案例回放
某小区的不少业主最近很郁闷，原本小区内的车位都是随便停的，没有固定，各自都可以找离自家近的车位停，但最近物业公司为了管理方便，面向业主进行了一次抽签固定停车位的活动。业主们按已交物业费和未交物业费分为两批抽签，按抽签的先后挑选车位。有业主就按物业公司的安排进行了抽签选车位，但也有部分业主对物业公司的这一行为提出了质疑。第一，目前小区并未成立业委会，物业无权分配车位；第二，抽签选号的方式不合理，必然会使相当一部分业主抽不到离自家近的车位；第三，物业公司尚未获得审批合法取得管理权，无权管理分配车位。
物业公司负责人表示，物业的初衷是想把小区的停车秩序管理起来。因为开发商遗留问题，目前小区停车位不够人均一个的标准，物业公司至今也无法通过相关部门的审批拿到停车位管理资质，而且现在小区业主尚未完全入住，停车位基本还能满足已经入住的业主使用，但已出现在路边甚至草坪上停车的现象，因此“我们才想即便没拿到审批，也要先把停车秩序管理起来的念头，对业主进行了调查，取得了大部分业主认可，并公示15天后，才正式推出了抽签选停车位的办法。”
律师解读
律师事务所的郭嗣彦律师对本案例进行了分析。该小区的问题与停车位管理资质没关系，是物业公司在对公共区域管理，根据现行物业管理条例，物业公司有权管理小区的公共区域，而且物业公司并没有收停车费。
建议小区成立业委会，通过业委会和物业公司进行协商，但即便成立业委会，也不建议外聘专业停车位管理公司。根据经验，外聘专业公司一般都会增加业主的负担。
六月 13th, 2009
法院判决，房地产公司、物业公司免收原告物业管理费用作为因延期交楼而对原告的经济补偿，合法有效；但免收原告维修基金属于对全体业主权利的处分，未经全体业主追认因而无效
若不能按期交房，你可以免交很多费用。漫画喻 红
案情回放
迟交房且未通电开发商物业被告上法庭
原告：张某
被告：房地产公司
被告：物业公司
２００２年５月２７日，原告张某与房地产公司签订购房合同，约定原告购买房地产公司开发的０９号商铺；房地产公司２００２年１２月３０日前将房产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；如房地产公司未按约定时间交付房产，每延期１日，房地产公司应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金，造成原告损失的，房地产公司除支付违约金外，还应负赔偿责任。合同签订后，原告依约向房地产公司付清全部房款。
２００４年９月２０日，由房地产公司、物业公司作为甲方，原告作为乙方签订了《某花园前期物业管理服务协议》，该协议约定：如乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日按每天万分之五交纳违约金或采取停水、停电措施。同时，该服务协议还约定了补充条款：“由于甲方延期交楼的原因（竣工验收备案证明书为２００３年４月１０日），甲方同意采用免收乙方物业管理、维修基金及所有费用的方式作为对乙方的经济补偿，直到乙方房产权使用期满。在乙方使用期内，本协议不分前期或后期物业管理。”
２００４年４月１９日，市规划与国土资源局向原告颁发了上述房产的《房地产证》，载明该房产于２００３年４月１０日竣工验收，房产的使用期限为７０年，从１９９２年６月３０日至２０６２年６月２９日止。
原告认为，合同签订后，原告已依约向被告付清了全部房款。但被告未按约交付房屋，一再违约，至２００３年４月１０日才竣工交房。原告依据条款，一直未支付所有费用。但在《物业管理服务协议》签订后，被告一直不给原告开通电源，只通水源，导致原告的房屋出租后由于没有电源而违约，造成原告赔偿承租人违约金等经济损失。为此，原告向龙岗区人民法院提起诉讼，请法院依法判令被告：一、继续履行《某家园前期物业管理服务协议》；二、停止一切侵权行为，并为原告０９号商铺开通电源；三、赔偿原告因停电期间的经济损失共计８３３００元及利息；四、由被告承担全部诉讼费用。
