与不断完善家庭住房保障体系的双轨制。即在有计划、有步骤提高收费标准、实施售后公房物业分等收费的同时，对月收入低于本市城 镇居民最低生活保障标准、且符合特困条件的家庭，减免其部分物业费，或由政府有关部门按月对其发放适当的物业补贴，或由政府或相关部门直接拨款给物业服务 企业用于支付特定人员物业费。
当然，对于物业管理企业来讲，也更应根据“量入为出”的管理费缴交和使用原则，进一步提高管理效率，尽力 提升服务质量，以求达到收费与服务水平相一致。尤其应当防止物业公司将“成本上升”当作“不作为”的托词。只有当业主真正感受到物业管理水平的提高时， “优质优价、质价相符”的消费理念，才能被广为接受。
八月 26th, 2008
老式小区期盼周到的物业管理服务。 本报资料照片
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访谈嘉宾:
虹口区监察委员会副主任 谢榕榕
市对外经济贸易委员会财务处处长 朱红
徐汇区房屋土地管理局局长 朱志荣
“收费低服务差”成恶性循环
记者：在今年的行风测评中，对售后公房的物业管理，群众的不满意度很高。群众对售后公房物业管理的不满意，在一定程度上反映了售后公房物业服务质量不佳，这与物业公司入不敷出有关吗？
朱志荣：近几年来，本市职工的最低工资标准不断提高、水电等能源费用又持续上涨，物业服务运营成本增加，而 收费依旧是1996年制定的标准：多层住宅每月每户三项费用(管理费、保洁费、保安费)合计10.5元至19.5元；高层每月每户三项费用合计11元至 22元。物业费过低，让物业公司难为“无米之炊”。
谢榕榕：这个收费标准确实较低。以一个4万平方米、只有一个出入口的老式小区为例，至少应配置1名管理员、 1名协助员、2名保洁人员和5名保安，除去保洁费、保安费，物业管理费每套房只有5元至7元。物业企业支付员工工资等成本后，粗算下来，每月亏损近 7000元，年亏损8万余元。
朱红：不少业主以服务不到位，管理措施跟不上为由拒付物业费，造成物业费收缴率逐年下降。据了解，某集团管 辖多个老式住宅小区，物业费收缴率只有70%—80%，每年被拖欠的物业费达700万元。由此引发恶性循环：收费低———服务差———交费更少———服务 更差。久而久之，一些老式小区成为房屋损坏没人修、小区安全没保障、周边环境无人打理的“真空小区”。
分类、分地段推出解决办法
记者：如何解决老式小区物业管理的这一窘状呢？
朱红：可以考虑进行政府补贴，由有关部门对普通居住小区综合整治的资金和老式小区的物业管理成本进行评估测算，除去居民能承担的自负资金，缺额由政府给予适当补贴。
谢榕榕：我不主张一味靠政府补贴。不少老式公房业主有住房维修、养护、绿化、清洁全由公家负担，自己不用花钱的老观念。要通过加大宣传力度，提高居民对物业管理有偿服务模式的接受度。
朱志荣：要破解这个难题，可根据不同的物业状况，实现物业管理模式的多样化。对于商品房尤其是中高档商品 房，加大其市场化力度，由业主大会、业委会与物业服务企业根据需求、服务标准协商确定收费标准，充分体现物业服务收费质价相符的原则。对于售后公房、拆迁 安置房、经济适用房等，可采取制定基本物业服务标准与收费标准、并由政府对物业服务企业进行适当补贴的保障性措施，以确保物业服务满足业主基本需求。对于 有能力提高服务标准的小区，由业主大会、业委会与物业服务企业根据需求提高服务标准，并由业主支付相应物业服务费用。
记者：据了解，本市自2005年10月1日起实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》已将售后公 房物业服务收费管理工作纳入其中，推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，但因相关政策衔接问题一直没有执行。去年6月，市政府颁布的《上海市加强住宅 小区综合管理三年行动计划(2007-2009年)》要求试点探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式，这都为解决老式 小区无人管理问题提供了新思路。
谢榕榕：“菜单式”管理只是一个过渡措施。售后公房的物业管理是个历史问题，要把关系理顺，加强调研。最好不要一刀切，要分类、分地段推出不同解决办法。
朱红：据了解，一些小区正加紧制订解决方案，初步考虑按小区实际情况，由业主自行选择解决办法。有的按物业 服务分等收费标准委托物业服务企业管理；有的直接委托保洁、保安等专业公司提供服务；有的以业主自我管理服务为主，并通过与小区所在区县房屋应急维修中心 签订维修协议解决维修问题；还有的则在街道、居委会协调下与社区服务联动，满足业主基本物业服务需要。
八月 26th, 2008
