Archive for 八月 29th, 2008
wordpress的主题很多，我也收藏了很多，今天这里分享我手里收藏的22个精品主题，这22个主题都是Apple风格的主题，很多人也比较喜 欢，下载量一直很大啊，Apple风格给人的感觉就是简约但又华美，质感又特别好，朴实的感觉很好。相信今天给你的这22个主题中肯定又你喜欢的一些。本 文提供了下载地址。
Leopard Mac WordPress Theme [Download]{其他的主题下载地址请看原文：http://www.jinghua8.com/?p=715，这里提供一个}
八月 29th, 2008
昨日上午9点，北京新景家园新旧物业交接工作开始进行。记者在现场看到，两家物业公司近200人到场，崇外街道办事处的工作人员和辖区内的派出所也来到现场，负责协调和监督交接工作。交接现场比较平静，一切都有条不紊地进行。
据了解，交接后，老物业将留下一个留守组，除负责地下室旅馆的部分居住人员的清除工作外，还会协助新物业处理相关事宜。同时还将追缴前期欠费。而之前，新景家园虽然已经完成新物业公司的选聘工作，但因小区内地下空间产权未明，新旧物业一直未能按时顺利交接。
 |
| 昨日，新景家园新旧物业开始交接。此前，因小区内地下空间产权未明，双方一直未能按时顺利交接。（摄影 张晓玲） |
地下空间出租争议
据了解，新景家园换物业起源于地下空间之争。
新景家园开发商———新世界地产负责人介绍，新景家园作为一个特殊的危改回迁安置 小区，政府在最初有让开发商通过经营性物业收入补贴物业费的情形。“小区内地下一层的产权除了配电室、光端室、派接室外，其余产权并没有分摊给小区的居 民。考虑到回迁小区服务难度较大、物业管理费不高，所以将地下一层的经营委托给物业公司管理。”该负责人回忆说，地下空间的经营收益全部归物业公司所有， 新世界地产没有收一分钱。
“物业费收缴率太低，2004—2006年公司一直是亏损的。”前期物业———北京开兴辰物业管理有限公司负责人对本报记者表示。据了解，2006年，开兴辰物业为弥补亏空，将新景家园13栋楼的地下设备间改造成旅馆出租，租者达数千人。
数量众多的租住人群不可避免地干扰了业主的正常生活，引发不满。此外，由开兴辰物业负责管理的地下车库，每月停车费为300元，“太贵了，”有业主表示。记者在小区看到，地面上三三两两停满了车，而地下车库则空余许多。两年多来，业主为此和物业产生了多起纠纷。
2008年1月，新景家园业主大会授权业委会选聘新物业。
曾多次推迟交接
据业委会出示的备案材料显示，新景家园物业选聘招标文件及结果，于今年4月初已在崇文区小区办备案。“考虑到地下车库产权未明，开兴辰物业可能不肯交接，新物业怕进来后难以维持，”业委会副主任张先生说，业委会连续两次推迟交接，试图先解决产权问题。
此外，新物业———中实杰肯道夫物业负责人孙先生也认为，一个物业管理单位是完整 的，交接时不能分割。业委会出具的材料显示，开发商新世界地产在2005年曾有公示，业委会成立后，选聘了新的物业公司，《前期物业管理合同》即行废止。 业委会据此认为，该合同包含物业管理区域内的一切设施，地下车库管理合同也应废止。
开兴辰物业却不这么认为。其负责人对记者表示，对于如保洁、保安、设施设备等 他们会全部交给新物业，但是对于如地下室、地下车库、超市等经营性物业，需要和产权方———开发商有一个授权才能交接。开发商新世界地产公司对此则保持了 沉默。“我们主动找新世界地产联系过多次，都没有回复，”张先生说，事情就这样僵持着。
记者也多次联系新世界地产，其相关负责人始终未接电话。
淡化产权实现交接
在很长一段时间内，业委会、开发商、新老物业在地下车库等小区经营性面积的交接上不能达成一致。转折点出现在奥运会前。其时，崇文区政府、崇外街道办纷纷介入，责令开兴辰物业首先清退地下旅馆人员。北京市业申委也以居间者身份，帮助新景家园业委会协调纠纷。
经过4个月的谈判和斡旋，多方努力之下，新老物业于昨日实现交接。“现在大家都先不谈产权了，双方都作了让步。”业申委执行委员之一、新纪元家园业委会主任齐建新说。
“这种形势和转变还是值得推广的。”中实杰肯道夫物业公司副总经理张宏亮表示，目前新景家园有四千多户居民，最重要的是将小区的物业管理服务接过来，让社区事务正常运转下去。至于产权、经营收益等，还需要进一步推动和协商。
