Archive for 八月, 2008
员工张某乘坐“黑车”上班时遭遇车祸死亡，后被朝阳区劳动保障局认定为工伤。因不满此认定，张某所属的公司将劳保局诉至法院。近日，市二中院终审判决驳回了该公司的诉求。 张某从2006年12月开始到广州市欧斯宝金属制品有限公司北京销售分公司工作，双方未签订劳动协议，公司也未给他缴纳工伤保险。去年7月25日，张某因公从外地出差回来。次日早5点，他从其住所密云县高岭镇高岭村乘小型客车上班途中，发生交通事故死亡。去年10月31日，经张某的妻子申请，朝阳区劳保局认定张某构成工伤。
张某所在公司随后将劳保局诉至法院，请求撤销此认定结论。理由是，根据公司的《考勤管理规定》，张某从外地出差回来的第二天应该休息，此期间出现交通事 故，不应认定为工伤；张某的经常居住地为朝阳区，其上下班途中应指从朝阳区到工作单位的路途，事发地点不属于在上下班途中；另外，张某乘坐的是没有运营资格的“黑车”，此事故应由他自己负责。
二中院认为，被告公司不能提供证据证明《考勤管理规定》已向员工公示，因此该规定不能否定张某于事发当天去上班的事实。同时，“上下班途中”不应被过于机 械地理解，要参照路途的方向、距离的远近及时间因素等综合判断。此外，我国的工伤保险实行的是无过错责任原则，乘坐“黑车”并不构成张某应认定为工伤的障 碍。据此，法院终审维持了劳保局的工伤认定结论。
八月 28th, 2008
“就在我们小区一期的4、5号楼之间，有两间房子，面积很大、位置又那么显眼，不像是住宅。可那么大的两间房子是做什么用的呢？这些面积是不是要公摊给我们这些业主呢？人们常说房屋公摊，究竟该摊些什么呢？”宇阳公寓（
查看地图）的张女士对此一直疑惑不解。 ●业主：“神秘”房子惹纠纷
8月11日，记者来到河北区宇阳公寓。进入小区后，4号楼一层的侧迎面出现了一个铁门，门上挂了3把锁，但由于屋内有人，门虚掩着。推 开大门，大约40多平方米的一个空间，室内很暗，只点了一个9瓦左右的灯泡，里面放置了一些电缆和机器。在屋内的拐角处有一个小门，推开小门，大约有30 平方米左右。透过室内一扇仅有的窗户，记者看到，这里正对小区的车库，从这个角度可以把整个小区的环境一览无遗。由此推断这应该是用于做保安室的房子。
由于在这间屋子里始终没有看到负责人，于是记者向周围的群众进行了解。业主王大爷告诉记者，这间屋子空置了很长时间，业主委员会几次协 调希望能将房子要回来但是都没有成功。张大爷说：“小区到现在入住都5、6年了，这房子一直没有说法。它最早是开发商从我们这里暂借的，我觉得这间房子应 该是我们业主的。但是现在他们这里也没有人来，物业又在小区正门重新盖了间亭子，这个应该退还给我们才对。我们业主委员想用这里做一个活动中心，几次和他 们交涉，他们都不同意。”
张女士告诉记者：“关于这两间房子，我们已经和物业扯皮很久了。如果他们确实用于物业公司的管理人员使用，我们也没有意见，可是现在事 实很明显不是那么回事。房子里面成了物业公司的仓库，而我们业主的权利根本无法保障。原先我们买房子的时候，开发商承诺我们社区里会设有活动室，可是现在 我们想将他们废弃的房子要过来用于活动他们都不同意。这明明是属于我们业主的房子，他们为什么不退还给我们？”
●物业：物业用房业主无权讨要
随后，记者走访了宇阳公寓的物业。从物业公司了解到，这几间房是小区以后的物业用房。因为现在各项配置设施还未到位，开发商还在与新的 物业公司协商，所以短期内物业公司还无法搬到这里。一位工作人员介绍：“这几间房子是新物业公司的管理用房，并不是我们私自侵占了业主的房子。以前物业公 司不合作了，现在开发商还在和新的物业进行协商。等到他们谈妥之后，物业公司会搬到这里办公，以后居民的物业、采暖等问题都将在这解决。”
对于小区正门的新盖亭子，该工作人员解释说：“那个保安亭只是保安的地方，并不是物业公司的全部，物业其它的办公人员不可能在那里办 公。这两间房子是开发商当初专门留下来给物业做办公用途的，物业公司没进来，并不代表他们的房子就可以随便交给别人。业主委员会讨要这间房子没有道理。本 来，这两间房面积不会计入业主的公摊面积。”
●律师说法：物业用房属业主共有
“物业用房属于业主共同拥有。”张盈律师事务所律师李东光表示，“为整个小区服务的物业管理用房不应由业主分摊物业管理用房。按照规定 所有建筑的千分之三，所有权属于业主共有。归属权不是开发商说了算。无论这两间房子是否计入公摊面积，开发商也无权占有物业管理用房。对于张女士提出的其 它公摊计算方法，具体的分摊项目在合同中一般都有规定。”
记者了解到，宇阳公寓的购房合同上，没有写明具体的分摊项目，即是在附件中也没有相关的内容。
那么，在合同中没有规定公摊内容，在法律上应如何界定呢？
