物业管理剪报

因新买房屋漏水业主拒交物业管理费

案例介绍：

　　胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

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Add comment 五月 26th, 2008

交房前的物业管理费应该由谁来承担

问：我是2007年初跟一家房地产开发公司签订《商品房预售合同》的，合同约定2007年10月份交房，后开发商通知我去办理交房手续，在验收过程中我发现房 子还没有通过相关部门的验收，同时也存在一些小问题需要整改，因此我没有收房也没有办理相关手续。今年二月份整改完毕后，我去小区的物业管理公司拿钥匙办 理入住手续时物业公司却要我补交房屋整改这几个月的物业管理费。请问，我应该交纳这些费用吗？

答：你好！根据你的来信分析，该房屋整改这几个月的物业管理费不应该由你承担，而是应该由开发建设单位来承担。

依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”另《物业服务收费管理办法》第十六 条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交 纳。”从你的来信得知，虽然该房子在2007年10月份已经竣工，但该房子还没有通过相关部门的验收同时也存在质量问题需要整改，开发商不能按照合同约定 将符合交付使用条件的商品房交付给你，你也没有办理相关的交房入住手续，因此该房子属于已竣工但因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业。小区物 业管理公司对该物业交付前所发生的物业服务费用应当向开发建设单位收取而不应该向你收取。

Add comment 四月 22nd, 2008

依法“弹劾”业委会诉讼主体有争议

if(picResCount>0){ document.getElementById(”picres”).style.display=”block”; document.write(”
“); }    编辑同志：

我是朝阳区某小区的一名业主，前段时间我们小区的业主委员会作出了一项有关地上车位的决定，但是该项决定作出之前我们很多业主并不知情，而且我们认为该项 决定有利于物业管理公司，而侵害了我们广大业主的利益。我们派代表与业主委员会沟通，提出应撤销该项决定。但业主委员会说该项决定已经生效，对所有业主具 有约束力，必须按规定执行。无奈之下，我们想通过法律途径解决，但有业主说现在物权法规定业主委员会已经没有诉讼主体资格了，那我们还怎么起诉它？另外， 我们应该在什么时间内起诉？因此我们想请贵报客座律师给予指点和帮助。

读者：小张

小张：

你反映的问题在社区的房产物业管理中经常发生，具有一定的普遍性。对此纠纷的解决办法，在2007年10月1日起生效的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中有明确的规定。

《物权法》第78条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请示 人民法院予以撤销。本条明确了关于业主大会或者业主委员会决定的效力范围及效力限制问题。从中我们可知当业主大会或业主委员会的决定损害了业主合法权益 时，受侵害的业主是享有撤销权的，依法可通过起诉方式请求人民法院撤销该项侵害业主合法权益的决定。

但是《物权法》中确实没有明确规定 业主行使该项撤销权时的被告主体、业主请求撤销该决定的期限以及从何时开始计算期限和该期限的法律性质等问题，在实践中会给大家造成一些困惑。对此，本律 师认为：（一）对于被告主体问题，应依照《民事诉讼法》的基本原则和规定及相关的一些司法解释来确定。在本纠纷中，业主委员会是作出该项有关业主权益的决 定的行为人，并且业主委员会是依照《物权法》和《物业管理条例》成立的业主自治管理团体，符合民事诉讼法规定的可成为诉讼主体的“其他组织”的基本条件， 可在法有明文规定下作为或参照“其他组织”参加诉讼，依法成为被告。（二）对于期限问题，因为《物权法》作为调整财产关系的民事基本法，属于民法的重要组 成部分，有关该种撤销权如何行使，可以适用《民法通则》和民法通则意见中规定的请求撤销的期限为一年，自行为成立时起计算的精神；亦可参照《合同法》第 75条规定的撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使等内容规定。对于如何确定业主知道或者应当知道其合法权益被侵害，一般情况下，可以 业主大会或者业主委员会的决定公布、公示或传达等业主一般注意就能得知作为标准。（三）关于该撤销权行使期限法律性质问题，应该理解该期限为一个除斥期间 即一个不变期间，而不是诉讼时效，即不存在中止、中断延长等情况。

Add comment 四月 17th, 2008

装修出现问题，权责如何区分？

案例一

苏女士家的马桶在装修后不久就堵塞了。苏女士认为是装修公司在安装时出现了问题，装修公司却称，验收时，马桶的下水是通畅的，马桶堵塞有可能是后期保洁时将堵塞物掉入马桶，导致下水不畅，双方就此僵持不下。

专家解读：

旧房翻修时，施工人员在刮墙皮、铺砖等过程中，没有注意遮蔽马桶口，施工中掉下来到碎砖、碎墙皮等掉进马桶造成马桶堵塞，这种情况责任属于施工方。

如果新房装修后，马桶在验收时没有问题，在验收完后不久消费者投诉马桶堵塞，一般是因为消费者后期在做初次保洁时直接把污水倒进马桶导致，这时责任属于消费者或相关的保洁公司。

在对刚刚装修完的房屋进行保洁时，产生的污水中会混有不少装修后残留的泥、沙等渣滓，此时因为保洁人员也没有意识到，把脏水直接倒进马桶，混在其中的渣滓和一些用来清洁房屋的碎布、棉丝等卡在马桶管道里，导致马桶堵塞。 (more…)

Add comment 四月 17th, 2008

关于物业管理公司违约纠纷的处理

审判实践中，物业管理公司的 违约行为主要表现在：对物业公用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业 主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营陛设施，或将物业管理权发包给他人等等。审理此类案件时，要充分审查双方签订的物业管理合同，依合同及其相应法律、法规规定作出判决。
(一)对于物业管理公司未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为，应判令其承担相应的违约责任。
(二)对于物业管理公司违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的，应责令其立即恢复原状，给业主或使用人造成损失的，还应当判决 物业管理公司承担赔偿责任。《城市房地产毗连房屋管理办法》规定，异产毗连房屋所有人以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并 签订书面协议。据此，物业管理公司利用物业设置经营性设施，应当征得业主或业主委员会的书面同意，并向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收 益，在扣除物业管理公司代办费用后，一部分应用于补贴物业管理公共服务费，另一部分应纳人维修基金。当然，如双方在合同中对此有约定的，应从其约定。
(三)对于物业管理公司擅自将物业管理权发包给其他物业管理公司行使，借机收取承包金。如果双方因此发生纠纷提起诉讼的，人民法院在审理时应当注意以下几点：
1．对承包合同应当认定为无效。因为物业管理权属于业主所有，开发商作为建设单位，在物业出售后即无物业管理权，没有对物业管理权进行发包的资格，它将物 业管理权发包给物业管理公司行使的行为，是对业主合法权益的侵犯，依照《民法通则》第58条第1款第5项的规定，对此种合同应当确认为无效。
2．在实体处理上，应当驳回建设单位要求物业管理公司支付承包金及承担违约责任的诉讼请求，物业管理公司的收益在扣除合理费用后，应归全体业主所有或充抵维修费用。

Add comment 三月 30th, 2008