法院指出物业公司在拒绝交权时应预见业主拒绝交费的风险
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本报讯2008年8月8日,本报刊出《一审判决小区业委会胜诉》,报道了番禺华荟南景园业委会“炒”掉原物业管 理公司华升物业公司(下称华升物业),公开招投标选聘新的物业公司。但华升物业对小区业委会及招投标的合法性提出质疑,拒绝移交管理权。番禺区人民法院做 出判决要求华升物业限期退出小区管理。此后,该事件又产生新的争议:在华升物业“赖着不走”的一年多里,物业管理费还要不要交?近日,番禺区人民法院对此 做出一审判决:业主可以不交管理费。
拒交管理费业主被起诉
2008年5月26日,拿到番禺区人民法院的判决书,华荟南景园的业主们终于松了一口气,“赖在”小区一年多、 拒绝交出小区物业管理权的华升物业败诉了。2008年8月11日,华升物业撤出小区,将小区物业管理权移交给业委会。让业主们大吃一惊的是,事情没有就此 结束,华升物业以拖欠物业管理费为由把小区业主张某、陈某两家告上了法庭。
两家业主的代理律师覃先生告诉记者:“业委会炒掉华升物业后,于2007年3月18日和27日华先后发出《关于 停止缴交物业管理费的通告》和《关于再次呼吁停止缴交物业管理费的通告》,倡议从即日起停止向华升物业缴纳物业管理费及公摊的水电费。于是,部分业主便停 止了向华升物业缴纳物业管理费等费用。但华升物业的观点是,在他们‘赖着不走’的这一年里,他们公司事实上仍承担了小区的物业管理工作,应该收取管理费”
今年9月,华升物业正式把两家业主告上法庭,诉称:华升物业受开发商委托对该小区提供物业管理服务,根据双方签 订的物业管理服务协议,业主应按时缴纳管理费及水电费等费用,要求两家业主补交分别自2006年10月和12月起拖欠的物业管理费及欠费滞纳金(诉讼中因 被告补交了2007年3月之前的管理费,诉讼请求变为要求支付自2007年4月至2008年8月10日的管理费)。而被告显然不赞成华升物业的这一说法。 他们辩称,向物业公司缴纳的管理费用应以2007年3月16日为界分为两个部分。2007年3月16日,华荟南景园业委会安排中标的新物业公司进驻小区, 遭到华升物业的强行阻挠,致使物业管理交接不成功。自此,华升物业已经无权管理自己所在的物业,华升物业继续赖在华荟南景园属侵权行为。因此,两家业主拒 绝缴纳自2007年3月16日以后的物业管理费。而该日期之前所拖欠的物业管理费,两家业主均无异议,已在诉讼期间自愿补交。
法院不支持华升物业要求
番禺区法院经过调查认为,南景园业委会的成立是合法的,业委会聘请新的物业管理公司、要求华升公司移交小区管理 权也是合法行为。华升物业虽然有对业委会成立及其招投标行为提出异议和诉讼的权利(华升物业曾以业委会成立不合法为由拒绝移交管理权),但在选择该权利的 同时,必须预见并承担因异议不成立或不被支持而产生的风险,其中包括部分业主拒交费用的风险。业委会在2007年2月13日就已通知华升物业于同年3月 16日进行交接,已经给予华升物业合法合理的期限。但华升物业仍然拒绝交接,已构成侵权,属于无效行为。华升物业不能不顾业主和业主委员会的强烈反对,以 已提供了实际管理服务为由收取物业服务费。
11月12日,法院作出一审判决,不支持华升物业要求被告支付物业管理费的诉讼请求,两家业主可以不交自 2007年3月16日起的物业管理费用。但对于该日期之前的物业管理费,两家业主在补交后,还需向华升物业缴纳欠费滞纳金。两家业主对判决结果均比较满 意,而到记者采访时为止,华升物业尚未决定是否上诉。
十一月 16th, 2008
深圳已经在全市范围内全面推行“旅业式”、“物业式”、“单位自管式”、“散居包片式”和“院区围合式”等五种规范化管理模式。截至目前，全市共建立“旅 业式”社区１５９４个，“物业式”小区２７７０个，“单位自管式”企业１８８８个，“院区围合式”社区１６１３个，“散居包片式”片区６９２７个，覆盖流 动人口近千万人。
１．旅业式：
旅业式是将出租屋作为个体旅馆进行管理，做到“人来登记，人走注销”，全程监控管理，要求建立租住人口信息网络，将信息资料及时录入电脑。
适用于“城中村”单位和个人整幢出租屋管理。如福田区田面村率先对出租屋实行“旅业式”管理，实行了“居住卡”管理，做到租住人员“来有登记，走有注销”，以达到出租屋案件下降、税费上升。
