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（征求意见稿）
为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施 等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定 属于其他权利人所有的除外。 (more…)
八月 5th, 2008
【实施时间】1990年9月11日【颁布单位】国家计委
按照国务院国办发（83）83号文的要求，在清理建国以来至1987年由我委或以我委为主与有关部门联合颁发的法规以及 原国家建委颁发的法规时，我委曾明令废止了不适应新形势的基本建设竣工验收方面的主要法规。根据新的情况，为使项目竣工验收工作有章可循，经过一年多的研 究和征求意见，我们制订了《建设项目（工程）竣工验收办法》，现印发你们，请结合实际情况贯彻执行，并将执行中的问题和意见告我委。
附：建设项目（工程）竣工验收办法
竣工验收，是全面考核建设工作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，对促进建设项目（工程）及时投产，发挥投资效果，总结建设经验有重要作用。为了搞好建设项目（工程）竣工验收工作，特制定如下办法：
一、竣工验收范围。凡新建、扩建、改建的基本建设项目（工程）和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。
二、竣工验收依据。批准的设计任务书、初步设计或扩大初步设计、施工图和设备技术说明书以及现行施工技术验收规范以及主管部门（公司）有关审批、修改、调整文件等。
从国外引进新技术或成套设备的项目以及中外合资建设项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料，进行验收。
三、竣工验收的要求。
进行竣工验收必须符合以下要求：
1．生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用；
2．主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；
3．必要的生活设施，已按设计要求建成；
4．生产准备工作能适应投产的需要；
5．环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。
有的建设项目（工程）基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。对 剩余工程，应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定的产量，不应因此拖延办理验收和移交固定资产手续；
有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用，近期不能按原设计规模续建的，应从实际情况出发，可缩小规模，报主管部门（公司）批准后，对已完成的工程和设备，尽快组织验收，移交固定资产。
国外引进设备项目，按合同规定完成负荷调试、设备考核合格后，进行竣工验收。其他项目在验收前是否要安排试生产阶段，按各个行业的规定执行。
已具备竣工验收条件的项目（工程），三个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上交财政。如三个月内办理竣工验收确有困难，经验收主管部门批准，可以适当延长期限。
四、竣工验收程序
1．根据建设项目（工程）的规模大小和复杂程度，整个建设项目（工程）的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目（工 程），应先进行初验，然后进行全部建设项目（工程）的竣工验收。规模较小、较简单的项目（工程），可以一次进行全部项目（工程）的竣工验收。
2．建设项目（工程）在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验。初验前由施工单位按照国家规定，整理好文件、技术资料，向建设单位提出交工报告。建设单位接到报告后，应及时组织初验。
3．建设项目（工程）全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目（工程）主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。
五、竣工验收的组织
大中型和限额以上基本建设和技术改造项目（工程），由国家计委或由国家计委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型和限额以下基本建设和技术改造项 目（工程），由项目（工程）主管部门或地方政府部门组织验收。竣工验收要根据工程规模大小，复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银 行、物资、环保、劳动、统计、消防及其它有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位、勘察设计单位参加验收工作。
验收委员会或验收组，负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料并实地察验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。
六、竣工决算的编制
所有竣工验收的项目（工程）在办理验收手续之前，必须对所有财产和物资进行清理，编好竣工决算，分析预（概）算执行情况，考核投资效果，报上级主管部门（公司）审查。竣工项目（工程）经验收交接后，应及时办理固定资产移交手续，加强固定资产的管理。
七、整理各种技术文件材料，绘制竣工图纸。建设项目（包括单项工程）竣工验收前，各有关单位应将所有技术文件材料进行系统整理，由建设单位分类立卷，在竣工验收时，交生产单位统一保管，同时将与所在地区有关的文件材料交当地档案管理部门。以适应生产、维修的需要。
八、各部门（公司）、各地区可根据本办法，结合具体情况制定实施细则，并报国家计委备案。
九、本办法自发布之日起施行。
六月 17th, 2008
第一章 经营收入核算管理规定经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入
1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务收入公众代办性服务收入和特约服务收入企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算
1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入前期费收入等
1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入
1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者 物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场游泳池各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介 代理收入材料物资销售收入废品回收收入商业经营收入及无形资产转让收入等
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发屋商店饮食店等经营收入
2 经营收入的确认及其时间
2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后
2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现
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六月 10th, 2008
第一章 总 则
第一条 为了加强保安服务管理，规范保安服务活动，制定本条例。
第二条 保安服务企业接受委托为客户单位提供保安服务以及企业、事业单位招用保安员从事本单位安全防范服务的，适用本条例。
第三条 设立保安服务企业应当依照本条例的规定经公安机关许可。
企业、事业单位招用保安员从事本单位安全防范服务的（以下称自建保安单位），应当依照本条例的规定向公安机关备案。
第四条 公安机关负责保安服务活动的监督管理。
工商行政、教育、劳动和社会保障等部门按照各自职权，负责有关的管理工作。
第五条 公安机关负责受理对保安服务企业、自建保安单位、保安服务培训机构（以下统称保安从业单位）和保安员的投诉，纠正和查处保安从业单位和保安员的违法行为。
保安服务行业协会在公安机关的指导下，依法开展行业自律、维权等活动。
第六条 保安从业单位应当加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平和业务素质；建立健全保安服务的各项管理制度和岗位责任制度。
第七条 保安员应当依法、文明提供保安服务，不得侵犯社会公共利益和他人合法权益。
保安员依法提供保安服务的行为受法律保护。
对认真负责、恪尽职守提供保安服务的，以及在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动过程中作出突出成绩的保安从业单位和保安员，由公安机关和其他有关部门给予表彰、奖励。
第二章 保安从业单位
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四月 9th, 2008
物业管理责任保险条款
（ 2000 年 9 月 8 日由中国保险监督管理委员会核准备案）
保险对象
第一条 凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。
保险责任
第二条 在本保险期限内，本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿：
（一）第三者人身伤亡或财产损失；
（二）事先经保险人书面同意的诉讼费用；
（三）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。
上述第（一）和第（二）项每次事故总赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额；第（三）项每次事故赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额。
责任免除
第三条 下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
( 一 ) 被保险人及其代表的故意行为；
( 二 ) 战争、敌对行为、军事行为、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、盗窃、抢劫；
( 三 ) 政府有关当局的没收、征用；
( 四 ) 核反应、核辐射及放射性污染；
( 五 ) 振动、移动或减弱支撑；
( 六 ) 地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、火山爆发、地下火、龙卷风、台风等自然灾害，但因被保险人管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失除外；
( 七 ) 大气、土地、水污染及其它污染；
( 八 ) 直接或间接由于计算机 2000 年问题。
第四条 下列各项损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
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三月 20th, 2008
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