物业管理剪报

小区物业工作开展指南

八月 27th, 2008

装修管理：

1、        提示业主在动工装修前应到管理处进行装修申请并办理相关手续，施工人员办证时应提供本人的身体证复印件两张；
2、        检查是否有装修《施工许可证》以及实际装修内容是否与其相符；
3、        检查施工人员是否有有效《施工证》以及是否异地施工或变换工作性质（如：变成搬运工）；
4、        卫生间动工装修前其沉箱应试水2~3天并经业主、物业公司装修管理员、施工负责人三方确认是否渗漏；
5、        厅门外可装不锈钢拉闸门，窗户内可装防盗网；
6、        厨房阳台铁栏杆内侧可装不锈钢拉闸门或不锈钢防盗网，但以下单位应遵从如下规定：（1）、F1幢03单元厨房阳台铁栏杆内侧不能装不锈钢拉闸门或不锈钢防 盗网，只能在厨房门处装不锈钢拉闸门；（2）、F2幢01单元、04单元厨房外阳台铁栏杆内侧不能装不锈钢拉闸门或不锈钢防盗网，只能在厨房门处装不锈钢 拉闸门；（3）、E1幢02单元及E2幢01单元单元外阳台铁栏杆内侧不能装不锈钢拉闸门或不锈钢防盗网，只能在厨房门处装不锈钢拉闸门。
7、        F1、F2、B1、B2及E1的三楼阳台分割或围合其栏杆可使用不锈钢或铸铁，但其高度不应超过外围铁栏杆，各业主对公共阳台仅有使用权（包括：清洁、绿化或美观），但不具有产权；各业主在围合或分割前应与相邻业主进行协商，以免引起争执。
8、        公共天台不得分割围合使用，如个别单位（B1、B2近消防通道单元）进行分割围合，其使用材质应为不锈钢或铸铁，且其高度不应超过外围铁栏杆；
9、        装修材料或垃圾放于厅阳台或窗口时应及时提醒施工人员/业主注意安全，以免掉下伤人；
10、        室内堆放物品不能超载（水泥堆放不能多于5包，红砖堆放不能高于1米）；
11、        室内拆除混凝土结构时（经批准项目）应使用大炮或冲击钻，严禁凭“蛮力”拆除；
12、        加强厨房烟道管及排水管处的装修管理，以免渗漏影响楼下业主；
13、        装修垃圾应清倒于消防通道外垃圾箱内，严禁弃于户门外的楼梯间内平台、在台等；
14、        室内使用（存放）天那水、汽油时，严禁有明火行为（如：烧电焊、吸烟、燃烧香烛等）；
15、        空调应安装于空调位，如无空调安装位，应注意整齐美观，其安装位不能超出外围铁栏杆高度；
16、        厅阳台天花吊顶其颜色应尽量与白色趋同；
17、        厅阳台、厨房阳台以及其他外立面因安装需要进行改动，其所补瓷片应与原瓷片一致（可到管理
处购买）；
18、        户外厅阳台位不得摆放、安装有礙观瞻的神台、神楼、神牌等，如安装较小的神牌可适当变通；
19、        装修人员产生的生活垃圾应袋装后放于楼下垃圾桶内，发现有乱扔烟头、乱吐痰、置生活垃圾于
户门外等行为的应及时予以制止或处罚；
20、        装修人员如需在其装修单位内留宿的则需业主到管理处填写《担保书》；
21、        装修人员如需加班应由其业主或施工负责人到管理处填写《申请书》，加班单位在21：00时后不
得制造较大噪声，22：00时后应停止施工加班，申请书过期者应及时再次申请；
22、        装修完工后应进行竣工验收，合格者一个月后返还装修押金，违规者责令其整改；
23、        丢失《施工证》及《施工许可证》者原则上不予退还押金，个别者视情况由经理审批退还部分押
金；
24、        业主进行天台或公共屋面装修（含改造成花槽等）时应注意防渗漏及排洪问题；对业主反映的工
程遗留问题应及时跟进；如施工单位不能亲自来维修的则由公司予以维修，但应开具工程维修单，所发生费用由原施工单位负责；维修人员应及时修补小的工程缺陷或未完善工程；
25、        门岗发现有送空调、热水器、防盗网及拉闸门进小区的，应问明送往单位并及时通知管理处派人
跟进。

