物业管理剪报

物业管理公司排名100强

在由世界经理人周刊社、中华工商时报社、中国房地产联合会、世界地产研究院联合主办，新浪网房产频道，人民网房产频道支持，消费者报告网站、国家地产网承办的2005年《中国物业管理公司100强》评选活动中，北京万通鼎安国际物业管理公司荣获2005年《中国物业管理公司100强》荣誉称号。    本次评选活动的调查方法和指标是根据利用世界企业实验室和《世界经理人周刊》共同开发的企业竞争力评测工具—CVA模型( Competitiveness Value Added )确立的指标和方法开展全国范围的信息收集、分析、调研活动。涉及指标包括：公司销售额、市场占有率、品牌知名度、质量满意度、品牌忠诚度、品质价格比、规模及盈利等。    此外，本活动排名参照国际排名的通行标准，并结合中国房地产行业发展的自身特点，在行业资深专家的指导下，依据世界企业实验室的企业竞争力评估模型制定了一套比较能反映中国房地产行业客观状况的排名标准。经过多次的数据核实和分析，对符合标准的企业（物业管理公司及地产经纪公司）按照营收指数、规模指数、盈利指数、品牌指数、声望指数等5项指标计算出最后得分，产生了2005年中国房地产行业百强排序。

中国物业管理公司100强名单

Add comment 十一月 18th, 2008

连遭破坏 业主疑物业“报复”

7月份，长春明珠小区成立了业主委员会（以下简称业委会）。居民称，9月份，大连万达集团长春物业管理有限公司向业主委员会提出了物业费新的收费标准，可是这一建议在没有得到所有业委会成员同意后，业委会的两名成员陆续遭到“报复”。

　　新的物业收费标准业委会成员意见不统一

　　昨日，记者来到长春明珠小区，居民窦先生告诉记者，他是明珠小区业主委员会的委员，业委会成立于今年的7月2日，共有14名成员。

　　窦先生说，今年9月份，大连万达地产要退出明珠小区，从此物业将与地产脱钩。“开发商退出后，物业希望统一收费管理小区。原来物业费的收费标准在明珠小区院内是不同的，有6角、8角、1元、1.2元的，在几天前，物业召集业委会的14个人开会，提出了重新制定物业费收费标准，并提出了物业公司的五个服务级别，级别不同，物业费的价钱也不同”，窦先生说，都希望自己的小区越来越好，他们14个人都比较趋向于一级的服务水平。

　　窦先生告诉记者，业委会同意继续聘用现在的物业，但对于物业所提出的物业费统一按照每平方米1.12元收取，业委会中的几个成员不同意。“当天我们参加业委会大会的一共13人，有7个人同意了，还有6个人不同意。”就这样，按照规定，物业只需再提供详细的收费说明给广大业主，听业主的意见。

　　据了解，近日物业向业主们发放了《长春明珠业主表决单》，上面写着“依据《长春市物业管理条例》规定，长春明珠业主委员会经过研究决定，以书面形式召开大会，选聘大连万达集团长春物业管理有限公司负责长春明珠小区的物业服务。”下面的内容是物业对于物业费的一些收费标准，其中一项物业费的收费标准是每平方米1.12元。

　　对此，业委会成员窦先生及其他几名成员并不同意，他们说，物业所发放的这张表决单上面没有业主委员会的章，物业属于套用他们的名义让明珠小区的业主表决。

　　物品频遭破坏业主怀疑物业所为

　　窦先生说，前两天的业委会会议后，他晨练完回家，发现门锁眼里被放了东西，他家的车也有三处被划坏。自己平常不曾跟别人结怨，跟邻里相处也挺好。发生这样的事后，他就联想到，前段时间，物业公司提出上调物业费，在业主委员会的讨论中，自己曾提出不同的意见。

　　窦先生说自己只是怀疑，但居民李东升却说得十分肯定。他告诉记者，以前经常因为给物业提意见或者维权，发生过车胎被扎或者车被划的事。李东升说，自己曾几次代表居民对物业公司的服务提出意见，受到损失后，自己就留了心，要找到证据。前两天，家里突然断电，就听到门外有声音，他马上开了房门，截住了两名物业公司的工作人员。据李东升说，当时那两个人自称是受物业领导指派。

