物业管理收费问题也是热点咨询问题之一，广州梁女士和阳江市杨先生都反映他们所在小区物管费虚高，但因没有业主委员会，投诉无门。省物价局市场监管处副处 长邢秋芹介绍，广东省内的物业管理收费规定，没有设立业委会的住宅小区物业管理费执行政府指导价管理，由市县的物价部门定出基准价和上浮幅度，物业管理公 司与业主通过合同约定；已设立了业委会的小区，物管费执行市场调节价，由物业管理公司和业委会协商制定，前提是征得大部分业主同意。 据了解，目 前广州市的物业管理费标准分为三个级别，从0.45元～1.7元/平方米·月不等，上下浮幅度为15%，即最高的物业管理费标准为1.96元/平方米· 月。广州市物价局12358投诉中心数据显示，小区的物业管理收费投诉案件占总投诉案件的20%，比例偏高，市物价局局长罗家祥在7月的接访日上透露，随 着物价水平提高，部分小区的管理成本和水平确实提高，不排除明年将会上调物管收费的政府指导价水平。
Add comment 十二月 3rd, 2008
泊位少、停车难，让“有车一族”在享受驾乘乐趣的同时，也饱受“没车一族”们所体验不到的煎熬。沈阳当前已经规划建设多少车位，尚差多少车位方能满足车辆停放的要求？本报记者走上街头调查，来到交警等管理、规划部门采访，对沈阳停车泊位现状进行了全方位调查。 私家车“夜宿”街头
在记者调查中，停车难问题主要集中在两类地方：居民小区和繁华地带。
■小区停车“游击状态”
近日，记者夜访一些居民小区，发现很多轿车都是“露宿”街头。
“从每天下班时间到21时左右，是大家回家高峰期。在这个时段，也是车辆争抢停车位的时间。谁先回来谁先停，整个院子里‘爬’满了各类车辆，甚 至货车、面包车。个别人还用油漆在地上画起圈：一个或红色或黄色的方框，就成了自家的‘停车位’。”王刚先生家住皇姑区一新式居民小区，他前年买了沃尔沃 轿车，可在这两年内，他的爱车在70%的时间都是冒着被交警贴条的危险停在路边。
记者从房产小区规划部门了解到，沈阳没物业管理的普通住宅、临街建筑或其他类型住宅区共有3000余个。其中多数是1995年前建设的居民小区 和临街建筑，这些居民区在当初设计时就没有设计停车场。位于大南街的“和光园”只有七栋楼，建于上世纪90年代。“当时小区里有车的业主并不多，小区内只 在一楼设了10多个车库。近几年，小区内车辆不断增加，那点车库根本解决不了停车问题。虽然最近又划出60多个临时车位，但依然杯水车薪。很多车抢不到地 方，就不得不停在小区外了。”业主赵小姐说。
沈阳实行等级服务、有物业管理的住宅区不到400个。它们也大多存在车位缺少的问题。据一位资深物业管理人员说，在新式住宅区，车辆泊位约能满 足需求的六成左右。但是，新式小区的周边也存在“马路停车场”的问题，一到夜晚很多就“趴窝”在路边，甚至还因此导致不少砸车失窃案件。有些小区实际上不 缺车位，但还是停车难，主要原因是越来越多的人“买得起车，但买不起车库”。现在，最便宜的车库也至少10万元，昂贵的价格让业主对其敬而远之。
还有些小区有露天停车泊位，虽然相对便宜一些，但月租金也大多百元起价，有的高档小区升至600元一个月，甚至一些豪华小区的地下停车位，租金 飙升到每平方米近千元。对一些业主来说，是“买得起车，租不起车位”。如：在东北大学附近一居民小区，虽然有地下停车场，但多数人不愿意停进去，宁愿停在 马路上或者附近的桥底下，就是因为租金太贵。
■繁华地带：驾车购物很“艰难”
12月2日16时35分，记者准备搭乘一辆出租车到中街。这个要求让司机很为难，他说：“去中街也就是起价费的钱，可估计得一小时才能转出来。 那里车太多了，半天车都开不动。这活儿太不合算了。”在中街、太原街等商业区，这些地方每天都有成千上万的人等着打车回家，但出租车司机就是不愿去。
