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被炒物业拒不撤出须赔钱
昨天，市工商局、市建委联合推出《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，将于5月1日起正式使用。根据这2个正式文本，以后 物业公司如收取装修押金，在业主装修完工后7日内应退还押金；如出现物业公司擅自撤出小区或被业主“炒鱿鱼”而拒不撤出小区的情况，物业公司须赔付业主违 约金（详见右文）。合同期满无表示自动续期
根据2份合同文本，如前期合同终止后没有新的物业服务企业承接，原物业公司应继续按原合同提供服务，服务费仍按原标准交纳。物业合同期满，如果续聘和同意续聘，都要书面通知对方。服务期限届满前3个月，如果委托方未将意见通知物业公司，视为同意续聘，自动延续1年。
北京市工商局合同处李颖琳表示，这能解决物业服务在衔接上出现空当损害业主利益的问题。
物业应对业主信息保密
根据2份合同文本，开发商应及时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发商原因未能交付买受人的物业及自有物业的服务费用，不能把费用分摊给其他业主，应由开发商承担。
合同还规定，物业公司应妥善保管和正确使用本物业项目的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。
示范文本将强制推行
据了解，两份合同文本从调研至出台，历经一年多的时间。去年12月，市工商局、市建委还曾邀请业主代表、物业企业代表、法学家、消协、律师等进行过公开论证。
据市建委物业管理处处长赵成介绍，《前期物业服务合同》将作为《商品房买卖合同》的附件使用，开发商在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。该合同示范文本基本上属于强制使用。 (more…)
四月 25th, 2008
2007年10月30日15时，建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣、中国物业管理协会秘书长陈伟接受中国政府网专访，就“新修订《物业管理条例》相关规定及贯彻落实情况”与网民在线交流。[以下为访谈摘要] [主持人]小区地面车位是否应当收取费用，其收益应当归谁所有？
[陈伟]我 想代表中国物业管理协会对这个问题做一个系统一点的阐述，因为最近物权法实施后全国各地出现业主、开发商和物业管理公司之间因为地面车位的归属问题发生一 些矛盾，甚至诉诸法律了，各方有不同的看法，而且争论也比较多，所以为了让大家了解问题，形成共识、化解矛盾，我想讲以下几点：首先，我觉得地面停车位涉 及两个问题，一是停车位的归属问题，一是停车费的归属问题。停车位的归属《物权法》第74条有明确规定，也就是可以根据74条判断停车位的归属，一个是约 定，一个是占用道路和其他场地的车位应该属业主共有，但是物权法实施前是比较麻烦的事，实际上现在说的都是物权法实施以前的事，因为根据法不溯及既往的原 则，应该分不同的性质，比如危改房、经济适用房和商品房的情况是不一样的，不应该简单认定由业主共有或者某个开发商所有。
停车费的归属这块，法律还是有明确规定的，也就是《物业管理条例》第55条规定。利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理 企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。在现实中如何判断这个东西呢？我 认为在现实生活中根据这一条款的有关规定，业主要主张地面停车收益必须有三个前提条件：一是地面停车位应该明确归属业主共有情况下才能主张权利；二是业主 主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是业主主张权利的前提应该是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。我们现在大量的地面停车位 为什么收费呢？实际上有两个依据，一是具有合同的依据，也就是同大多数物业管理企业是根据停车合同收费的，第二，全国很多大城市物价部门都制定了停车收费 标准，也就是说现行地面停车收费是有政策依据。 (more…)
四月 21st, 2008
业主《临时管理规约》5月1日起推行
市建委3月27日上午公布,业主《临时管理规约》(示范文本)将从5月1日起开始推行。《规约》明确了物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,在前期物业服务合同约定的期限内交纳。
据了解,《规约》适用于前期物业管理阶段,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。经过向社会公开征求意见,本次公布的《规约》中增加了影响业主正常生活的行为可进行投诉,开发商对未出售小区公共设施享有业主的权利和义务,物业服务机构应当将《规约》在该物业项目办公场所公示等内容。
