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各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
市建委、市社会办、市民政局、市规划委等部门制订的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》已经市政府同意，现转发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二〇〇八年十二月十二日
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)
(市建委 市社会办 市民政局 市规划委
二〇〇八年十一月二十四日)
第一章 总则
第一条 为规范住宅区业主大会、业主委员会的活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合实际，制订本规则。
第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、运作及活动适用本规则。
第三条 本规则所称“业主”，是指房屋所有权人。
第四条 市建设房屋行政主管部门负责本市物业管理工作的监督管理。
第五条 各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。
街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第六条 业主大会由物业区域内全体业主组成，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 一个物业区域成立一个业主大会。物业区域的划分，应当综合考虑建筑规模、停车位、绿化、物业服务用房及相关设施设备共用等因素，便于业主共同决策和社区管理。
第八条 销售房屋之前，开发建设单位应当通过招投标或协议方式选聘前期物业服务机构，并同时向物业所在地街道办事处、乡镇政府提出划分物业区域申请，并提交以下材料：
(一)规划许可证明文件及附图；
(二)物业服务用房、社区居委会办公用房、社区活动用房等公共配套用房规划及建设方案。
第九条 街道办事处、乡镇政府会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门对前述资料进行审核，划分物业区域，出具意见书。
意见书中应当载明以下内容：
(一)物业区域四至范围、总建筑面积、总单元数等；
(二)物业服务用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、层、房号)；
(三)社区居委会办公用房、社区活动用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、层、房号)；
(四)规划停车位数量、分布情况；
(五)规划绿地面积、分布情况；
(六)其他公共配套用房及设施情况。
第十条 开发建设单位在办理前期物业服务招投标备案手续时，应提交物业区域划分意见书。
第十一条 开发建设单位应当自物业区域内物业交付首户业主之日起30日内向物业所在地的街道办事处、乡镇政府报送房屋分户及建筑面积清册，以及筹备首次业主大会会议所需的其他材料。
物业交付之日指房屋买卖合同约定的交付日期，实际交付日期与合同约定不一致的，以实际交付日期为准。
第十二条 首次业主大会会议自物业区域内物业交付首户业主之日起即可筹备，具备法定表决条件的，应及时召开，开发建设单位应及时书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇政府，业主也可以提出书面申请。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。
第十三条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的，由街道办 事处、乡镇政府指派工作人员担任)，负责组织业主代表、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其 中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。
第十四条 筹备组中业主代表的产生，由社区居委会或街道办事处、乡镇政府组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。
业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等。
第十五条 筹备组成员确定后，应当在物业区域内的显著位置予以公告。
第十六条 筹备组应当遵守以下工作原则：
(一)少数服从多数；
(二)筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。
第十七条 筹备组应当制订首次业主大会会议召开方案，并完成以下工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题；
(二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法；
(五)首次业主大会会议的其他筹备工作。
第十八条 业主大会议事规则应当规定以下事项：
(一)业主大会会议召开的形式、程序和规则等；
(二)业主委员会委员资格、数量、任期和候补制度等；
(三)业主委员会会议召开的条件、形式、程序和规则等；
(四)业主委员会换届程序、补选办法和议事规则等；
(五)业主委员会日常活动及印章管理制度等；
(六)业主大会会议、业主委员会会议经费的筹集、使用和管理等；
(七)其他事项。
第十九条 筹备组应当将以下事项在物业区域内公示：
(一)首次业主大会会议召开方案；
(二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
(三)业主及其专有部分面积明细表；
(四)业主委员会委员候选人产生办法(草案)；
(五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公示时间不少于7日，业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组提出，筹备组应当登记并作出答复。
第二十条 筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
因故无法按时完成筹备工作的，筹备组应当按照首次业主大会会议召开方案的规定，在物业区域内公告相关情况及解决办法。
第二十一条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意：
(一)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
(二)业主委员会委员。
第二十二条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。
第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开，但应当有符合法定表决权数的业主参加。
采用书面形式的，应当按照业主大会会议召开方案规定的时间、地点和方式，发放、回收书面表决书，并做好签收和登记工作。
第二十四条 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应载明委托事项和业主专有部分面积，一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或业主大会议事规则中明确规定。