裁判结果
可免收物管费不能免收维修基金
龙岗区法院一审作出以下认定：
一、关于被告房地产公司是否受《某花园前期物业管理服务协议》约束的问题。虽然被告房地产公司不是物业管理企业，但其自愿作为该协议的甲方加入到物业管理合同中，成为该协议的一方主体，因此应受该协议约束。
二、关于补充条款的问题。根据购房合同，房地产公司须２００２年１２月３０日前向原告交付房产，交付使用时应取得房产竣工验收证明，而该房产的竣工验收时间为２００３年４月１０日，故按合同约定，房地产公司应向原告支付延期交房违约金。根据国务院颁布的《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，可由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订前期物业服务合同，前期物业服务合同可约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因原告所购商铺所在某花园业主委员会至今未另选物业管理企业，根据法律规定，可认定上述补充条款应仅于物业公司对某花园进行物业管理期间有效。同时，上述补充条款中约定房地产公司、物业公司同意以免收原告物业管理费用作为对原告的经济补偿，该部分内容系两被告对其享有权利的处分，符合法律规定，合法有效。而对于补充条款中约定的房地产公司、物业公司同意免收原告“维修基金及所有费用”的内容，根据《广东省物业管理条例》，物业管理维修基金的所有权属全体业主共同所有，因此房地产公司、物业公司同意免收原告维修基金属于对他人权利的处分，这部分内容因未经全体业主追认应认定为无效；补充条款中约定的“所有费用”因未明确约定是指何种费用，因此亦无效。
三、关于责任的承担主体。房地产公司作为房地产开发企业，应当将符合交付使用条件的商铺交付给原告，即必须通水、通电等；且房地产公司虽不具有从事物业管理活动的资质，但房地产公司与物业公司自愿作为甲方与原告签订《某花园前期物业管理服务协议》，所以，房地产公司、物业公司应共同对为原告的商铺通电承担连带责任。
综上，龙岗区法院作出如下判决：一、原告与被告房地产公司、物业公司签订的《某花园前期物业管理服务协议》的补充条款中“由于甲方延期交楼的原因，甲方同意采用免收乙方维修基金及所有费用的方式作为对乙方经济补偿”的内容无效；二、原告与被告房地产公司、物业公司继续履行三方签订的《某花园前期物业管理服务协议》的有效条款；三、被告房地产公司、物业公司于判决生效之日起三日内为原告张某所购买的商铺开通电源。
宣判后，房地产公司、物业公司不服，向市中级人民法院提出上诉。二审法院认为原审事实清楚，判决正确，予以维持。
法官手记
合同约定不得处分他人的权利
目前，在房地产交易中会出现这样的现象：一些开发商销售房屋时，往往会作出减免数年物业管理费的许诺，以吸引消费者购房。其实开发商能不能对物业管理问题作出承诺呢开发商对该种承诺又应否承担法律责任呢？
首先，从法律关系的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理是物业管理单位与业主间的服务合同关系，而房屋买卖则是开发商与业主间的买卖合同关系。其次，根据国务院颁布的《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，可由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。可见，开发商对物业管理企业的选聘仅限于前期物业管理。而前期物业管理公司与开发商间的关系，一般为三种情况：一是物业管理公司是开发商的分公司，开发商的承诺对其分公司有约束力；另两种是物业管理公司是开发商的子公司或其他公司，它们都是独立法人，与开发商在法律上是两个独立主体，开发商的行为并不直接对其有约束力。所以，对后两种情况，开发商许诺免交物业管理费用，实际上是在自己的合同中为他人设定义务，根据合同法有关规定，该条款应认定为无效。业主如果受误导签约，可起诉要求撤销房产买卖合同。对于因此遭受的损失，可向开发商索赔。