天津锐特律师事务所的沈律师认为：“公摊面积的构成即使在附件中没有具体规定，但仍然有效，并不是开发商说了算。因为关于公摊面积的构成在《房产测量规范》中是有规定的，公摊面积的大小是由专业房屋测量机构确定的，开发商没有权利增减。”
●物业协会：公摊的计算另有明确规定
河北区物业管理协会负责人表示，开发商无权占用小区的两间房。同时，针对张女士提出的关于公摊面积如何确定的问题。物业协会负责人告诉 记者2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》，对公摊做出了明确规定，张女士可以根据规定看看自己是否为不计入公摊面积的部分“买单”。一 般而言，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交 （配）电室、值班警卫室，以及为整幢楼服务的公共用房、物业管理用房、专用设备用房等；2、每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水平投 影面积的一半。”
该负责人同时表示：“同时，该规范也规定了有些面积是不应计入公摊面积的，如仓库、机动车库、非机动车库、车道；作为人防工程的地下 室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。如果，张女士所住的宇阳公寓的这几 间房子是作为以后小区的整体物业管理用房的话，那么按照规定，这几间房子不能计入业主的公摊面积。”
温馨提示：公摊认知两大误区
误区一
公摊系数＝单套公摊面积/单套建筑面积。而实际上应是：公摊系数＝共有建筑面积/所有套内建筑面积之和。2002年4月，建设部颁布的 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中，明确了公摊面积的计算办法。公摊面积的计算方法是：每户分摊的公用面积=公用建筑面积分摊系数 ×每户套内建筑面积。
误区二
公摊越小越好。很多购房者认为公摊的大小，直接关乎自己所买房子是否实惠，因此对公摊数特别敏感。公摊面积过大，房屋性价比降低；公摊 面积过小，则居住舒适度降低。事实上，1梯多户、楼道宽度狭窄及入户大厅的狭小都会给业主造成压抑的感觉，影响房屋的舒适度。购房者应在舒适度与性价比间 寻求一个平衡的尺度，才是对公摊的正确判断。
八月 28th, 2008
因未按时办房产证开发商免除业主供暖费
丰台区益辰欣园小区开发商承诺，房产证办妥之前可免除业主的供暖费。开发商履约后却导致物业利益受损，遭物业起诉索赔。记者昨日获悉，丰台法院已受理此案。
益辰欣园小区物业公司诉称，2003年3月，薛女士在该小区购买了一套住房。2004年，开发商与物业签订了《物业管理委托合同》，约定由其全面接管小区的物业管理，包括向业主收取供暖费等。
2004年至2007年间，因薛女士一直没交纳供暖费，物业于去年将其诉至法院。法院审理时，薛女士当庭出示了开发商给她的书面承诺，称由于房产证暂时无法办理，在此期间，免除薛女士住房发生的物业费、供暖费和电梯费等，直到产权证办下来为止。
最终，法院驳回了物业的诉求，认为开发商书面承诺免除了业主的费用，其与物业公司签署《物业管理委托合同》时，就不包括向薛女士收取供暖费的内容。
物业公司认为，开发商在签署《物业管理委托合同》时，应当告知其对薛女士的承诺，并就供暖费的承担达成合意，否则在物业不知情的情况下，造成的损失，应该由开发商承担。随后，物业起诉开发商，要求其支付薛女士未交纳的供暖费、滞纳金等共计17563.92元。
昨天，益辰欣园小区开发商一名工作人员在电话中表示，他还不知道物业起诉一事。他说，关于给薛女士的免费承诺，是开发商以前的员工所做的工作，他对此不是很清楚。但他表示近期会和物业相关人员进行沟通。
目前，此案正在审理之中。
八月 28th, 2008
一、标书 (总分100分)
1.企业基本情况 (14分)
2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)
5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)
7.社区文化活动的设想 (4分)
8.经费收支预算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物业维修养护计划和实施 (8分)
二、现场答辩 (总分30分)
由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。
提问内容：
1.投标书内容；
2.物业管理政策法规；
3.服务理念及设想；
