物业管理剪报

关于修改《全国物业管理师执业资格考试大纲》的说明

近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。

 

 

                   全国物业管理师制度管理委员会

                      二〇〇八年八月二十六日

《物业管理基本制度与政策》考试大纲

（补充修改内容）

 

第一章  物业管理

 

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

（三）要点说明

1.《条例》对物业管理的定位

2. 物业管理的特征

3. 物业管理的市场化特征

4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件

5. 我国物业管理的产生和发展

6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征

7. 物业管理在社会经济中的地位和作用

8. 我国物业管理制度建设的历史沿革

9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位

10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

11.《城市新建住宅小区管理办法》

12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点

13.《条例》的指导思想

14.《条例》创设的法律制度及其内容

15.《条例》的主要内容

16.《条例》法律责任的特点

　　17.《条例》确立的基本法律关系

第二章  物业管理服务

 

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。

（二）考试基本要求

掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。

熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。

了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。

（三）要点说明

1. 物业管理服务的特点

2. 物业管理服务的内容

3. 物业服务合同约定以外的服务

4. 物业管理服务标准

5. 物业服务收费的原则

6. 物业服务收费的定价形式

7. 物业服务费用的计费方式

8. 物业服务定价成本监审

9. 物业服务费用的成本构成

10. 物业服务定价成本的原则和依据

11. 物业服务定价成本审核的方法和标准

12. 实行酬金制的物业服务企业的义务

13. 物业服务费的缴纳和督促

14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定

15. 物业服务合同的主要内容

16. 物业管理资料的移交

17. 前期物业服务合同的主要条款

18. 前期物业服务合同的特征

19. 前期物业服务合同的时效

20. 物业服务企业的义务

21. 物业服务企业的责任

22. 物业使用和维护的相关法律规范

23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定

24. 业主装饰装修房屋的规范

第三章  物业管理的基本制度

 

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。

熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。

了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。

（三）要点说明

1. 业主的权利

2. 业主的义务

3. 业主大会的组成

4. 业主大会的性质

5. 成立业主大会的限制和选择

6. 业主大会的筹备

7. 筹备业主大会的工作要求

8. 业主大会的成立

9. 业主大会的职责

10. 召开业主大会临时会议的三种情况

11. 业主大会的表决规则

12. 业主委员会的性质

13. 业主委员会的职责

14. 业主委员会的备案

15. 业主委员会委员的资格条件

16. 业主委员会委员的资格终止

17. 业主委员会会议的规范

18. 业主大会、业主委员会的限制性要求

19. 管理规约的性质

20. 管理规约的主要内容

21. 管理规约的特殊作用

22. 管理规约的法律效力

23. 临时管理规约的特殊主体

24. 临时管理规约的内容

25. 临时管理规约的违约责任

26. 《条例》关于临时管理规约的规定

27. 业主使用物业应当遵守的规则

28. 前期物业管理招投标的原则

29. 前期物业管理招投标的特殊性

30. 前期物业管理招投标的强制性规定

31. 前期物业管理招标文件的内容

32. 物业管理招标的备案

33. 物业管理投标文件的内容

34. 物业管理招标程序规则

35. 物业管理评标专家名册

36. 物业管理评标委员会

37. 物业管理招投标的中标和备案

38. 违反前期物业管理招投标规定的法律责任

39. 我国实行物业承接查验制度的现实性

40. 物业承接查验的内容

41. 建设单位应当移交的物业管理资料

42. 物业的保修责任

43. 房屋的保修范围和期限

44. 物业服务企业资质管理的必要性

45. 物业服务企业的资质等级

46. 《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定

47. 资质证书的颁发和管理

48. 物业服务企业资质等级的核定

49. 物业服务企业违规行为的行政处罚

50. 物业管理职业道德的主要内容

51. 建立物业管理人员职业资格制度的现实性

52. 物业管理师的注册

53. 物业管理师的继续教育

54. 物业管理师的执业能力

55. 物业管理师的执业范围

56. 住宅专项维修资金的使用

57. 住宅共用部位共用设施设备的范围

58. 住宅专项维修资金的管理原则

59. 住宅专项维修资金的交存主体

60. 住宅专项维修资金的交存金额

61. 住宅专项维修资金的交存方式

62. 住宅专项维修资金管理

63. 住宅专项维修资金使用范围和原则

64. 住宅专项维修资金的分摊规则

65. 住宅专项维修资金使用程序

66. 住宅专项维修资金使用禁止

67. 住宅专项维修资金使用的其他规定

68. 住宅专项维修资金的监督管理

69. 住宅专项维修资金相关主体的法律责任

第四章  业主的建筑物区分所有权

 