　　此外，有居民告诉记者，业委会成员李先生也是在会上持反对意见后，很多次接到恐吓电话和信件。这一切，在这几位业委会成员眼里，确实有些蹊跷，他们认为和物业有直接关系。

　　物业：半数业主不同意可重新选聘物业

　　居民反映的情况是否属实呢？昨天下午，记者找到物业的负责人王主任。王主任表示，这些事情，他们还需要调查。而对于其他财产遭到破坏，负责人则表示，这也需要进一步了解。

　　而对于物业向广大业主所发放的表决单，负责人王主任说，长春明珠小区以前是开发商委托给他们物业的，那些是前期物业服务，目前已经结束。7月份，小区成立了业主委员会，他们希望能实施正常的物业管理服务，按照相关规定，业主委员会可以重新选聘物业公司，签署正式的物业服务合同。鉴于大连万达集团长春物业管理有限公司已经在明珠小区服务了8年，他们也很愿意继续为小区服务，于是经过业主委员会同意，他们可以继续为小区服务，为了更好地管理小区，物业通过书面的形式召开了业主大会表决，主要是向业主家发放单子，让业主签署自己的意见。

　　王主任说，园区一共5700多户，这些工作并不能由业委会的14个成员来完成，只能是社区工作人员、物业工作人员、业委会成员以及园区内负责保洁的工作人员等一同挨家挨户发放表决单，待广大业主填好后，他们再收上来整理。王主任表示，如果业主超过半数以上意见都是同意的，那么他们明年将继续按照新的标准为明珠小区服务；如果业主同意率不到半数，那么业主可以委托业委会重新选聘新物业接手小区，他们也会和新物业公司进行移交。

　　对于新的物业费收费标准，王主任向记者出示了一份11月9日业主委员会写给物业的一封复函，上面写着“同意大连万达集团长春物业管理有限公司所测算的物业费调整为1.12元每平方米，保持一级服务；召开业主大会采取书面送达方式进行表决”此外，在这封复函上，记者也看到了业主委员会的盖章。

　　王主任说，物业费每平方米定为1.12元，他们已经考虑广大业主的感受了，也是非常优惠的价格，而且是依据小区的现状，管理日常支出所定的物业费收费标准，他们也已经对具体的收费成本在园区内进行了公示，希望业主们能够理解。王主任表示，如果他们明年继续为小区服务，他们一定会守法经营，按照新的标准提供更好的服务。