物业巡查：

1、        巡查范围：小区内外道路/绿化带/车库/楼梯间/楼宇天台/样板房/水表/电表箱/公共场所（管理处/会所/公司仓库等）以及各类公共设施（路灯/标识标牌/休闲凳椅/雕塑小品/人工景点等）。
2、        重点巡查内容：（1）、业主车辆应停放于所买/所租车位，装运材料车辆应靠路边停放且时间不得超过0.5小时；（2）、装修材料应尽量靠路边堆放且摆放占 道时间有得超过一小时（特殊情况需与安全服务员取得联系）；（3）、施工人员空车/摩托车/自行车一律停放于小区外规定位置（暂定消防通道外）；（4）、 楼宇大铁门/梯灯/楼梯扶手/可视对讲机是否完好；天台门（消防门）是否关闭；楼间公共窗是否关闭/完好；墙身/墙壁有无损坏；楼梯间是否乱丢垃圾；梯间 是否有水迹（表明单位内漏水等）；是否有异常气味（表明单位内煤气泄漏等）；单元门是否损坏或有撬动痕迹（表明有偷窃发生等）；楼梯间及天台是否有闲杂可 疑人员或随地大小便、随地吐痰及乱扔烟头杂物的；各单元门框周边对联是否破烂/脱落；消防栓/强弱电箱是否完好；（5）、小区内外是否有闲杂可疑人员，是 否有人撬锁偷车，是否有人随地吐痰/扔烟头/杂物等，是否有人吵架，是否有人聚堆玩牌，是否有人检拾破烂；（6）、楼宇外立面观瞻是否受到破坏（防盗网 /拉闸门/空调/热水器/神楼/神台/神牌），是否贴有广告语；晾晒物品是否搭在铁栏杆上（含拖把）；（7）、水表及水管是否漏水，电表是否有轰鸣声，路 灯是否完好，背景音乐/监视系统/道闸等是否完好；（8）、楼宇天台排水沟是否堵塞，避雷网/铁栏杆是否生锈，排水排污管是否完好，平台、天台是否有杂 物，排油烟帽是否完好；（9）、人行道地砖、路侧石是否完好，有无破损或下沉现象，是否有卫生死角，是否有大块垃圾；（10）、遇有台风/暴雨应及时通知 业主关好门窗并注意车库位天台及未收楼单位遭水浸；（11）、对未收楼单位应定期检查其设施是否损坏（玻璃门窗、防盗门、水龙头等）；（12）、经常检查 外围铺位的卷闸门是否上锁；（13）、对在小区内派发名片或其它宣传单张的人员，应及时制止并没收其派发的名片或宣传单张。（14）、应经常检查水、电， 发现水、电表有异常转动时应及时通知业主/住户，如室内无人应及时将（水表闸阀关闭/电表电掣打下）并记下其读数然后告知管理处；（15）、对无事可做的 搬运工约束其在小区外等候并注意保持区域卫生；（16）、跟进各单位搬运人员不可刮花楼梯扶手及楼道墙面。
3、        巡查中发现问题的处理：（1）、业主有违反小区管理规定的应在22：00时之前，用可视对讲或轻轻敲门提醒业主；如在22：00时之后发现的则记录下来待 早班跟进；（2）、如装修/搬运人员违规的则立即责令改正，否则予以相应处罚；（3）、对捡拾垃圾等闲杂人员应及时驱赶。
4、        各类违规问题的层级处理程序：一线人员及时督导处理————班长处理————队长处理————主管处理————经理处理。
5、        杜绝遇事“踢皮球”的作法，应养成解决一个问题增加一份成就感、用心培养自己的敏锐力、耐力以及自信心。要象水蛭一样：紧盯不放、多次反复、他怒我笑、他 悦我攻。可以采取：直接上门（不要影响其休息）、打电话、通过其身边的亲友、或在其出入小区/散步时拉家常时再切入主题。
6、        物业管理人员应勤于动脑、勤于走动、要有极强的责任心和对工作细致/认真的态度，要心胸宽广、平易近人，自觉养成如下习惯：随手捡拾垃圾、帮业主撑撑雨 伞、为业主提提物品/搬搬家具、帮业主倒茶水、给业主以温馨的微笑、为业主敬一个标准的军礼、对业主说声关心/体贴的话语及为业主处理一些应急事情等 等……物业管理无大事，物业管理亦无小事，一点一滴日积月累，良好的信誉/口碑就在潜移默化中形成！

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