目前，新物业已经将地下空间的管理权接了过来。“交接之后，还有很多事情要解决。 ”新景家园业委会副主任张先生告诉记者，他们争取将地下车库等公共产权收回来，重新委托物业公司来经营。业委会将与物业公司签订协议，按比例分配收益。这 需要开发商提供小区规划的图纸，对相关面积进行重新测算。
『观察』政府重拾监管职能
在过去几年的时间里，物业退出机制缺失，导致很多小区无法实现新物业的入驻，严重 的甚至产生业主与老物业的冲突。去年，昌平区富泉花园小区申请物业交接强制执行，最终只执行了两口卫星电视“大锅”，而强制执行已经是业主可以使用的最后 的救济渠道。从行政、法律等途径上，业主们似乎看不到希望了。
而此次新景家园物业交接，相关政府部门重新拾起了监管和协调职能，对依法取得 业主大会授权并备案的物业选聘，动用行政力量使得前期物业撤离，并居中协调开发商和业主产权纠纷，虽然不能断定产权归属，但却可保证交接顺畅。对于无合理 理由拒绝撤离的物业，甚至可以进行行政处罚。
值得注意的是，此次交接对于胶着已久的共有产权纠纷问题，做了淡化处理。这或许值得其他小区借鉴：先争回管理权，再寻求产权归属的解决，共有物业的收益分配，还可以协商。
当然，实现这一点，需要政府部门、开发商、业主三方的智慧和勇气。
八月 29th, 2008
刘先生入住不到半年，和物业公司打过三次交道均被要求交纳一定的费用。其中一次是家里电灯开关烧毁，物业公司帮 助换了一个电灯开关后说要收取维修费5元；还有一次是卫生间马桶被堵，物业公司疏通后表示收费25元。刘先生对此认为自己交纳了物业费，物业公司就应该为 其提供服务。那么物业公司提供的哪些服务应该收费呢？ 为业主个人空间提供服务需收费
确定物业公司上门维修是否收费，首先需要弄明白物业费的使用范围。物业服务主要包括两大类，一类是针对小区物业进行日常管理服务，另一类则是针对业主个人的特约服务，也就是物业公司所说的上门服务。
按照《北京市物业服务收费管理办法》中规定，物业费主要是用于物业公共空间比如楼 道，公共设施比如电梯以及管理服务区域内比如小区的草地、园林景观等方面服务。“也就是说，按照物业服务费的收取来看，物业费的支出主要是指对公共空间进 行的服务。如果非公共空间的上门服务，按要求一般是收取上门服务的人工成本费用的。”天鹅湾小区物业管理公司有关负责人表示。
上门服务费应明码标价
一般物业 公司均会为业主提供这种特约的上门服务。在某小区的物管中心，记者看到物业提供各式各样的上门服务，如清洁地毯、安装网线、通下水道、换锁、修理电路等 等。比如某小区物业公司提供的安装门、窗帘、毛巾架收费10-20元；修窗帘轨道收费10-20元；疏通下水管道收费50-150元；疏通菜盆、浴缸下水 收费5元；换上水软管收费5元；挂画、镜框收费为5-10元。
北京悦豪物业管理有限公司董事长邓南宇表示，有些物业公司从提高服务出发，如果上门维修服务的员工时间支出较少，人工成本较低的话，则会免收人工费用。这样容易给业主造成上门服务是免费的概念。
“如果物业管理公司人员上门提供一些特约服务，收取费用是正常的。但问题是物业公司提供的服务很少明码标价，而且有的费用比较高。”邓南宇指出。
据记者了解，目前，物业上门维修费用没有法定的标准，每个小区的收费不尽相同。因此，物业公司上门提供特约服务需要明码标价，业主可以根据物业公司提供的服务收费标准，选择是否需要这样的服务。
在保修期内，不收维修费
多个物业管理公司的负责人告诉记者，根据国家的相关规定，住宅是有一定保修期，开发商应当承担保修责任。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
据了解，住宅保修期从住宅交付使用之日起计算。属于开发商保修范围内的物业上门服 务则是不能收费。此外，有些精装修项目，开发商还会对部分产品诸如地板、空调产品的保修时间有所规定。目前开发商会将保修期内的维护工作交给物业公司进 行。所以在保修期内，物业上门维修则不能收费。
购房者在买房子的时候，一定要看好合同，除了国家规定的材料外，还有哪些地方的维护维修由开发商来承担，开发商保修的时间长短是多少。
警惕上门服务费过高