房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的总业主人数为一人。
物业区域内的人防、车库不计算表决权数。
第二十五 条业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，但业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第二十六条 业主大会定期会议每年应至少召开一次，由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。
第二十七条 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，或突发重大紧急物业管理事情需由业主共同决定的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十八条 业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。
具体议事方式、程序、原则应当在业主大会议事规则中规定。
第三章 业主委员会
第二十九条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
(一)召开业主大会会议；
(二)定期向业主或业主大会报告相关情况；
(三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
(五)监督管理规约的实施；
(六)督促业主交纳物业服务费用；
(七)配合社区做好本物业区域内的社区建设工作；
(八)业主大会赋予的其他职责。
第三十条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力；
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
(五)具有一定的组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第三十一条 业主委员会委员为单数，具体数额应当在业主大会议事规则中明确规定。
业主委员会委员选举产生后，应当组织召开首次业主委员会会议，由委员推选主任委员、副主任委员等。
第三十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案：
(一)业主大会决议；
(二)业主大会议事规则、管理规约；
(三)业主委员会委员名单；
(四)其他材料。
第三十三条 街道办事处、乡镇政府在备案后7日内将有关情况抄送区县建设房屋行政管理机构，并书面通报区县公安分局和物业所在地社区居委会。
第三十四条 业主委员会实行任期制，每届任期年限应当在业主大会议事规则中明确规定。
第三十五条 业主委员会备案后，持街道办事处、乡镇政府出具的备案证明向区县公安分局申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。
第三十六条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；
(三)丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为被判处刑罚的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
其中有(一)、(三)、(五)项情形的，业主委员会委员资格自动终止，其他由业主大会会议作出决定。
第三十七条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
第三十八条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定组织召开。经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
第三十九条 业主委员会会议应当有超过半数的委员参加，作出决定时应当经全体委员半数以上同意，每名委员拥有一票表决权。
业主委员会会议应作书面记录，由参会委员签字后存档。
业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。
第四十条 业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加。
第四十一条 业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告。
第四十二条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：
(一)业主大会、业主委员会会议记录；
(二)业主大会、业主委员会的决定；
(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等；
(四)业主委员会委员选举及备案材料；
(五)专项维修资金账目；
(六)业主意见及建议。
第四十三条 业主委员会委员候补制度应当在业主大会议事规则中规定。业主委员会任期内，委员出现空缺时，按候补制度自动补足，并履行备案手续。候补人数不超过业主委员会委员总数的二分之一。
第四十四条 业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
第四十五条 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
第四十六条 业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自备案事项变更之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇政府申请变更备案。
第四章 指导监督
第四十七条 召开业主大会会议应当告知物业所在地社区居委会，并听取其意见和建议。出现违反法律、法规或业主大会议事规则、管理规约情形的，社区居委会应向物业所在地街道办事处、乡镇政府报告，街道办事处、乡镇政府应当及时给予指导。
第四十八条 业主委员会不按时组织召开业主大会会议的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令 其限期组织召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
第四十九条 业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会组织业主召开业主大会会议进行换届。
第五十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五十一条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十二条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十三条 业主委员会违反规定或超越职责范围使用印章的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成损失的，由责任人承担相应责任。
第五章 附则
第五十四条 管理规约、业主大会议事规则等示范文本、表样由北京市建设委员会另行发布并推荐使用。
第五十五条 本规则自2009年1月1日起实施。非住宅区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则。
十二月 24th, 2008
北京市质量技术监督局发布了《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》、《电梯日常维护保养规则》和《电梯安装维修作业安全规范》三部地方标准.