4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法；
5.在其他物业小区管理的经验及案例；
6.业主关心的其他问题。
三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员，供评分时参考。
四、计分
上述标书分（100分)、答辩分 (30分),正在服务的其他小区现场调查 (20分), 总分（150分）。
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则
一、投标书评分细则 (总分100分)
(一)企业基本情况 (14分)
1.企业所管的普通居住小区规模较大，资质证书等级 (3分)
2.企业从业人员知识层次较高 (2分)
3.企业有合理的机构设置 (2分)
4.企业经营管理运作有特色 (3分)
5.历年获奖情况及管理的业绩 (2分)
6.企业发展的后劲和发展方向 (2分)
(二) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提出整体设想及策划：
1.管理理念（宗旨）鲜明、突出，有明确可行的管理思路及可操作方案。（3分）
2.采用合理的管理体制、管理机制 (2分)
3.对该区有充分的市场调查与分析 (2分)
4.有高标准、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、创造性、全方位服务的意识 (4分)
6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想 (2分)
7.体现出小区特色的物业管理模式 (2分)
8.对观代化科技手段的设想和管理学理论的运用 (2分)
(三)拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
1.管理模式包括：清晰的业务流程和管理运作机制、明确的管理构想和各部门职责 (2分)
2.工作计划包括：有各阶段的工作计划及详细的工作项目、工作内容、完成时间(2分)
3.物质装备包括：管理用房的合理分配(办公用房、后勤用房)，固定资产和低值易耗品的投入
(4分)
(四)管理人员的配备、培训、管理 (8分)
1.管理人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求 (2分)
2.管理人员培训包括：对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标 (2分)
3.管理人员管理包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等(4分)
(五)管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
1．管理规章制度包括：公众制度、内部岗位责任制。管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准，要求条例规范，体现高标准、高档次，科学合理、详细完备(5分)
2．居住区档案的建立与管理包括：档案的建立、归档，要求分类合理、规范，档案管理制度完善，利用电脑对档案进行管理，档案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)经营管理指标的承诺及采取的措施(10分)
这项内容包括 (以下各项指标均有预测依据及采取的措施)
1.房屋及配套设施完好率；
2.房屋零修、急修及时率；
3.保洁率；
4.维修工程质量合格率及回访率；
5.小区内治安案件发生率；
6.住户有效投诉率与处理率；
7.居民对物业管理满意率；
8.绿化完好率；
9.道路、车场完好率；
10.管理费收缴率。
(七)社区文化活动的设想(4分)
1.社区文化活动包括：根据居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划，活动制度的建立和场地的安排(2分)
2.便民服务措施包括：有较完善的便民服务措施；便民服务必须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及标准应符合上海市的有关规定，价格合理优惠；无偿服务应详细可行(2分)
(八)经费收支预算(12分)
1.有明确的经费收支原则(3分)
2.收支项目合理(2分)
3.经费收支预算准确(2分)
4.对经费预算结果有分析(2分)
5.有维修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有为住户排忧解难的措施(2分)