从目前记者所了解的到情况来看，物业公司提供的部分服务收费比较偏高，比如有些物业公司更换水龙头收费5元，外面一般购买水龙头时会免费接上。此外，多数物业公司通上下水的收费各不相同，便宜的仅一次收费5元，贵的则要收费150元。
如果业主觉得物业公司收费太贵，可以请专业的维修公司上门维修。
物业应免费代收水电费
目前，物业公司为供电、供水、供暖等代收费用，而且不能收取手续费。按照《北京市 物业服务收费管理办法》中规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上 述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费。（张学冬）
『东部某中档小区物业服务收费表』
服务项目 收费标准
更换维修照明灯开关 5元／个
更换漏电保护开关 15元／个
更换普通灯泡 2元／个
更换普通灯口 5元／个
更换射灯座 8元／个
更换日光灯管 5元／个
更换门铃 10元／个
安装插座（明装） 15元／个
更换水表 30元／块
更换普通水龙头 5元／个
更换水暖配件 30元／个
更换马桶盖 5元／个
更换洗菜池 25元／个
更换洗手池 25元／个
更换座便器 100元／个
更换八字软管 5元／个
更换分水器 20元／个 2孔
安装更换防盗门锁 50元／次
更换普通玻璃3㎜ 5元／㎡
更换窗纱 10元／扇
更换小五金 10元／次
安装晾衣架 30元／个
安装毛巾架 10元／个
安装抽油烟机 50元／台
安装排风扇 20元／台
搬运物品 30元／人·小时
（以上表格所列价格均不含材料费）
八月 29th, 2008
浦东龙馨华庭的公共绿地上，被小区的居民种植了各种各样的蔬菜，一年多来，竟有三分之一面积的绿地成了菜地。一些没有跟风种菜的业主对此大为不满。居委会表示，主要原因是物业不尽责，他们将协同业委会采取措施，改变这一面貌。 现场
绿地里种满了丝瓜青菜
家住浦东六团龙馨华庭小区居民詹先生向本报反映，入住小区一年多来，业主种菜现象愈演愈烈。
“现在小区几乎三分之一以上的绿地被各种各样的蔬菜占领，走进小区感觉像进入了菜地，这哪像住人的小区？”詹先生说。
前天，记者来到该小区。放眼望去，只见小区内搭满了丝瓜架，绿地里爬着南瓜藤，围墙边种着甜蔗、辣椒等，路面上刚采摘下来的芝麻摊了一地。只有入口处的主干道两旁依稀可看到原来草地的身影，越往里走，蔬菜的地盘越大。
记者看到，36号楼下，一位阿婆正低头锄地，身边约2平方米的地块上高低错落地种着茄子、辣椒、青菜还有爬藤的丝瓜。阿婆告诉记者，自己是六团镇的动迁 户，“现在蔬菜价格贵，人家都在下面种菜。自己身体也硬朗，就出来倒腾倒腾。”当得知记者来意后，她回头继续干活，再也不愿理睬。
另一处绿地上，一位正在除草的老伯抓起厚厚的一把草说：“小区没人管。你若是早十几天来，就会看到，这草长得跟人一样高，树生病了也不打药水，这样还不如种蔬菜。”
一幢楼里几乎家家种菜
小区到底有多少居民种菜？一位老伯手指前面的一幢楼，“不单单是底楼的人种菜，住楼上的业主也下来种。这楼里没有一户不想种的。”他坦言，自己就是其中之一。这位老伯说，种菜的人都是自己圈一块地，固定在这个地方种，也没人跟你抢。其他人若也想种，就得自己开垦。
詹先生告诉记者，居民在绿地上种菜，最早大概在一年前发现，是在后排房子的角落里。但当时没有人管，于是种菜的人就越来越多，形成了今天这样的局面。
记者询问在门口聊天的7位居民，发现他们无一不种。如此大规模地种蔬菜，让大多数业主大为不满。一位业主抱怨道，“看着这环境，真让人觉得恶心，特别是有人还提着粪桶，从小区的化粪池里取肥后给蔬菜施肥，那臭味可以熏死人。”
回应
物业：难在没有执法权
面对此现状，昌悦物业经理付正明无奈地告诉记者，种菜的大多数是一些年纪大的居民，没有小区意识，而且，他们过去忙惯了，一下子闲下来没事情做，就寻思着种点菜。
“我们也不是不想管，实在是没有执法权。”他告诉记者，物业曾强行把居民种的菜拔掉，结果造成了激烈的冲突，现在看到了只能上前劝阻。
居委：物业管理不到位
对于这样的说法，小区居委会杜书记并不认同。她认为其中很大一部分原因是物业根本就没有管，“很多种菜的居民跟我表示，要把蔬菜拔掉就一起拔，单弄一户绝对不行。”她说，目前业委会刚成立，等维修基金到手后业委会将考虑更换物业，即使不更换，也要督促他们彻底清除蔬菜，补种绿化。
八月 29th, 2008