电梯安装、改造、重大维修和保养自检规则
电梯安装维修作业安全规范
电梯日常维护保养规则
十月 10th, 2008
第 205 号
《北京市电梯安全监督管理办法》已经2008年3月21日市人民政府第1次常务会议审议通过，现予公布，自2008年6月1日起施行。
市 长 王岐山
二〇〇八年四月十日
北京市电梯安全监督管理办法
目 录
第一章 总 则
第二章 电梯的生产
第三章 电梯的使用
第四章 检验检测
第五章 监督检查
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了保证电梯安全运行，预防和减少事故，保障人民群众生命和财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》和国务院《特种设备安全监察条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内电梯的生产（含制造、安装、改造、维修、日常维护保养，下同）、使用、检验检测及其监督检查等活动，应当遵守本办法。
第三条 电梯生产、使用单位应当建立健全安全管理制度和岗位安全责任制度。电梯生产、使用单位的主要负责人应当对本单位电梯安全全面负责。
第四条 市和区（县）质量技术监督局是本市负责电梯安全监督管理工作的主管部门（以下简称电梯安全监督管理部门）。
区（县）电梯安全监督管理部门应当做好本行政区域内电梯的安全监督管理。
市电梯安全监督管理部门应当加强对区（县）电梯安全监督管理部门的督促、检查和指导。
第五条 区（县）人民政府应当加强对电梯安全管理工作的领导，督促和支持区（县）电梯安全监督管理部门依法履行监督管理职责，及时协调、解决电梯安全监督管理中的重大问题。
第六条 学校、新闻媒体、社会团体、基层群众性自治组织应当开展电梯安全知识和电梯安全法律的宣传、普及工作，倡导文明乘梯，增强安全意识和自我保护能力。
第七条 本市鼓励推行科学的管理方法，采用先进技术，提高电梯安全性能和管理水平，增强电梯生产、使用单位防范事故的能力。
第八条 任何单位和个人有权向电梯安全监督管理部门举报电梯安全违法行为和电梯事故隐患。
第二章 电梯的生产
第九条 电梯制造单位应当按照安全技术规范的要求提供相应的随机文件，并保证制造电梯的配件供应。
第十条 电梯的安装、改造、维修施工前，施工单位应当将拟进行的电梯安装、改造、维修情况书面告知所在地区（县）电梯安全监督管理部门，告知后即可施工。施工时，应当执行北京市《电梯安装维修作业安全规范》，确保施工过程中的安全。
电梯的安装、改造、维修和日常维护保养单位，应当执行北京市《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》，做好自检记录。
第十一条 电梯的安装、改造、重大维修工程竣工后，施工单位应当在监督检验合格后30日内将有关技术资料移交使用单位。电梯使用单位应当将其存入该电梯的安全技术档案。
第十二条 从事电梯日常维护保养的单位应当做好下列工作：
（一）按照电梯使用维护说明书提出的保养项目、方法和周期要求，制定电梯的日常维护保养方案，确保其维护保养电梯的安全技术性能；
（二）至少每15日进行一次日常维护保养工作；
（三）制定应急措施和救援预案，至少每半年进行一次应急演练；
（四）设立24小时日常维护保养值班电话，接到故障通知后及时予以排除；
（五）接到电梯乘客被困故障报告后，30分钟内赶到现场实施救援；
（六）对电梯进行日常维护保养时，执行北京市《电梯日常维护保养规则》，并做好记录；
（七）协助电梯使用单位制定电梯安全管理制度和应急预案。
第十三条 电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位应当对电梯作业人员进行安全教育和技术培训，并记录教育和培训情况。
安全教育和技术培训记录，至少保存2年。
第十四条 从事电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业的人员，应当取得相应的《特种设备作业人员证》。其中，从事电梯安装、改造作业的人员，应当取得电梯安装项目 资格；从事电梯维修、日常维护保养作业的人员，应当取得电梯维修项目资格。未取得《特种设备作业人员证》的人员，不得上岗作业。
电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业人员作业时应当持证。
第三章 电梯的使用
第十五条 电梯使用单位应当做到：
（一）设置电梯的安全管理机构或者配备电梯专职安全管理人员；
（二）建立并严格执行电梯安全运行管理制度，建立完整的电梯安全技术档案；
（三）保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救；
（四）在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志；
（五）制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练；
（六）发生电梯乘客被困故障时，迅速采取措施对被困人员进行抚慰和组织救援。
第十六条 电梯出现故障或者发生异常情况时，电梯使用单位应当组织进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。
第十七条 电梯使用单位应当使用符合安全技术规范的电梯，不得购置未取得电梯制造许可的单位制造的电梯；应当委托取得相应许可的单位实施电梯安装、改造、维修和日常维护保养活动。
第十八条 电梯投入使用前或者投入使用后30日内，电梯使用单位应当向电梯所在地的区（县）电梯安全监督管理部门登记。
在用电梯停用拟超过15日的，电梯使用单位应当自停用之日起10日内书面告知原登记部门；重新启用前，应当书面告知原登记部门。
电梯报废时，电梯使用单位应当自报废之日起30日内到原登记部门办理注销。
第十九条 电梯的安装、改造、重大维修过程，必须经过电梯检验检测机构按照安全技术规范要求进行的监督检验。
未经监督检验合格的电梯，电梯使用单位不得投入使用。
第二十条 在用电梯应当进行定期检验，定期检验周期为一年。电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前一个月向电梯检验检测机构提出定期检验要求。
未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。
第二十一条 电梯使用单位的安全管理人员应当履行下列职责：