2.房屋装修的监管方案、方式，措施有效并有创新(2分)
3根据小区特点，采取相应的安全防范措施(2分)
4.有居民投诉及处理的管理机制(1分)
5.有日常主要管理项目的运作措施(1分)
(十)物业维修养护计划和实施(8分)
1.根据房屋本体的使用年限，提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划以及实施效果(4分)
2.根据公用设施的使用年限，提出居住区公用设施的定期维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(4分)
二、现场答辩评分细则(总分30分)
(一)投标企业(1人)介绍情况，包括：企业概况、标书重点、管理理念及设想、承诺等(13分)
(二)投标企业(2人)回答评委提问，包括：标书内容及管理事项、物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等(15分)
(三)答辩人的仪容、仪表、表达能力等(2分)
三、现场调查评分细则（总分20分）
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查评分
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将考察结果反馈给招标选聘工作小组人员，供评分时参考。
四、分值计算
上述投标书分(100分)，答辩分(30分)，现场调查分（20分），总分（150分）评分时，评委给各分项评分(保留到小数点后一位)，计算各位评委给 各物业公司评出的总分，计分时，各物业公司的得分从几名评委所评分中去掉一个最高分和一个最低分后，按平均分数计算(精确到小数点后两位)，平均得分即为 该投标企业最后得分。如评标结果出现积分相等，将以抽签形式决定名次。
五、按上述评分方法评选出得分最高的前三名物业管理企业进入下一轮业主投票阶段。
八月 27th, 2008
装修管理：
1、 提示业主在动工装修前应到管理处进行装修申请并办理相关手续，施工人员办证时应提供本人的身体证复印件两张；
2、 检查是否有装修《施工许可证》以及实际装修内容是否与其相符；
3、 检查施工人员是否有有效《施工证》以及是否异地施工或变换工作性质（如：变成搬运工）；
4、 卫生间动工装修前其沉箱应试水2~3天并经业主、物业公司装修管理员、施工负责人三方确认是否渗漏；
5、 厅门外可装不锈钢拉闸门，窗户内可装防盗网；
6、 厨房阳台铁栏杆内侧可装不锈钢拉闸门或不锈钢防盗网，但以下单位应遵从如下规定：（1）、F1幢03单元厨房阳台铁栏杆内侧不能装不锈钢拉闸门或不锈钢防 盗网，只能在厨房门处装不锈钢拉闸门；（2）、F2幢01单元、04单元厨房外阳台铁栏杆内侧不能装不锈钢拉闸门或不锈钢防盗网，只能在厨房门处装不锈钢 拉闸门；（3）、E1幢02单元及E2幢01单元单元外阳台铁栏杆内侧不能装不锈钢拉闸门或不锈钢防盗网，只能在厨房门处装不锈钢拉闸门。
7、 F1、F2、B1、B2及E1的三楼阳台分割或围合其栏杆可使用不锈钢或铸铁，但其高度不应超过外围铁栏杆，各业主对公共阳台仅有使用权（包括：清洁、绿化或美观），但不具有产权；各业主在围合或分割前应与相邻业主进行协商，以免引起争执。
8、 公共天台不得分割围合使用，如个别单位（B1、B2近消防通道单元）进行分割围合，其使用材质应为不锈钢或铸铁，且其高度不应超过外围铁栏杆；
9、 装修材料或垃圾放于厅阳台或窗口时应及时提醒施工人员/业主注意安全，以免掉下伤人；
10、 室内堆放物品不能超载（水泥堆放不能多于5包，红砖堆放不能高于1米）；
11、 室内拆除混凝土结构时（经批准项目）应使用大炮或冲击钻，严禁凭“蛮力”拆除；
12、 加强厨房烟道管及排水管处的装修管理，以免渗漏影响楼下业主；
13、 装修垃圾应清倒于消防通道外垃圾箱内，严禁弃于户门外的楼梯间内平台、在台等；
14、 室内使用（存放）天那水、汽油时，严禁有明火行为（如：烧电焊、吸烟、燃烧香烛等）；
15、 空调应安装于空调位，如无空调安装位，应注意整齐美观，其安装位不能超出外围铁栏杆高度；
16、 厅阳台天花吊顶其颜色应尽量与白色趋同；
17、 厅阳台、厨房阳台以及其他外立面因安装需要进行改动，其所补瓷片应与原瓷片一致（可到管理
处购买）；
18、 户外厅阳台位不得摆放、安装有礙观瞻的神台、神楼、神牌等，如安装较小的神牌可适当变通；
19、 装修人员产生的生活垃圾应袋装后放于楼下垃圾桶内，发现有乱扔烟头、乱吐痰、置生活垃圾于
户门外等行为的应及时予以制止或处罚；
20、 装修人员如需在其装修单位内留宿的则需业主到管理处填写《担保书》；
