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张帅（匿名）
在 某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由 于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交 费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析：
1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？
答：
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、 物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体 承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物 业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张 先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一 新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。
八月 18th, 2008
物业管理区域内违章搭建纠纷几乎是每个物业管理企业在实践中都能遇到的，也是非常棘手的问题。本文将就这一纠纷的法律责任和物业企业的正确处理作一简要的探讨与分析。
在探讨这个问题之前，我们有必要先弄明白物业管理的内涵、物业管理的性质以及物业管理企业的性质等相关概念。这一方面是为了便于后面的分析，同时，只有明白了这些我们才有探讨违章搭建纠纷，分析责任的基础和实际意义。
一、相关概念
1、物业管理的内涵
《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从这一规定中不难看出，物业企业的职责即物业管理的基本内容包含两个方面：一是对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。这是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务，确保物业 的完好与正常使用，维护正常的工作生活秩序和良好的环境。它也是业主和物业管理企业在《物业管理服务合同》中约定的最基本的内容。规定中的“相关区域”应 是指 与房屋配套或为房屋的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施、相邻的场地、庭院、干道等。
2、物业管理的性质
物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会主义市场经济体制要求相适应的社会化专业化、市场化的管理，其本质是服务行为。
3、物业企业的性质
物业管理企业是依法定程序设立，以物业管理为主，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。其指导思想是：以服务为宗旨，以经营 为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。
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七月 22nd, 2008
案例介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
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五月 26th, 2008
问：我是2007年初跟一家房地产开发公司签订《商品房预售合同》的，合同约定2007年10月份交房，后开发商通知我去办理交房手续，在验收过程中我发现房 子还没有通过相关部门的验收，同时也存在一些小问题需要整改，因此我没有收房也没有办理相关手续。今年二月份整改完毕后，我去小区的物业管理公司拿钥匙办 理入住手续时物业公司却要我补交房屋整改这几个月的物业管理费。请问，我应该交纳这些费用吗？
答：你好！根据你的来信分析，该房屋整改这几个月的物业管理费不应该由你承担，而是应该由开发建设单位来承担。
依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”另《物业服务收费管理办法》第十六 条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交 纳。”从你的来信得知，虽然该房子在2007年10月份已经竣工，但该房子还没有通过相关部门的验收同时也存在质量问题需要整改，开发商不能按照合同约定 将符合交付使用条件的商品房交付给你，你也没有办理相关的交房入住手续，因此该房子属于已竣工但因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业。小区物 业管理公司对该物业交付前所发生的物业服务费用应当向开发建设单位收取而不应该向你收取。
四月 22nd, 2008
if(picResCount>0){ document.getElementById(”picres”).style.display=”block”; document.write(”
“); } 编辑同志：
我是朝阳区某小区的一名业主，前段时间我们小区的业主委员会作出了一项有关地上车位的决定，但是该项决定作出之前我们很多业主并不知情，而且我们认为该项 决定有利于物业管理公司，而侵害了我们广大业主的利益。我们派代表与业主委员会沟通，提出应撤销该项决定。但业主委员会说该项决定已经生效，对所有业主具 有约束力，必须按规定执行。无奈之下，我们想通过法律途径解决，但有业主说现在物权法规定业主委员会已经没有诉讼主体资格了，那我们还怎么起诉它？另外， 我们应该在什么时间内起诉？因此我们想请贵报客座律师给予指点和帮助。
读者：小张
小张：
你反映的问题在社区的房产物业管理中经常发生，具有一定的普遍性。对此纠纷的解决办法，在2007年10月1日起生效的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中有明确的规定。
《物权法》第78条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请示 人民法院予以撤销。本条明确了关于业主大会或者业主委员会决定的效力范围及效力限制问题。从中我们可知当业主大会或业主委员会的决定损害了业主合法权益 时，受侵害的业主是享有撤销权的，依法可通过起诉方式请求人民法院撤销该项侵害业主合法权益的决定。
但是《物权法》中确实没有明确规定 业主行使该项撤销权时的被告主体、业主请求撤销该决定的期限以及从何时开始计算期限和该期限的法律性质等问题，在实践中会给大家造成一些困惑。对此，本律 师认为：（一）对于被告主体问题，应依照《民事诉讼法》的基本原则和规定及相关的一些司法解释来确定。在本纠纷中，业主委员会是作出该项有关业主权益的决 定的行为人，并且业主委员会是依照《物权法》和《物业管理条例》成立的业主自治管理团体，符合民事诉讼法规定的可成为诉讼主体的“其他组织”的基本条件， 可在法有明文规定下作为或参照“其他组织”参加诉讼，依法成为被告。（二）对于期限问题，因为《物权法》作为调整财产关系的民事基本法，属于民法的重要组 成部分，有关该种撤销权如何行使，可以适用《民法通则》和民法通则意见中规定的请求撤销的期限为一年，自行为成立时起计算的精神；亦可参照《合同法》第 75条规定的撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使等内容规定。对于如何确定业主知道或者应当知道其合法权益被侵害，一般情况下，可以 业主大会或者业主委员会的决定公布、公示或传达等业主一般注意就能得知作为标准。（三）关于该撤销权行使期限法律性质问题，应该理解该期限为一个除斥期间 即一个不变期间，而不是诉讼时效，即不存在中止、中断延长等情况。
四月 17th, 2008
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