本案中，房地产公司、物业公司在与业主签订的前期物业管理服务协议中承诺免收业主所有的商铺产权使用期内的物业管理费、维修基金及所有费用以作为对其延期交房损失的补偿。其中“维修基金”，根据法律规定，该部分内容因未经全体业主的同意应当认定为无效；同时，约定的“所有费用”因未明确约定亦无效。
类似本案出现的情况，在日前完成的《广东省物业管理条例（修订草案）》中予以了关注。该草案规定，建设单位出售物业时，不得承诺减免物业管理服务费。建设单位在出售物业时承诺减免物业管理费的，由县级以上物业主管部门责令限期整改；逾期不改的，处１万元以上１０万元以下的罚款。
六月 3rd, 2009
厦门一个小区的保洁员黄莲珠（简称阿珠）认为她拥有小区内的“垃圾专拾权”，因而与外来拾荒者林小贞（简称阿贞）发生冲突，双方扭打在一起，阿贞受伤了，从而引发了厦门首起因“垃圾专拾权”纠纷的官司。近日，法院对这起因“垃圾专拾权”引起的人身损害案进行宣判，保洁员维护“垃圾专拾权”打伤拾荒者，被判赔近3万元，保洁员的雇主厦门市住总物业管理公司（简称物业公司）承担1.2万元的补充责任。
[起因]：争捡垃圾，保洁员打伤拾荒者
阿珠是物业公司所管理的金鸡亭小区的保洁员。该公司允许部分保洁员下班后仍在保洁区域对该区域垃圾进行二次捡取以增加收入。阿珠经常捡些垃圾补贴家用，因此她认为拥有金鸡亭小区某些片区“不成文”规定的“垃圾专拾权”。然而平静的日子由于一个叫阿贞的中年女子的闯入，而发生一场两个女人之间的“战争”，并将物业公司一并卷入。起因是一方在小区翻捡垃圾，侵犯了另一方的“垃圾专拾权”。
原来，在2006年12月24日中午，一个叫阿贞的中年妇女到金鸡亭小区给丈夫送饭，事毕来到小区垃圾筒翻捡垃圾，想找些能卖钱的物品。阿珠下班恰好看到，非常生气，冲过去指责阿贞：“你怎么能在这里乱翻垃圾，这里的垃圾都归我。”阿贞以垃圾见者有份、先捡先得、谁捡谁得为由，也不甘示弱。于是，两人越吵越凶，继而大打出手。最终结果是，阿贞的右手臂骨折，经伤残鉴定属于十级伤残。
阿贞于2007年初向阿珠提起损害赔偿之诉，要求赔偿医疗费、营养费、误工费、残疾赔偿金之类诉求，总共4万余元。同时，阿贞把小区的物业公司一块告了，要求物业公司承担连带责任。
[法庭争执焦点]：“垃圾专拾权”能否独占？
两个女人继“肉搏战”后，又在法院展开唇枪舌战，原被告双方争执得异常激烈。
矛盾焦点之一：保洁员能否享有“垃圾专拾权”，被打的阿贞有没有过错？按照被告阿珠的说法，金鸡亭小区的物业公司曾经口头答应，金鸡亭某个片区的保洁工作由她承包，她享有垃圾的“专拾权”。原告阿贞乱翻垃圾，不仅侵犯了她的权利，还把小区卫生搞得乱七八糟。阿贞这边很不服气，“哪条法律规定，垃圾只能归保洁员独占？”
矛盾焦点之二：原告阿贞提出，保洁员是在履行职务过程中打伤她的，因此物业公司也需承担连带赔偿责任。被告金鸡亭小区的物业公司不以为然：第一，阿珠捡垃圾是为了个人增加收入，发生争执也是因捡垃圾而起，而且发生在下班时间，这完全是她的个人行为，与职务行为完全无关。第二，规定小区垃圾专门让保洁员清理、收拾，目的是为了保证小区的有序管理，以免外人侵入破坏。物业公司已尽到管理责任。
[审结]：保洁员及物业公司担责