（一）考试目的

本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。

（二）考试基本要求

掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。

熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。

了解：《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。

（三）要点说明

1. 建筑物区分所有权的作用

2. 建筑物区分所有权的构成

3. 行使专有部分所有权的相关规定

4. 住宅改变为经营性用房的条件

5. 行使共有部分所有权的相关规定

6. 道路、绿地、物业管理用房等所有权归属

7. 车位、车库的所有权归属

8. 业主共同决定事项的范围

9. 业主共同决定事项的表决规则

10. 业主大会和业主委员会的设立

11. 业主大会和业主委员会的决定效力

12. 业主大会和业主委员会的处置权

13. 建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用

14. 管理费用分摊与收益分配

15. 建筑物及其附属设施的管理形式

16. 业主对物业服务企业的监督权

17. 业主的诉讼权利

第五章  房地产相关制度与政策

 

（一）考试目的

本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。

（二）考试基本要求

掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。

熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。

了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。

（三）要点说明

1. 房地产领域的现行法规体系

2. 房地产开发项目的规划设计管理

3. 城市规划与房地产开发项目的关系

4. 房地产开发项目管理应遵循的制度

5. 建筑工程质量管理制度

6. 房地产开发的施工许可证制度

7. 工程竣工验收备案制度

8. 房地产项目转让的条件

9. 房地产项目转让的程序

10. 禁止房地产转让的规定

11. 商品房预售的条件

12. 商品房现售的条件

13. 商品房销售合同的主要内容

14. 《住宅质量保证书》的要求和主要内容

15. 《住宅使用说明书》的要求和主要内容

16. 房屋租赁合同的主要条款

17. 禁止房屋租赁的规定

18. 房屋租赁登记备案

19. 设立房地产中介服务机构应具备的条件

20. 房地产中介服务合同的主要内容

21. 房地产中介活动中禁止的行为

22. 房地产抵押程序

23. 不得设定抵押权的房地产

24. 房地产抵押合同

25. 房地产抵押登记

26. 房地产权属登记的种类

27. 房地产权属登记的要求

28. 房地产权属登记管理制度的种类

29. 房地产权属登记的特殊性

30. 房屋权属证书的种类

31. 房屋权属登记程序

32. 异产毗连房屋及其使用规则

33. 危险房屋造成损害事故的法律责任

34. 公有住宅售后的维修养护责任

Add comment 九月 4th, 2008

房屋测量规范

2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元：房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000

第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。

3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。

f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积：

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1—－Yi-1)……………………………（18）

2i=1或1nS=Yi(Xi-1—－Xi+1)……………………………（19）

2i=1

式中：

S——面积，㎡；

Xi——界址点的纵坐标，m；

Yi——界址点的横坐标，m；

n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。

B）面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）

式中：

ms——面积中误差，㎡；

mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；

Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。

3·4·2 实地量距法

A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

B）面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定：

△S=±0．0003MS…………………………………..………（21）

式中：

△S——两次量面积较差，㎡；

S——所量算面积，㎡；

分母。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0．2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；

B）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

C）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

D）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

E）地名、门牌号的更改；F）房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B（提示的附录）成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中：

K——为面积的分摊系数；

Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

Add comment 八月 28th, 2008

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（征求意见稿）

为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。 　第一条 依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施 等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定 属于其他权利人所有的除外。 (全文…)