Add comment 十一月 18th, 2008

物业管理是否该业主说了算

    提起物业管理，不少人有过“添堵”的经历，或是因为房屋质量有问题，或是因为水电暖气等的维修养护责任不明，或是车位只卖不租，或是物业收费不合理，如此等等。也正因为如此，山东省人大常委会法制工作委员会日前举办的《山东省物业管理条例(草案)》立法听证会，才格外引人注目。但是业主、物业公司、专业经营单位等各执一端，使得这一民主立法之举，成为不同利益方意见的博弈，在诸多问题上并没有达成共识。    地下停车位能不能卖？    目前，山东省共有物业服务企业3000多家，从业人员16万多人，管理面积超过4.7亿平方米。据山东省建设厅有关负责人介绍，车库车位问题在物业管理矛盾纠纷中表现较为突出，主要是许多新建小区的车库、车位售价太高，开发商只售不租或是租售价高，许多业主无力购买、承租导致无处停车或者占用公共场地停放车辆，使得小区管理秩序较为混乱。    “有些开发商没有办理专项征地手续，但经过了许可，在小区内公共空间建设了地下停车处，然后划分车位销售，此种车位引起的纠纷最多，矛盾也最大。我认为此次立法应着力解决这个问题。”业主管新华说。    山东荣军总医院心理门诊副主任医师邹春玲认为，车位车库是小区整体环境的组成部分，其利用应该服从于业主需要，而且按照成本摊入的原则，车库的费用已经摊入建房成本，业主在买房时已经花了这笔钱了，不能再掏一次腰包，因此应当禁止开发商将停车设施纳入自己的所有权范围单独开发。    她认为，出售地下车库车位不利于防空备战。“《防空法》规定，相关建筑应该修建战争时用于防空的备战室。防空工程的目的是确保人身安全，应该由主管部门维护，没有要求由个人维护。”    服务不到位能否拒交物业费？     物业服务收费问题重重，一方面，物业服务企业擅自扩大收费范围或者提高收费标准，重复收费，侵害业主的合法权益。另一方面，业主欠费现象严重，物业企业追缴难，直接影响物业服务企业运营。     为此，《山东省物业管理条例(草案)》第八十一条规定：“业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。”    山东省建设厅有关负责人在解释此条款时认为，物业服务行业的特点决定了“物业服务无止境”，要找出物业服务中的“瑕疵”是很容易的。业主拒缴物业服务费，从表面上看，似乎只是损害了物业服务企业的权益，实际上损害了同在一个物业管理区域内生活的全体业主的合法权益。物业公司可能会因费用的不足而无法开展正常的物业管理活动，不得不降低服务质量的标准，这就导致更多业主、住户以物业管理服务质量有差距等理由而拒缴物业服务费，形成恶性循环。物业得不到应有的保养维修，最后导致物业加速老化和损毁，甚至贬值。    这一解释得到了物业公司代表的赞同。泰安市乐园物业公司王利明说：“业主不得以物业服务有瑕疵而拒交物业费的规定非常有必要。瑕疵是微小的缺点，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不达标。”    她认为，一些业主权利意识强、义务意识弱，以种种理由拒交物业费，“最终后果就是导致物业服务难以保障，使全体业主的权利受到侵害。”    齐鲁律师事务所律师顾建章则认为这一规定不符合上位法，限制了业主的抗辩权，“条例应该保障业主的权利，保障业主按照合同约定取得应得的服务。”    专业经营设备的维修养护谁买单？    专业经营设施设备是指水、电、气、暖、有线电视、宽带数据传输等。国务院《物业管理条例》规定，专业经营单位“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护的责任。”但条例未对专业经营设施设备的投资、产权以及移交问题作出规定，因此，山东省物业管理条例草案规定：“建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。”    山东省建设厅有关负责人在解释这一条款时认为，目前，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上多是由业主负担的。专业经营单位向业主收取水、电、气、暖等费用，必须将专业经营设施设备建设到最终用户，由此承担养护维修责任是自然的，不应该由消费者买单。    然而这一条款在听证中遭到了专业经营单位的普遍反对。济南市港华燃气有限公司的李东娥提出，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属业主共有。而草案提出专业经营设施建设和投资由专业经营单位负责，产权属于专业经营单位，与《物权法》的规定明显不符。    东营市供电公司的董衍军说，草案规定小区内专业经营设备由经营单位负责，这从投资权限上就无法通过。据测算，2008年山东省住宅配套配电设施建设需要投资76.9亿元，在没有配套政策和资金来源的情况下，供电企业是做不到的。根据“十一五”规划，山东电力将投资566亿元用于全省主电网的架构，其中并没有用于小区的投资计划。在主网建设投资都十分困难的情况下，电网企业根本承担不起小区建设投资。    物业公司与业主代表则表示认同这一条款。“既然专营单位向最终用户按时足额收取了水电气暖等费用，就应该履行相关管线的更新、维修和养护责任。”济南亚圣园小区业主张志斌说。    青岛新天物业发展公司的谢协忠也提出，以往的做法是，业主使用的专业经营设施大多由开发单位代建。“业主购买了专业经营服务的同时，还要购买提供专业服务的设施设备，这本身就不合理。如果再让业主承担这些专业设施设备的维修责任，更不合理。” 

Add comment 十一月 18th, 2008

小区内的垃圾废品都归保洁员所有吗

厦门一个小区的保洁员黄莲珠（简称阿珠）认为她拥有小区内的“垃圾专拾权”，因而与外来拾荒者林小贞（简称阿贞）发生冲突，双方扭打在一起，阿贞受伤了，从而引发了厦门首起因“垃圾专拾权”纠纷的官司。近日，法院对这起因“垃圾专拾权”引起的人身损害案进行宣判，保洁员维护“垃圾专拾权”打伤拾荒者，被判赔近3万元，保洁员的雇主厦门市住总物业管理公司（简称物业公司）承担1.2万元的补充责任。
[起因]：争捡垃圾，保洁员打伤拾荒者 
阿珠是物业公司所管理的金鸡亭小区的保洁员。该公司允许部分保洁员下班后仍在保洁区域对该区域垃圾进行二次捡取以增加收入。阿珠经常捡些垃圾补贴家用，因此她认为拥有金鸡亭小区某些片区“不成文”规定的“垃圾专拾权”。然而平静的日子由于一个叫阿贞的中年女子的闯入，而发生一场两个女人之间的“战争”，并将物业公司一并卷入。起因是一方在小区翻捡垃圾，侵犯了另一方的“垃圾专拾权”。
原来，在2006年12月24日中午，一个叫阿贞的中年妇女到金鸡亭小区给丈夫送饭，事毕来到小区垃圾筒翻捡垃圾，想找些能卖钱的物品。阿珠下班恰好看到，非常生气，冲过去指责阿贞：“你怎么能在这里乱翻垃圾，这里的垃圾都归我。”阿贞以垃圾见者有份、先捡先得、谁捡谁得为由，也不甘示弱。于是，两人越吵越凶，继而大打出手。最终结果是，阿贞的右手臂骨折，经伤残鉴定属于十级伤残。
阿贞于2007年初向阿珠提起损害赔偿之诉，要求赔偿医疗费、营养费、误工费、残疾赔偿金之类诉求，总共4万余元。同时，阿贞把小区的物业公司一块告了，要求物业公司承担连带责任。