《规约》中除明确了业主依法享有接受物业服务企业提供的服务、参与物业管理活动、监督前期物业服务企业履行前期物业服务合同、知情公共部位收益及使用、影响业主正常生活的行为可投诉、提议召开业主大会、建议修改规约等权利外,还明确了物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,在前期物业服务合同约定的期限内交纳。业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的,其费用由双方当事人另行约定。《规约》还禁止业主擅自对物业区域内拆改房屋承重结构、占用或损坏物业共用部位、私搭乱建、擅自在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、擅自在物业共用部位和相关场所涂改等行为。
四月 9th, 2008
3月7日，市劳动保障局发布了《关于执行〈北京市失业保险规定〉有关问题的通知》，对去年6月修订的《北京市失业保险规定》作出补充规定，一些特殊群体的就业问题有了解决方案。
三次拒工作停发失业保险金
失业保险金通知中首次明确了停发失业保险金的两种情况:失业人员无正当理由三次不接受劳动保障行政部门指定的职业介绍服务机构介绍的工作，失业保险经办机构停发其失业保险金和其他失业保险待遇，并取消其在本次失业期间再次申领失业保险金的资格。其未领取的期限予以保留。
失业人员在领取失业保险金期间，连续两个月无故不领取失业保险金的，失业保险经办机构停发其失业保险金和其他失业保险待遇，其未领取的期限予以保留。失业人员未就业的，可提出书面申请，恢复其发放失业保险金等失业保险待遇。
农民工失业可领一次性补助
本市农民合同制职工在职期间按照本市有关规定转非的，其转非前缴纳失业保险费的年限与转非后的缴费时间合并计算。失业后，按照转非前后的缴费时间之和核定其失业保险待遇。
达到国家法定退休年龄(男满60周岁、女满50周岁)的农民合同制职工，与用人单位终止、解除劳动合同后，按有关规定可领取一次性生活补助费。农民合同制职工与单位终止、解除劳动合同后，未申领一次性生活补助费的，其缴费时间予以保留，与再次就业后的缴费时间合并计算。
没办失业登记仍有申领资格
而对于未能按《北京市失业保险规定》的要求，在终止、解除劳动(聘用)或者工作关系之日起60日内，到户口所在地的社会保险经办机构办理失业登记和领取失业保险金手续的人员，通知规定，将保留其申领失业保险金的资格。他们可向失业保险经办机构说明情况并提交书面申请。符合条件的，从办理失业登记次月起，按规定领取失业保险金并享受其他失业保险待遇。
此外，由于单位原因应缴而未缴失业保险费，用人单位要求补缴的，可向单位所在地失业保险经办机构提出书面申请，并提交补缴期间的劳动合同或劳动关系证明以及工资收入凭证等，经区(县)失业保险经办机构核准，可补缴失业保险费，补缴基数以补缴相应年度的本人上一年月平均工资为准。
四月 9th, 2008
2008年1月1日生效的《劳动合同法》，标志我国劳动关系管理法律化时代的到来。日前暴露出来的“华为辞工门”事件，在全总高度关注下，获得了积极进 展，华为收回“成命”，愿意在广东省和深圳市总工会帮助指导下，认真做好维护员工权益的工作。这次辞工事件说明企业行为必须依法规范。但对作为诞生仅二十 多年的新兴朝阳产业物业管理，在其发展还不成熟，一开始就是政府主导的微利低价定位，在多年来的“亏损”“微利”经营状况下，迫使物业管理这个劳动密集型 行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境，特别是 行业业已多年潜在的用工成本、违法风险大幅上升，物业管理企业、物业管理从业者和业主三方之间的利益关系面临重大调整，要求必须限期解决长期存在的行业微 利低价定位，和由此导致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同权、基层操作员工超低收入并导致保安、保洁、维修等岗位员工严重流失、无工可招 诸多矛盾，《劳动合同法》必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。
一、《劳动合同法》陷物业管理“经营透支”
作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用不可能立刻予以提高。相 反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经 营变得越来越困难。
据香港媒体报道，《劳动合同法》实施之后将会增加台商的经营成本，以一年的成本计算就会增加8%，可能会导致很多中小企业台商倒闭。 《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期限满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金；劳动合同期限三个月以上不 满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个 月。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，因为物业管理企业属于劳动密集型、员工流动性大的企业，大部分的员工都是一年一签，《劳动合同法》对劳动合同期满的赔偿和对试用期的规定，这必然将直接导致企业的人工成本的上升，本人估计至少上涨10%左右，这对于劳动密集型的物业管理行业，不少企业都挣扎在微利乃至亏损经营边缘的情况下，一年的成本增加超过10%，物业管理企业的经营成本陡增，企业的“经营透支”严重。
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四月 7th, 2008
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