（一）进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划；
（二）妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙；
（三）监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；
（四）发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；
（五）遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。
第二十二条 电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，不得有下列行为：
（一）使用明示处于非正常状态下的电梯；
（二）强行扒撬电梯层门、轿门；
（三）在电梯内蹦跳、打闹；
（四）携带易燃易爆物品或者危险化学品搭乘电梯；
（五）拆除、毁坏电梯的部件或者标志、标识；
（六）运载超过电梯额定载荷的货物；
（七）其他危及电梯安全运行的行为。
乘坐的电梯发生故障时，电梯乘客应当通过报警装置与电梯管理人员取得联系，服从指挥。
第二十三条 电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用，由电梯的所有权人承担。
电梯的所有权人将电梯交付他人使用管理的，应当与使用管理单位签订书面合同，明确双方安全管理责任和电梯更新、改造、维修或者日常维护保养的出资义务。
居民住宅电梯的更新、改造和维修所需资金的管理，按照国家和本市有关住宅专项维修资金的规定执行。
第四章 检验检测
第二十四条 电梯检验检测机构和检验检测人员开展电梯检验检测活动，应当遵循诚信和便民原则，为电梯生产、使用单位提供可靠、便捷的检验检测服务。
电梯检验检测机构和检验检测人员对涉及的被检验检测单位的商业秘密，负有保密义务。
第二十五条 电梯检验检测机构应当确保从事检验检测活动的人员具有国家规定的资格，开展检验检测活动符合安全技术规范的要求，并对检验检测的结果负责。
第二十六条 电梯检验检测机构应当自接到检验检测申请之日起5个工作日内安排检验检测。检验检测完毕后，电梯检验检测机构应当在10个工作日内出具电梯检验检测报告；经检验检测合格的，还应当一并发放《安全检验合格》标志。
第二十七条 电梯使用单位对电梯检验检测结果有异议的，可以在收到电梯检验检测报告之日起15日内以书面形式向电梯检验检测机构提出。电梯检验检测机构应当在15日内向电梯使用单位作出书面答复。
电梯检验检测机构逾期未答复或者电梯使用单位对电梯检验检测机构的书面答复仍有异议的，可以在收到答复之日起15日内向当地电梯安全监督管理部门申请复验。受理复验申请的电梯安全监督管理部门，应当在30日内作出复验结论。
第二十八条 电梯检验检测机构在实施检验检测活动中发现安全隐患的，应当书面告知电梯使用单位；发现严重事故隐患时，还应当立即报告所在地的电梯安全监督管理部门。
第二十九条 电梯检验检测机构和检验检测人员不得从事电梯的生产、销售活动，不得以其名义推荐或者监制、监销电梯。
第三十条 电梯检验检测机构和检验检测人员利用检验检测工作故意刁难电梯生产、使用单位的，电梯生产、使用单位有权向电梯安全监督管理部门投诉。接到投诉的电梯安全监督管理部门应当及时进行调查处理。
经调查属实的，电梯安全监督管理部门可以另行指定电梯检验检测机构承担该单位电梯的检验检测工作。
第五章 监督检查
第三十一条 电梯安全监督管理部门应当对学校、幼儿园、机场、车站、商场、体育场馆、展览馆等人员密集场所以及重要会议或者重大活动场所的电梯实施重点安全监察。
第三十二条 电梯安全监督管理部门对电梯生产、使用单位和检验检测机构进行现场检查时，被检查单位应当予以配合。
第三十三条 电梯安全监督管理部门发现电梯的生产、使用单位或者检验检测机构有违反《特种设备安全监察条例》和本办法规定的行为或者在用电梯存在事故隐患的，应当以书面形式发出特种设备安全监察指令，责令有关单位及时采取措施予以改正或者消除事故隐患。
发现重大事故隐患的，电梯安全监督管理部门应当报告同级人民政府；需要有关部门支持、配合的，还应当通知其他有关部门。
第三十四条 居民委员会、村民委员会发现辖区内电梯生产、使用单位存在电梯安全事故隐患或者违法行为时，应及时向所在地电梯安全监督管理部门等负有安全监督管理职责的部门报告，协助政府有关部门进行监督检查。
有关部门接到报告后，对属于本部门职责范围的，应当及时处理；不属于本部门职责范围的，应当及时转交有权处理的部门，并将转交情况告知报告单位。
第三十五条 电梯发生事故的，事故发生单位应当迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失。
电梯事故的报告和调查处理程序，按照国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》的规定执行。
第三十六条 市电梯安全监督管理部门应当按照《特种设备安全监察条例》第六十一条的规定定期向社会公布电梯安全状况，并将全市在用电梯的数量、分布情况以及电梯安装、改造、维修单位情况及时向社会公布。
第六章 法律责任
第三十七条 违反本办法第十条第一款规定，电梯安装、改造、维修单位未执行本市《电梯安装维修作业安全规范》导致存在安全隐患的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处5000元以下罚款。
违反本办法第十条第二款规定，电梯安装、改造、维修或者日常维护保养单位未执行本市《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》导致存在安全隐患的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处5000元以下罚款。
电梯安装、改造、维修或者日常维护保养单位由于上述违法行为，导致发生电梯事故，造成人员伤亡或者财产损失的，依照安全生产有关法律、法规进行处理。
第三十八条 从事电梯日常维护保养的单位有违反本办法第十二条规定情形之一的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处2000元以上5000元以下罚款。
第三十九条 违反本办法第十三条规定，电梯安装、改造、维修或者日常维护保养单位未对电梯作业人员进行安全教育和培训的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处2000元以上2万元以下罚款。