２．物业式：
物业式是小区物业管理公司（管理处）协助政府部门对出租屋实施管理，认真做好租住人员的登记、注销工作，并在规定时间内将资料报送出租屋综合管理部门。
适用于住宅小区分散出租屋的管理，主要针对有物业管理的老城区。如梅山苑社区在出租屋管理中实行该模式，聘保安部长为出租屋管理站副站长，由保安员上门登记，其信息录入电脑系统，并与公安部门实现联网。目前，梅山苑社区的租赁合同登记率达１００％，小区治安“零案发”。
３．单位自管式：
单位自管式实行“谁用人谁管理”，由各用人单位相关部门统一管理、统一收费、统一维修，企事业单位应明确专人负责暂住人员的登记工作。
适用于大型商场、酒店、超市、工厂企业和机关事业单位集体宿舍暂住人员的管理。如松岗出租屋管理所和松岗派出所要求相关企业人事部门主动配合出租屋综合管理所的登记工作，根据“来有登记、走有注销”的原则，单位员工有变动，要及时通知出租管理员。
４．散居包片式：
散居包片式实行划片包干管理的办法，由出租屋综管站负责人和社区民警带领管理员定期登记，纳入管理范围。适用于“老屋村”、建筑工地、城市边缘区等暂住人员的管理。
如南头街道同乐社区通过加强岗位责任、落实协作措施、为驻区企业提供服务等办法，取得了一定成效。
５．院区围合式：
院区围合式是龙岗区首创的农村治安管理模式，它将原来居住人口复杂的居民区围起来实施封闭式管理，同时组建院区管理处和物业管理公司，按现代物业管理标准对出租屋进行规范管理。
适用于自然村出租屋的管理。如龙岗区的小区内均设立了治安岗亭，配置了户管员和保安员，做到“人口登记到位，出租屋管理到位，车辆、人口进出控制到位，治安防控到位”。
深圳市出租屋综合管理办公室相关负责人介 绍，除了大力推广深圳独创的五种管理模式外，深圳还认真开展分类管理工作。把出租屋分为甲、乙、丙三类，分别采取相应的管理服务措施，重点做好个别高危人 群的治安防控工作。最近，又将比对掌握的广东、湖南两省２．８万余名刑释人员列入了重点管控服务对象。
此外，深圳还推广科技化管理手段，通过开发建立流动人口和出租屋信息管理网络系统，对流动人口和出租屋实行动态跟踪管理。几年来，通过信息系统比对抓获各类犯罪嫌疑人１０００余名，为公检法、计生、民政、组织、统战等部门提供了大量基础信息服务。
编码卡：出租屋的“身份证”
２００７年９月１日，第三次修订的《深圳市出租屋管理若干规定》正式对外公布。根据规定，出租屋管理将正式实行《出租屋编码卡》(以下简称编码卡)制度。
新规定实施后，深圳市的３２１万间出租屋从此有了自己的“身份证”，上面清晰记载了业主或管理人姓名、地址，以及出租屋的地理位置、面积、楼层等信息。
“编码卡制度完善了出租屋管理的‘准入’措 施，实现了对所有出租房屋‘一屋一卡’的规范管理，确保了每一套出租屋都纳入管理的视线。”深圳市租赁办相关负责人表示，出租屋“编码卡”管理制度，不但 有效降低了管理成本，还体现了对深圳流动人口的服务功能、使用功能、动态管理功能以及以房管人和以证管人相结合的功能，有利于构建流动人口和出租屋管理服 务工作的高效管理体系。
系统改造升级暂住资料。 在２００４年出租屋管理改革开始后不久，深圳市流动人口和出租屋综管办依托原有的房屋租赁管理信息系统，在短时间内研究开发了一套租住人口信息管理模块，开始实现动态化管理。
按照市出租屋综管办负责人的说法，这个模块是以互联网为基础，以出租屋和暂住人口管理为主要内容，按照房户合一、以房查人的办法进行登陆管理。
记者了解到，为了完成这次的系统改造，深圳共投入了数百万元。除新系统开发外，各区都分别安排了大量资金配置电脑和数码输入设备。其中，全市新配备电脑终端１５００台，数码相机８５１部，扫描仪５２０台。
“这个系统不仅具有统计汇总的功能，还可以 对录入的暂住人口信息进行比对查询。在为政府部门提供准确可靠的暂住人口资料的同时，直接为公安机关服务。”该负责人指出，通过这一平台，出租屋管理员们 在日常走访、检查中发现的各类隐患信息实现了及时通报，这给各相关职能部门开展执法工作提供了可靠的保障。
以２００５年为例，出租屋综合管理部门共向相关职能部门通报了信息１８．６万条。其中，治安信息３．９万条，消防安全信息５．５万条，工商管理信息６．３万条，计划生育信息１．７万条，同时，协助公安部门抓获网上追逃犯罪嫌疑人２７１人，充分发挥了信息资源共享的优势。
十一月 16th, 2008