根据2007年的一项统计数据显示：太原街及周边有停车位近3000个。太原街地区每天的客流量可达30万人次，按每50人中有一人开车购物计 算，就有6000辆车涌入，现有的停车位显然不够用。而在北行、铁百、五爱市场等商业区，也都存在严重的停车难问题。繁华的商业区是沈城车位最紧张、停车 最艰难的地方。此外，在酒店、医院等场所也不同程度存在停车难问题。
四年向马路“要”泊位万余个
交警部门为解决一些旧小区停车难问题，向三、四级马路“要”车位，在最近两年增加了7000多个车位。据市交警支队交通处介绍，从2005年底 开始，交警部门在建设年头早、没停车场的居民区旁边的三、四级马路上，在不影响交通的前提下，设置夜间临时停车场，增加了2000个左右的泊位；2007 年，市社区警务支队又增设夜间收费停车场，共有5127个泊位。
在今年前10个月，全市再次在居民区附近的三、四级马路上规划夜间停车场80多个，增加停车泊位3000余个。还从保安寺、北五经街、团结路等有条件的马路开辟出路内停车泊位100多个。总结最近四年，交通管理部门一共从马路上“要”出停车泊位10000余个。
10000多个停车泊位，对于车位需求来说，只能说是杯水车薪。车位“争夺战”愈演愈烈。
停车泊位缺口至少15万个
按照公安部、住房和城乡建设部“畅通工程”一等管理水平要求，每百辆汽车应有泊车位35-40个。应该说，“畅通标准”只是一种比较低的初步要求。
当前，沈阳已达到这一标准，车位与车辆比为38：100（车辆基数不含摩托车、农用车等类机动车辆）。但沈阳为什么还出现停车难的状况呢？主要 原因是车位配置和使用不合理。沈城的路外停车位没有得到充分利用，很多本应路外停车的车辆，都加入路内停车的行列，使路内泊位变得异常紧张，也导致违停、 乱停成为一种普遍现象。尤其是，不少企事业单位的停车场并不对外开放，很难加以利用。甚至，还有些企业单位的停车场被用作仓库。
据交警车辆管理部门介绍，截至2008年10月，沈阳机动车保有量为70.7万辆，其中私家车辆46.2万辆，轿车数量为26.5万辆，而全市 仅有停车泊位13万余个。而一项权威交通研究表明，一个城市车辆与泊位的合理比值通常为1：1.15，即：每辆车有1个泊位，外加15%的周转量。按照此 标准，沈阳停放私有轿车就需要30万个左右的停车泊位。这意味着，沈阳的停车泊位缺口为15至17万个。
Add comment 十二月 3rd, 2008
大连物业协会出台调查报告，三分之一物业企业处于全面亏损状态，收费标准低、收费率低成为突出特征，部分业主对物业类似调查存有异议，法律规范成为共同呼声。
物业面临“寒冬”问题出在哪？
■首席记者 刘万恒
随着新建住宅小区不断增加，物业公司作为小区“管家”越来越多地进入到普通人的生活。而一段时间以来，“管家”和“主人”之间矛盾频繁，物业问题成为众多人关注的焦点。
日 前，大连市物业管理协会在进行全面调查后出台了《大连市物业管理行业生存状况调查报告》。其中指出，物业收费标准低、收费率低成为目前我市物业行业面临的 最主要问题。而对于这份调查报告，部分业主也有自己的看法。物业及业主双方的共同期待是：政府有关部门能尽早出台法规，规范物业行业。
调查：行业生存状况不容乐观
记者从市物业协会方面了解到，这次调查全程半年多时间，对全市484家通过物业企业资质年检的单位中367家进行了调查，调查范围达物业企业总数的75.83%。
调查显示，2007年，全市物业管理企业上缴税收5336万多元，但由于用工成本高、物业收费标准低、收费率低等问题，企业效益普遍偏差，而全市物业职 工平均年工资为13515元，低于我市社会平均年工资28230元的水平。与之形成鲜明对比的是：物业管理人员平均每周休息只有半天到一天，每天工作10 小时以上，秩序维护员和车管员每天工作达12小时，且没有假日和加班工资，清洁员每天每人清扫范围达到10000～12000平方米。
根据市物业协会的调查显示，全市三分之一较大型物业企业略有利润，另外三分之一物业企业勉强维持经营，其余三分之一较中小型物业企业处于全面亏损状态。整个行业的生存现状不容乐观。