第四十条 违反本办法第十四条第二款规定，电梯安装、改造、维修或者日常维护保养作业人员未持证进行作业的，由电梯安全监督管理部门责令改正，并对相关的电梯安装、改造、维修或者日常维护保养单位处500元以上5000元以下罚款。
第四十一条 电梯使用单位违反本办法第十五条规定的，由电梯安全监督管理部门分别按照《特种设备安全监察条例》有关规定进行处理。其中，对违反第（三）、（四）、（六）项规定的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，按照下列数额罚款：
（一）违反第（三）项规定，电梯紧急报警装置不能有效应答紧急呼救的，处2000元罚款；
（二）违反第（四）项规定，未在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的《安全检验合格》标志的，处500元罚款；
（三）违反第（六）项规定，发生电梯乘客被困故障时，未及时采取措施对被困人员进行抚慰和组织救援的，处5000元罚款。
第四十二条 违反本办法第十七条规定，电梯使用单位委托未取得相应许可的单位实施电梯安装、改造、维修或者日常维护保养活动的，由电梯安全监督管理部门责令立即停止违法行为，对相关电梯使用单位处5000元以上5万元以下罚款。
第四十三条 违反本办法第十九条第二款规定，电梯使用单位使用未经监督检验合格电梯的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正，并处2000元以上2万元以下罚款。
第四十四条 违反本办法第二十六条规定，电梯检验检测机构未按照规定期限安排检验检测、出具电梯检验检测报告或者发放《安全检验合格》标志的，由电梯安全监督管理部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。
电梯检验检测机构由于上述违法行为给电梯使用单位造成损失的，应当承担赔偿责任。
第七章 附 则
第四十五条 居民家庭自用电梯的使用安全管理和检验检测，不适用本办法。
第四十六条 本办法自2008年6月1日起施行。2003年6月10日市人民政府发布的《北京市电梯安全监察办法》同时废止。
十月 10th, 2008
近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。
全国物业管理师制度管理委员会
二〇〇八年八月二十六日
《物业管理基本制度与政策》考试大纲
（补充修改内容）
第一章 物业管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
（二）考试基本要求
掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
（三）要点说明
1.《条例》对物业管理的定位
2. 物业管理的特征
3. 物业管理的市场化特征
4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件
5. 我国物业管理的产生和发展
6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7. 物业管理在社会经济中的地位和作用
8. 我国物业管理制度建设的历史沿革
9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位
10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
11.《城市新建住宅小区管理办法》
12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
13.《条例》的指导思想
14.《条例》创设的法律制度及其内容
15.《条例》的主要内容
16.《条例》法律责任的特点
17.《条例》确立的基本法律关系
第二章 物业管理服务
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。
熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。
了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。
（三）要点说明
1. 物业管理服务的特点
2. 物业管理服务的内容
3. 物业服务合同约定以外的服务
4. 物业管理服务标准
5. 物业服务收费的原则
6. 物业服务收费的定价形式
7. 物业服务费用的计费方式
8. 物业服务定价成本监审
9. 物业服务费用的成本构成
10. 物业服务定价成本的原则和依据
11. 物业服务定价成本审核的方法和标准
12. 实行酬金制的物业服务企业的义务
13. 物业服务费的缴纳和督促
14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定
15. 物业服务合同的主要内容
16. 物业管理资料的移交
17. 前期物业服务合同的主要条款
18. 前期物业服务合同的特征
19. 前期物业服务合同的时效
20. 物业服务企业的义务
21. 物业服务企业的责任
22. 物业使用和维护的相关法律规范
23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定
24. 业主装饰装修房屋的规范
第三章 物业管理的基本制度
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。
（二）考试基本要求
掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。
（三）要点说明
1. 业主的权利
2. 业主的义务
3. 业主大会的组成
4. 业主大会的性质
5. 成立业主大会的限制和选择
6. 业主大会的筹备
7. 筹备业主大会的工作要求
8. 业主大会的成立
9. 业主大会的职责
10. 召开业主大会临时会议的三种情况
11. 业主大会的表决规则
12. 业主委员会的性质
13. 业主委员会的职责
14. 业主委员会的备案
15. 业主委员会委员的资格条件
16. 业主委员会委员的资格终止
17. 业主委员会会议的规范
18. 业主大会、业主委员会的限制性要求
19. 管理规约的性质
20. 管理规约的主要内容
21. 管理规约的特殊作用
22. 管理规约的法律效力
23. 临时管理规约的特殊主体