[法庭争执焦点]：“垃圾专拾权”能否独占？
两个女人继“肉搏战”后，又在法院展开唇枪舌战，原被告双方争执得异常激烈。
矛盾焦点之一：保洁员能否享有“垃圾专拾权”，被打的阿贞有没有过错？按照被告阿珠的说法，金鸡亭小区的物业公司曾经口头答应，金鸡亭某个片区的保洁工作由她承包，她享有垃圾的“专拾权”。原告阿贞乱翻垃圾，不仅侵犯了她的权利，还把小区卫生搞得乱七八糟。阿贞这边很不服气，“哪条法律规定，垃圾只能归保洁员独占？”
矛盾焦点之二：原告阿贞提出，保洁员是在履行职务过程中打伤她的，因此物业公司也需承担连带赔偿责任。被告金鸡亭小区的物业公司不以为然：第一，阿珠捡垃圾是为了个人增加收入，发生争执也是因捡垃圾而起，而且发生在下班时间，这完全是她的个人行为，与职务行为完全无关。第二，规定小区垃圾专门让保洁员清理、收拾，目的是为了保证小区的有序管理，以免外人侵入破坏。物业公司已尽到管理责任。

[审结]：保洁员及物业公司担责 

法院认为，被告阿珠因过错伤害原告阿贞，是造成原告阿贞骨折的主要原因，应承担主要赔偿责任。虽然被告系在其下班期间对原告实施伤害，但被告物业公司在其经营场所内未对包括被告阿珠在内的保洁员尽到管理义务，应承担相应的补充责任。原告在捡垃圾过程中与他人产生纠纷并相互扭打，是致害的诱因，可适当减轻被告的责任。因此，原告诉求被告承担因2006年12月24日所受骨折伤害的赔偿责任是合法的，法院予以支持。法院确认原告阿贞的损失是4万余元，担责方式及比例则由被告阿珠承担70%，近3万元；被告物业公司承担其中30%的补充责任，承担1.2万元。

[评析]：“垃圾专拾权”也是一种特殊物权 
随着社会的发展，物权类型也变得越来越复杂。这个案件的起因就是我们熟视无睹的捡垃圾权利争议。其实，在厦门的许多小区和写字楼内，都有“垃圾专拾权”的不成文规定，由此引发的冲突时有发生。 
问题是，“垃圾专拾权”到底属于什么权利？垃圾是抛弃物，典型的抛弃物是被当作垃圾扔掉的废弃物和报废物品，即基于所有人或处分人的意志而放弃所有权的物。从法律上说，垃圾虽是无主物，但捡拾垃圾的专属权却也构成一种“物权”，但这种物权比较特殊，它们的所有权到底应该归属于谁？《物权法》没有规定，司法实践中也是一个新鲜的话题。 
因此，解决问题的思路还得从民法原理出发。民法认为，抛弃物的归属实行自由先占原则，抛弃只要权利一方作出意思表示即可发生效力，即谁先发现并占有抛弃物，谁就获得了该物的所有权，所有权人不得提起物体的返还之诉。基于先占取得所有权，先占人对标的物的主观认识存在与否，正确与否，在所不问。例如喝完饮料后扔掉的易拉罐，捡到的人就有先占所有权，他可以将易拉罐卖钱或拿回家当容器使用或要销毁它，都是这个人的自由。
笔者认为，对于很多物业管理公司来说，规定小区垃圾专门让保洁员清理、收拾，目的是为了保证小区的有序管理。如果允许其他人擅入小区随意捡拾垃圾，那些人在弄走有价值的东西时，往往会把小区集中存放的垃圾翻弄得到处都是，形成二次污染；另外，给予保洁员捡拾垃圾的“专拾权”，也能够让他们增加一点收入；而且，在现实生活中，随着科学技术的发展以及物质资源的稀缺，废旧物品也隐含着越来越大的经济价值，废旧物品回收利用、建设节约型社会，保持社会的可持续发展也越来越受到人们的重视。因此，既然实行自由先占原则，那么小区管理部门可以从有利于小区管理的角度，作出一些“专拾权”的规定，比如垃圾专属保洁员捡拾，这种规定与法不悖，具有效力。但是，应当注意的是，如果小区要规定垃圾归属专人管理，应该贴出相关告示，广而告之，才能起到对外的法律效力。

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