结论：收费问题成为关注焦点
物业员工待遇低、劳动强度大；物业企业经营状况不佳，如此现状是如何形成的呢？记者从市物业协会方面了解到，行业面临“寒冬”，主要原因是收费问题。
物业协会相关工作人员介绍说，我市的物业管理产生于市场经济初期，目前除了部分公建物业收费标准相对放开之外，我市实行的仍是2002年制订的《住宅小 区物业管理收费管理办法》。收费标准为一级0.65～0.8元/平方米，二级0.35～0.6元/平方米，三级0.15～0.3元/平方米。这一收费标准 远低于国内其他城市。根据市物业协会对北京、上海、沈阳等国内10个城市的调查了解，北京、上海、深圳等3城市物业收费标准为我市的2倍左右，其余城市比 我市整体高出20%左右。以大连的省内兄弟城市沈阳为例，一级物业收费标准达到了1.8～2.4元/平方米。电梯费达到每人每月12元，远高于我市每人每 月4元的电梯收费。
“物业收费低，但用工成本却在不断增加。”相关工作人员介绍说，由于工资待遇低，不少小区的保安、保洁人员招不到人，近年来仅人力成本一项，我市物业提 高成本就达30%以上，许多物业企业难以为继。5年来，全市先后有60多家物业企业注销资质，直接导致50多个小区出现弃管现象，这与成本增加有直接关 系。“建设部总经济师、中国物业协会会长谢家谨来连调研时也指出，大连的物业收费价格与全国同类型城市相比，收费标准整体偏低。”相关工作人员表示，进一 步放开物业管理市场，使物业收费达到质价相符的标准已成为行业内的普遍呼声。
声音：服务质量提高收费自然不愁
对于物业协会的这份调查报告以及提高收费标准的建议呼声，不少小区业主有自己的看法。
市民区先生认为，物业收费应该质价相符。“服务水平不到位，物业收费标准自然无法提高，甚至连现在这种水平的物业费我们也不愿意交。”在我市拥有多套住 房的市民文先生也表示，其实市民对物业费提高标准并无异议，关键是高物业费必须对应优质服务。“我在沙河口区的两个小区均有住房，A小区物业费每平方米只 有0.6元，B小区物业费却达到每平方米1.5元。但B小区的住房我从来都是预先交纳物业费，整个小区的交费比例也超过90%。A小区的交费比例却在 50%左右徘徊。”对于这一“奇怪”现象，文先生解释说，关键是物业服务不到位，收费低廉的A物业连草坪都不按时修剪，业主房屋透寒报修多次无人理睬；形 成对比的是：B物业虽然收费高，但服务热情周到，因此欠费问题也就不存在了。“市场经济时代，物业应该把自己的身份从‘管理者’变成‘服务者’，也要接受 消费者的选择，服务质量差的企业，收费再低也会被市场淘汰。想提高收费标准，首先要把自己的活干好。”文先生表示。
对于业主们的说法，物业协会方面也坦然承认，目前物业行业存在服务不规范、行业自律有待加强等问题。个别企业减少服务项目、多收费、少服务，捆绑收费甚至乱收费的现象不同程度存在。
建议：法律规范成为共同期盼
采访中记者了解到，对于物业行业面临的现状，企业和业主都热盼第三方监管者的出现和法律法规的进一步完善。
据了解，国家发改委、建设部在2003年11月就出台了《物业收费管理办法》，辽宁省也于2004年出台了类似规定，但至今我市的相应办法也未出现，目前还在沿用2002年的暂行办法。法制建设迟缓滞后影响深刻，解决这一问题已迫在眉睫。
《报告》中建议称，为了解决行业困境，政府相关部门应尽快出台全市物业收费指导价格。“这一价格应该由物价主管部门通过市场调研、每年根据物价上涨指 数、劳动力成本增长指数进行科学、客观的调整，并定期公布、接受社会听证。这样的价格确认方式可以得到供需双方的一致认可，从而从根本上解决物业和业主之 间的矛盾，并在一定程度上帮物业行业度过‘冬天’。”辽宁师范大学教授，知名社会学者赵秀山表示。
Add comment 十二月 3rd, 2008
物业管理 - Google 物业管理--baidu 北京物业管理