24. 临时管理规约的内容
25. 临时管理规约的违约责任
26. 《条例》关于临时管理规约的规定
27. 业主使用物业应当遵守的规则
28. 前期物业管理招投标的原则
29. 前期物业管理招投标的特殊性
30. 前期物业管理招投标的强制性规定
31. 前期物业管理招标文件的内容
32. 物业管理招标的备案
33. 物业管理投标文件的内容
34. 物业管理招标程序规则
35. 物业管理评标专家名册
36. 物业管理评标委员会
37. 物业管理招投标的中标和备案
38. 违反前期物业管理招投标规定的法律责任
39. 我国实行物业承接查验制度的现实性
40. 物业承接查验的内容
41. 建设单位应当移交的物业管理资料
42. 物业的保修责任
43. 房屋的保修范围和期限
44. 物业服务企业资质管理的必要性
45. 物业服务企业的资质等级
46. 《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定
47. 资质证书的颁发和管理
48. 物业服务企业资质等级的核定
49. 物业服务企业违规行为的行政处罚
50. 物业管理职业道德的主要内容
51. 建立物业管理人员职业资格制度的现实性
52. 物业管理师的注册
53. 物业管理师的继续教育
54. 物业管理师的执业能力
55. 物业管理师的执业范围
56. 住宅专项维修资金的使用
57. 住宅共用部位共用设施设备的范围
58. 住宅专项维修资金的管理原则
59. 住宅专项维修资金的交存主体
60. 住宅专项维修资金的交存金额
61. 住宅专项维修资金的交存方式
62. 住宅专项维修资金管理
63. 住宅专项维修资金使用范围和原则
64. 住宅专项维修资金的分摊规则
65. 住宅专项维修资金使用程序
66. 住宅专项维修资金使用禁止
67. 住宅专项维修资金使用的其他规定
68. 住宅专项维修资金的监督管理
69. 住宅专项维修资金相关主体的法律责任
第四章 业主的建筑物区分所有权
（一）考试目的
本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。
（二）考试基本要求
掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。
熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。
了解：《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。
（三）要点说明
1. 建筑物区分所有权的作用
2. 建筑物区分所有权的构成
3. 行使专有部分所有权的相关规定
4. 住宅改变为经营性用房的条件
5. 行使共有部分所有权的相关规定
6. 道路、绿地、物业管理用房等所有权归属
7. 车位、车库的所有权归属
8. 业主共同决定事项的范围
9. 业主共同决定事项的表决规则
10. 业主大会和业主委员会的设立
11. 业主大会和业主委员会的决定效力
12. 业主大会和业主委员会的处置权
13. 建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用
14. 管理费用分摊与收益分配
15. 建筑物及其附属设施的管理形式
16. 业主对物业服务企业的监督权
17. 业主的诉讼权利
第五章 房地产相关制度与政策
（一）考试目的
本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。
（二）考试基本要求
掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。
熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。
了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。
（三）要点说明
1. 房地产领域的现行法规体系
2. 房地产开发项目的规划设计管理
3. 城市规划与房地产开发项目的关系
4. 房地产开发项目管理应遵循的制度
5. 建筑工程质量管理制度
6. 房地产开发的施工许可证制度
7. 工程竣工验收备案制度
8. 房地产项目转让的条件
9. 房地产项目转让的程序
10. 禁止房地产转让的规定
11. 商品房预售的条件
12. 商品房现售的条件
13. 商品房销售合同的主要内容
14. 《住宅质量保证书》的要求和主要内容
15. 《住宅使用说明书》的要求和主要内容
16. 房屋租赁合同的主要条款
17. 禁止房屋租赁的规定
18. 房屋租赁登记备案
19. 设立房地产中介服务机构应具备的条件
20. 房地产中介服务合同的主要内容
21. 房地产中介活动中禁止的行为
22. 房地产抵押程序
23. 不得设定抵押权的房地产
24. 房地产抵押合同
25. 房地产抵押登记
26. 房地产权属登记的种类
27. 房地产权属登记的要求
28. 房地产权属登记管理制度的种类
29. 房地产权属登记的特殊性
30. 房屋权属证书的种类
31. 房屋权属登记程序
32. 异产毗连房屋及其使用规则
33. 危险房屋造成损害事故的法律责任
34. 公有住宅售后的维修养护责任
九月 4th, 2008
2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布
中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000
第一单元：房产测量规定
1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
其他地区的房地产测量亦可参照执行。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986
1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000
第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准
3、房产面积测算
3.1 房产面积测算的内容
3·1·1 面积测算
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
3·1·2 房屋的建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