21、 装修人员如需加班应由其业主或施工负责人到管理处填写《申请书》，加班单位在21：00时后不
得制造较大噪声，22：00时后应停止施工加班，申请书过期者应及时再次申请；
22、 装修完工后应进行竣工验收，合格者一个月后返还装修押金，违规者责令其整改；
23、 丢失《施工证》及《施工许可证》者原则上不予退还押金，个别者视情况由经理审批退还部分押
金；
24、 业主进行天台或公共屋面装修（含改造成花槽等）时应注意防渗漏及排洪问题；对业主反映的工
程遗留问题应及时跟进；如施工单位不能亲自来维修的则由公司予以维修，但应开具工程维修单，所发生费用由原施工单位负责；维修人员应及时修补小的工程缺陷或未完善工程；
25、 门岗发现有送空调、热水器、防盗网及拉闸门进小区的，应问明送往单位并及时通知管理处派人
跟进。
物业巡查：
1、 巡查范围：小区内外道路/绿化带/车库/楼梯间/楼宇天台/样板房/水表/电表箱/公共场所（管理处/会所/公司仓库等）以及各类公共设施（路灯/标识标牌/休闲凳椅/雕塑小品/人工景点等）。
2、 重点巡查内容：（1）、业主车辆应停放于所买/所租车位，装运材料车辆应靠路边停放且时间不得超过0.5小时；（2）、装修材料应尽量靠路边堆放且摆放占 道时间有得超过一小时（特殊情况需与安全服务员取得联系）；（3）、施工人员空车/摩托车/自行车一律停放于小区外规定位置（暂定消防通道外）；（4）、 楼宇大铁门/梯灯/楼梯扶手/可视对讲机是否完好；天台门（消防门）是否关闭；楼间公共窗是否关闭/完好；墙身/墙壁有无损坏；楼梯间是否乱丢垃圾；梯间 是否有水迹（表明单位内漏水等）；是否有异常气味（表明单位内煤气泄漏等）；单元门是否损坏或有撬动痕迹（表明有偷窃发生等）；楼梯间及天台是否有闲杂可 疑人员或随地大小便、随地吐痰及乱扔烟头杂物的；各单元门框周边对联是否破烂/脱落；消防栓/强弱电箱是否完好；（5）、小区内外是否有闲杂可疑人员，是 否有人撬锁偷车，是否有人随地吐痰/扔烟头/杂物等，是否有人吵架，是否有人聚堆玩牌，是否有人检拾破烂；（6）、楼宇外立面观瞻是否受到破坏（防盗网 /拉闸门/空调/热水器/神楼/神台/神牌），是否贴有广告语；晾晒物品是否搭在铁栏杆上（含拖把）；（7）、水表及水管是否漏水，电表是否有轰鸣声，路 灯是否完好，背景音乐/监视系统/道闸等是否完好；（8）、楼宇天台排水沟是否堵塞，避雷网/铁栏杆是否生锈，排水排污管是否完好，平台、天台是否有杂 物，排油烟帽是否完好；（9）、人行道地砖、路侧石是否完好，有无破损或下沉现象，是否有卫生死角，是否有大块垃圾；（10）、遇有台风/暴雨应及时通知 业主关好门窗并注意车库位天台及未收楼单位遭水浸；（11）、对未收楼单位应定期检查其设施是否损坏（玻璃门窗、防盗门、水龙头等）；（12）、经常检查 外围铺位的卷闸门是否上锁；（13）、对在小区内派发名片或其它宣传单张的人员，应及时制止并没收其派发的名片或宣传单张。（14）、应经常检查水、电， 发现水、电表有异常转动时应及时通知业主/住户，如室内无人应及时将（水表闸阀关闭/电表电掣打下）并记下其读数然后告知管理处；（15）、对无事可做的 搬运工约束其在小区外等候并注意保持区域卫生；（16）、跟进各单位搬运人员不可刮花楼梯扶手及楼道墙面。
3、 巡查中发现问题的处理：（1）、业主有违反小区管理规定的应在22：00时之前，用可视对讲或轻轻敲门提醒业主；如在22：00时之后发现的则记录下来待 早班跟进；（2）、如装修/搬运人员违规的则立即责令改正，否则予以相应处罚；（3）、对捡拾垃圾等闲杂人员应及时驱赶。
4、 各类违规问题的层级处理程序：一线人员及时督导处理————班长处理————队长处理————主管处理————经理处理。
5、 杜绝遇事“踢皮球”的作法，应养成解决一个问题增加一份成就感、用心培养自己的敏锐力、耐力以及自信心。要象水蛭一样：紧盯不放、多次反复、他怒我笑、他 悦我攻。可以采取：直接上门（不要影响其休息）、打电话、通过其身边的亲友、或在其出入小区/散步时拉家常时再切入主题。
6、 物业管理人员应勤于动脑、勤于走动、要有极强的责任心和对工作细致/认真的态度，要心胸宽广、平易近人，自觉养成如下习惯：随手捡拾垃圾、帮业主撑撑雨 伞、为业主提提物品/搬搬家具、帮业主倒茶水、给业主以温馨的微笑、为业主敬一个标准的军礼、对业主说声关心/体贴的话语及为业主处理一些应急事情等 等……物业管理无大事，物业管理亦无小事，一点一滴日积月累，良好的信誉/口碑就在潜移默化中形成！
八月 27th, 2008
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