Add comment 八月 5th, 2008

建设项目（工程）竣工验收办法

【实施时间】1990年9月11日【颁布单位】国家计委

按照国务院国办发（83）83号文的要求，在清理建国以来至1987年由我委或以我委为主与有关部门联合颁发的法规以及 原国家建委颁发的法规时，我委曾明令废止了不适应新形势的基本建设竣工验收方面的主要法规。根据新的情况，为使项目竣工验收工作有章可循，经过一年多的研 究和征求意见，我们制订了《建设项目（工程）竣工验收办法》，现印发你们，请结合实际情况贯彻执行，并将执行中的问题和意见告我委。

附：建设项目（工程）竣工验收办法

竣工验收，是全面考核建设工作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，对促进建设项目（工程）及时投产，发挥投资效果，总结建设经验有重要作用。为了搞好建设项目（工程）竣工验收工作，特制定如下办法：

一、竣工验收范围。凡新建、扩建、改建的基本建设项目（工程）和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。

二、竣工验收依据。批准的设计任务书、初步设计或扩大初步设计、施工图和设备技术说明书以及现行施工技术验收规范以及主管部门（公司）有关审批、修改、调整文件等。
从国外引进新技术或成套设备的项目以及中外合资建设项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料，进行验收。

三、竣工验收的要求。
进行竣工验收必须符合以下要求：
1．生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用；
2．主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；
3．必要的生活设施，已按设计要求建成；
4．生产准备工作能适应投产的需要；
5．环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。

有的建设项目（工程）基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。对 剩余工程，应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定的产量，不应因此拖延办理验收和移交固定资产手续；

有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用，近期不能按原设计规模续建的，应从实际情况出发，可缩小规模，报主管部门（公司）批准后，对已完成的工程和设备，尽快组织验收，移交固定资产。
国外引进设备项目，按合同规定完成负荷调试、设备考核合格后，进行竣工验收。其他项目在验收前是否要安排试生产阶段，按各个行业的规定执行。

已具备竣工验收条件的项目（工程），三个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上交财政。如三个月内办理竣工验收确有困难，经验收主管部门批准，可以适当延长期限。

四、竣工验收程序

1．根据建设项目（工程）的规模大小和复杂程度，整个建设项目（工程）的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目（工 程），应先进行初验，然后进行全部建设项目（工程）的竣工验收。规模较小、较简单的项目（工程），可以一次进行全部项目（工程）的竣工验收。

2．建设项目（工程）在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验。初验前由施工单位按照国家规定，整理好文件、技术资料，向建设单位提出交工报告。建设单位接到报告后，应及时组织初验。

3．建设项目（工程）全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目（工程）主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。

五、竣工验收的组织

大中型和限额以上基本建设和技术改造项目（工程），由国家计委或由国家计委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型和限额以下基本建设和技术改造项 目（工程），由项目（工程）主管部门或地方政府部门组织验收。竣工验收要根据工程规模大小，复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银 行、物资、环保、劳动、统计、消防及其它有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位、勘察设计单位参加验收工作。

验收委员会或验收组，负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料并实地察验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。

六、竣工决算的编制

所有竣工验收的项目（工程）在办理验收手续之前，必须对所有财产和物资进行清理，编好竣工决算，分析预（概）算执行情况，考核投资效果，报上级主管部门（公司）审查。竣工项目（工程）经验收交接后，应及时办理固定资产移交手续，加强固定资产的管理。

七、整理各种技术文件材料，绘制竣工图纸。建设项目（包括单项工程）竣工验收前，各有关单位应将所有技术文件材料进行系统整理，由建设单位分类立卷，在竣工验收时，交生产单位统一保管，同时将与所在地区有关的文件材料交当地档案管理部门。以适应生产、维修的需要。

八、各部门（公司）、各地区可根据本办法，结合具体情况制定实施细则，并报国家计委备案。

九、本办法自发布之日起施行。

Add comment 六月 17th, 2008

物业管理会计核算办法

第一章 经营收入核算管理规定经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务收入公众代办性服务收入和特约服务收入企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入前期费收入等

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者 物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场游泳池各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介 代理收入材料物资销售收入废品回收收入商业经营收入及无形资产转让收入等

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发屋商店饮食店等经营收入

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现
(全文…)

Add comment 六月 10th, 2008