物业管理剪报

大连：物业面临“寒冬”问题出在哪？

十二月 3rd, 2008

大连物业协会出台调查报告，三分之一物业企业处于全面亏损状态，收费标准低、收费率低成为突出特征，部分业主对物业类似调查存有异议，法律规范成为共同呼声。
物业面临“寒冬”问题出在哪？
■首席记者 刘万恒
随着新建住宅小区不断增加，物业公司作为小区“管家”越来越多地进入到普通人的生活。而一段时间以来，“管家”和“主人”之间矛盾频繁，物业问题成为众多人关注的焦点。
日 前，大连市物业管理协会在进行全面调查后出台了《大连市物业管理行业生存状况调查报告》。其中指出，物业收费标准低、收费率低成为目前我市物业行业面临的 最主要问题。而对于这份调查报告，部分业主也有自己的看法。物业及业主双方的共同期待是：政府有关部门能尽早出台法规，规范物业行业。
调查：行业生存状况不容乐观
记者从市物业协会方面了解到，这次调查全程半年多时间，对全市484家通过物业企业资质年检的单位中367家进行了调查，调查范围达物业企业总数的75.83%。
调查显示，2007年，全市物业管理企业上缴税收5336万多元，但由于用工成本高、物业收费标准低、收费率低等问题，企业效益普遍偏差，而全市物业职 工平均年工资为13515元，低于我市社会平均年工资28230元的水平。与之形成鲜明对比的是：物业管理人员平均每周休息只有半天到一天，每天工作10 小时以上，秩序维护员和车管员每天工作达12小时，且没有假日和加班工资，清洁员每天每人清扫范围达到10000～12000平方米。
根据市物业协会的调查显示，全市三分之一较大型物业企业略有利润，另外三分之一物业企业勉强维持经营，其余三分之一较中小型物业企业处于全面亏损状态。整个行业的生存现状不容乐观。
结论：收费问题成为关注焦点
物业员工待遇低、劳动强度大；物业企业经营状况不佳，如此现状是如何形成的呢？记者从市物业协会方面了解到，行业面临“寒冬”，主要原因是收费问题。
物业协会相关工作人员介绍说，我市的物业管理产生于市场经济初期，目前除了部分公建物业收费标准相对放开之外，我市实行的仍是2002年制订的《住宅小 区物业管理收费管理办法》。收费标准为一级0.65～0.8元/平方米，二级0.35～0.6元/平方米，三级0.15～0.3元/平方米。这一收费标准 远低于国内其他城市。根据市物业协会对北京、上海、沈阳等国内10个城市的调查了解，北京、上海、深圳等3城市物业收费标准为我市的2倍左右，其余城市比 我市整体高出20%左右。以大连的省内兄弟城市沈阳为例，一级物业收费标准达到了1.8～2.4元/平方米。电梯费达到每人每月12元，远高于我市每人每 月4元的电梯收费。
“物业收费低，但用工成本却在不断增加。”相关工作人员介绍说，由于工资待遇低，不少小区的保安、保洁人员招不到人，近年来仅人力成本一项，我市物业提 高成本就达30%以上，许多物业企业难以为继。5年来，全市先后有60多家物业企业注销资质，直接导致50多个小区出现弃管现象，这与成本增加有直接关 系。“建设部总经济师、中国物业协会会长谢家谨来连调研时也指出，大连的物业收费价格与全国同类型城市相比，收费标准整体偏低。”相关工作人员表示，进一 步放开物业管理市场，使物业收费达到质价相符的标准已成为行业内的普遍呼声。
声音：服务质量提高收费自然不愁
对于物业协会的这份调查报告以及提高收费标准的建议呼声，不少小区业主有自己的看法。
市民区先生认为，物业收费应该质价相符。“服务水平不到位，物业收费标准自然无法提高，甚至连现在这种水平的物业费我们也不愿意交。”在我市拥有多套住 房的市民文先生也表示，其实市民对物业费提高标准并无异议，关键是高物业费必须对应优质服务。“我在沙河口区的两个小区均有住房，A小区物业费每平方米只 有0.6元，B小区物业费却达到每平方米1.5元。但B小区的住房我从来都是预先交纳物业费，整个小区的交费比例也超过90%。A小区的交费比例却在 50%左右徘徊。”对于这一“奇怪”现象，文先生解释说，关键是物业服务不到位，收费低廉的A物业连草坪都不按时修剪，业主房屋透寒报修多次无人理睬；形 成对比的是：B物业虽然收费高，但服务热情周到，因此欠费问题也就不存在了。“市场经济时代，物业应该把自己的身份从‘管理者’变成‘服务者’，也要接受 消费者的选择，服务质量差的企业，收费再低也会被市场淘汰。想提高收费标准，首先要把自己的活干好。”文先生表示。
对于业主们的说法，物业协会方面也坦然承认，目前物业行业存在服务不规范、行业自律有待加强等问题。个别企业减少服务项目、多收费、少服务，捆绑收费甚至乱收费的现象不同程度存在。
建议：法律规范成为共同期盼
采访中记者了解到，对于物业行业面临的现状，企业和业主都热盼第三方监管者的出现和法律法规的进一步完善。
据了解，国家发改委、建设部在2003年11月就出台了《物业收费管理办法》，辽宁省也于2004年出台了类似规定，但至今我市的相应办法也未出现，目前还在沿用2002年的暂行办法。法制建设迟缓滞后影响深刻，解决这一问题已迫在眉睫。
《报告》中建议称，为了解决行业困境，政府相关部门应尽快出台全市物业收费指导价格。“这一价格应该由物价主管部门通过市场调研、每年根据物价上涨指 数、劳动力成本增长指数进行科学、客观的调整，并定期公布、接受社会听证。这样的价格确认方式可以得到供需双方的一致认可，从而从根本上解决物业和业主之 间的矛盾，并在一定程度上帮物业行业度过‘冬天’。”辽宁师范大学教授，知名社会学者赵秀山表示。

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