3·1·3 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
3·1·4 房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3·1·5 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3·1·6 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。
3·2 房屋建筑面积测算的有关规定
3·2·1 计算全部建筑面积的范围
a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。
f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算
c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算
d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
3.2.2 计算一半建筑面积的范围
a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
3.2.3不计算建筑面积的范围
a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c) 房屋之间无上盖的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
3.3用地面积测算
3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。
3.3.2下列土地不计入用地面积：
a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。
d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
e) 其他按规定不计入用地的面积。
3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
3.4 面积测算的方法与精度要求
3.4.1坐标解析法
A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。
1nS=Xi(Yi+1—－Yi-1)……………………………（18）
2i=1或1nS=Yi(Xi-1—－Xi+1)……………………………（19）
2i=1
式中：
S——面积，㎡；
Xi——界址点的纵坐标，m；
Yi——界址点的横坐标，m；
n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。
B）面积中误差按下式计算。
1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）
式中：
ms——面积中误差，㎡；
mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；
Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。
3·4·2 实地量距法
A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
B）面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3·4·3 图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定：
△S=±0．0003MS…………………………………..………（21）
式中：
△S——两次量面积较差，㎡；
S——所量算面积，㎡；
分母。
使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0．2mm。
4、变更测量
4·1 一般规定
4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。
4·1·2 现状变更测量内容
A）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；
B）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；
C）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；
D）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；
E）地名、门牌号的更改；F）房屋及其用地分类面积增减变化。
附录B（提示的附录）成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
B1 成套房屋建筑面积的测算
B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
B2 共有共用面积的处理和分摊公式
B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
B2·2 共有共用面积的处理原则
a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi=K·Si∑δSiK=∑Si
式中：
K——为面积的分摊系数；
Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；
δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；
∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；
∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；
B3 共有建筑面积的分摊
B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3·3 共有建筑面积的分摊方法
a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
八月 28th, 2008
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