Posts filed under '政策解读'
2008年6月16日，为配合物权法的实施，最高院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释（征求意见稿，下称意见稿），其中有不少亮点，笔者将对其一一进行解读。
亮点一：明确业主的含义
【第一条】 依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
【解读】对于《物权法》中业主的外延，一直存有争议，意见稿将其明确为二类：一为持有专有部分所有权证的主体，二为虽未取得所有权证，但已依法占有使用专有部分的主体，仅限于基于买卖、赠与等旨在移转所有权的占有、使用，明确将承租人排除在外。
亮点二：明确专有部分、共有部分的范围
【第二条】 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
【第三条】 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等， 以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于 其他权利人所有的除外。
(全文…)
八月 5th, 2008
《物业管理条例》尽管已实施了一段时间，但其中仍存在诸多缺陷，华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议——
建议一： 将开发商排除在业主范围外
《条例》第6条:房屋的所有权人为业主……
案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮，因此造成的油烟污染让小区业主苦 不堪言，业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是，开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权， 投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。
律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突，而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例，进而无法维护自己的合法权利。基于此，建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。
建议二：明确首届业主大会召集人
《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时，由于法律法规不健全，包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了，结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。
律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定，但多部门重复 管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生，最终受影响的还是业主。另外，《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理 解，这势必会带来不必要的纠纷。
(全文…)
七月 10th, 2008
何谓物业管理启动性经费?
；1、北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法 》（仍然有效）第十四条规定，居住小区物业管理 的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向 物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。
；2、京国土房管物〔2002〕561号《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条规 定，1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳 的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。
；3、2005年4月，平谷地税局在给某房地产公司的答复中，明确表示物业管理启动性经费“按税法要求能列入开发建设成本”（http://pinggu.tax861.gov.cn/ysnsjd/display.asp?more_id=559025）
；如前所述，按政府文件规定，物业管理启动性经费和大中修费等属于跟公共维修基金同样性质的资金，归产权人即业主所有，并且物业管理启动性经费已经列入了开发建设成本。 (全文…)
五月 20th, 2008
昨天，市劳动保障局发布《关于工伤保险工作若干问题的处理意见》明确认定，本市职工上下班途中因酒后驾车、无照驾驶和驾驶无牌照车辆导致伤亡的情形，将不能被认定为工伤。 此次市劳动保障局明确认定，有4类情况可以认定为工伤，两类情况不能被认定为工伤。此外进一步明确，4类情况可以享受工伤保险待遇。
1.职工在上下班途中受到机动车事故伤害，致其伤害的“机动车”属于《中华人民共和国道路交通安全法》规定范围的。
2.职工在工作中因他人不服从其履行工作职责的管理行为而受到暴力侵害造成伤害，且该暴力伤害与履行工作职责具有因果关系的。
3.职工参加本单位（本单位部门之间组织的除外）利用工作时间组织的运动会及体育比赛，或者代表本单位参加上级单位举办的运动会及体育比赛中受伤。
4.对于职工在工作时间和工作岗位上突然发病，且情况紧急，在工作岗位上死亡或者从工作岗位上直接送往医院抢救并在48小时之内死亡的，也应视同工伤。
■两类情况不算工伤
1.职工上下班途中,因酒后驾车、无照驾驶和驾驶无牌照车辆导致伤亡的情形。
■四类情况可认定工伤
五月 7th, 2008
电梯紧急报警装置不能有效应答紧急呼救的，处2000元罚款；发生电梯乘客被困故障，未及时采取措施对被困人员进行抚慰和组织救援的，处5000元罚款。昨天，市法制办正式公布《北京市电梯安全监督管理办法》，并于6月1日起实施。 《办法》明确规定，电梯安全监督管理部门应当对学校、幼儿园、机场、车站、商场、体育场馆、展览馆等人员密集场所以及重要会议或者重大活动场所的电梯实施 重点安全监察。电梯检验检测机构和检验检测人员不得从事电梯的生产、销售活动，不得以其名义推荐或者监制、监销电梯。
《办法》还明确，接到电梯乘客被困故障报告后，30分钟内赶到现场实施救援；同时设立24小时日常维护保养值班电话，接到故障通知后及时予以排除。违反上 述规定的由电梯安全监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处5000元以下罚款。电梯安装、改造、维修或者日常维护保养单位由于上述违法行为，导致发 生电梯事故，造成人员伤亡或者财产损失的，依照安全生产有关法律、法规进行处理。
电梯使用单位委托未取得相应许可的单位实施电梯安装、改造、维修或者日常维护保养活动的，由电梯安全监督管理部门责令立即停止违法行为，对相关电梯使用单位处5000元以上5万元以下罚款。
五月 7th, 2008
Previous Posts