法院认为，被告阿珠因过错伤害原告阿贞，是造成原告阿贞骨折的主要原因，应承担主要赔偿责任。虽然被告系在其下班期间对原告实施伤害，但被告物业公司在其经营场所内未对包括被告阿珠在内的保洁员尽到管理义务，应承担相应的补充责任。原告在捡垃圾过程中与他人产生纠纷并相互扭打，是致害的诱因，可适当减轻被告的责任。因此，原告诉求被告承担因2006年12月24日所受骨折伤害的赔偿责任是合法的，法院予以支持。法院确认原告阿贞的损失是4万余元，担责方式及比例则由被告阿珠承担70%，近3万元；被告物业公司承担其中30%的补充责任，承担1.2万元。
[评析]：“垃圾专拾权”也是一种特殊物权
随着社会的发展，物权类型也变得越来越复杂。这个案件的起因就是我们熟视无睹的捡垃圾权利争议。其实，在厦门的许多小区和写字楼内，都有“垃圾专拾权”的不成文规定，由此引发的冲突时有发生。
问题是，“垃圾专拾权”到底属于什么权利？垃圾是抛弃物，典型的抛弃物是被当作垃圾扔掉的废弃物和报废物品，即基于所有人或处分人的意志而放弃所有权的物。从法律上说，垃圾虽是无主物，但捡拾垃圾的专属权却也构成一种“物权”，但这种物权比较特殊，它们的所有权到底应该归属于谁？《物权法》没有规定，司法实践中也是一个新鲜的话题。
因此，解决问题的思路还得从民法原理出发。民法认为，抛弃物的归属实行自由先占原则，抛弃只要权利一方作出意思表示即可发生效力，即谁先发现并占有抛弃物，谁就获得了该物的所有权，所有权人不得提起物体的返还之诉。基于先占取得所有权，先占人对标的物的主观认识存在与否，正确与否，在所不问。例如喝完饮料后扔掉的易拉罐，捡到的人就有先占所有权，他可以将易拉罐卖钱或拿回家当容器使用或要销毁它，都是这个人的自由。
笔者认为，对于很多物业管理公司来说，规定小区垃圾专门让保洁员清理、收拾，目的是为了保证小区的有序管理。如果允许其他人擅入小区随意捡拾垃圾，那些人在弄走有价值的东西时，往往会把小区集中存放的垃圾翻弄得到处都是，形成二次污染；另外，给予保洁员捡拾垃圾的“专拾权”，也能够让他们增加一点收入；而且，在现实生活中，随着科学技术的发展以及物质资源的稀缺，废旧物品也隐含着越来越大的经济价值，废旧物品回收利用、建设节约型社会，保持社会的可持续发展也越来越受到人们的重视。因此，既然实行自由先占原则，那么小区管理部门可以从有利于小区管理的角度，作出一些“专拾权”的规定，比如垃圾专属保洁员捡拾，这种规定与法不悖，具有效力。但是，应当注意的是，如果小区要规定垃圾归属专人管理，应该贴出相关告示，广而告之，才能起到对外的法律效力。
十一月 18th, 2008
员工张某乘坐“黑车”上班时遭遇车祸死亡，后被朝阳区劳动保障局认定为工伤。因不满此认定，张某所属的公司将劳保局诉至法院。近日，市二中院终审判决驳回了该公司的诉求。 张某从2006年12月开始到广州市欧斯宝金属制品有限公司北京销售分公司工作，双方未签订劳动协议，公司也未给他缴纳工伤保险。去年7月25日，张某因公从外地出差回来。次日早5点，他从其住所密云县高岭镇高岭村乘小型客车上班途中，发生交通事故死亡。去年10月31日，经张某的妻子申请，朝阳区劳保局认定张某构成工伤。
张某所在公司随后将劳保局诉至法院，请求撤销此认定结论。理由是，根据公司的《考勤管理规定》，张某从外地出差回来的第二天应该休息，此期间出现交通事 故，不应认定为工伤；张某的经常居住地为朝阳区，其上下班途中应指从朝阳区到工作单位的路途，事发地点不属于在上下班途中；另外，张某乘坐的是没有运营资格的“黑车”，此事故应由他自己负责。
二中院认为，被告公司不能提供证据证明《考勤管理规定》已向员工公示，因此该规定不能否定张某于事发当天去上班的事实。同时，“上下班途中”不应被过于机 械地理解，要参照路途的方向、距离的远近及时间因素等综合判断。此外，我国的工伤保险实行的是无过错责任原则，乘坐“黑车”并不构成张某应认定为工伤的障 碍。据此，法院终审维持了劳保局的工伤认定结论。
八月 28th, 2008
