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近期，有关物业服务的问题又成为业内热点。而这起因正是市建委于6月2日公布的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》(以下简称”《办法》”)。其中有关规定引起新的争议。
《办法》规定，由市住房城乡建设委和区县房屋行政管理部门根据《物业服务企业违法违规行为记分标准》，对物业服务活动进行检查、处理、记分，并按照积分对物业企业做出相应处理。同时，街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会受房屋行政管理部门委托，有权对辖区内的物业服务行为进行监督检查，提出处理和记分的初步意见。
新政策带来的新争议
”原来是多数业主不满意，业主委员会就可以解聘物业企业，现在是不是还要听居委会的？”对于《办法》的出台，西城区一家业委会委员卢先生在接受《广厦时代》采访时说，”如果业主对物业企业的评价和居委会评价不一样，是否会带来新问题？”卢先生认为自己的担心并非杞人忧天，”因为考评物业服务的权力给了居委会，而非业主委员会。”
争议并非这一点。一段时期以来，随着相关新政策的出台，物业管理的老话题遇到了新问题。当下，许多物业公司比较关注的问题是拖欠物业费的业主照样可以参加业主委员会。”原来只要是业主欠物业费，就无权加入业主委员会，自然就无法评价物业企业。”在西三环一社区物业办公室，物业负责人告诉我们，而根据现在有关规定，欠费的业主照样享有选举权和被选举权，”照样能决定物业公司去留”。这位负责人说，几年前曾经出现过业主因欠费而欲炒掉物业公司的事情，”部分业主的做法确实让物业公司很头疼。”
谁有权评价物业服务
”物业服务怎样，谁最有发言权？是数量众多的业主。”在西三环一个小区门口，居民王女士这样说，”保安工作好不好，社区卫生怎么样，都是每天生活在这里的业主知道。那些管理部门又不在社区办公，怎么知道物业水平，凭什么给物业打分？这中间有没有什么默契？”居民罗先生也表示出类似的担忧，一旦居委会等部门有权给物业企业打分，可能导致物业企业只注重维护和”打分部门”的关系，而忽略了对业主评价的重视。
而和业主不同，一些物业公司”鼓掌欢迎”《暂行办法》的出台。一家物业公司负责人表示：”原来有的业主自己拖欠物业费，反过来说物业服务不行，就要炒掉物业公司，弄得物业公司哑巴吃黄连，有苦说不出。现在有了具体的考评标准，就等于来了个公正的考官。”
居委会的评价
不能取代业委会的意见
一方是业主的质疑，一方是物业公司的欢迎，新政策如何让各方皆大欢喜？市建委物业处工作人员在回答我们咨询时说，”《办法》已经出台，但给物业企业打分的操作将在半年后开始。”这位工作人员表示，这半年中，有关部门将听取各方意见，以完善具体操作方法。
为此，我们又采访了相关业内人士和法律界人士。”居委会怎么能取代业主给物业打分呢？如果怕众多业主直接评价物业服务难于操作，至少应增加业主委员会作为业主代表的发言权。”一位业内人士说。中伦金通律师事务所陈明律师在接受我们采访时也表示，业主是物业服务的合同方，直接接受物业服务，居委会等部门并不直接接受物业服务，”评价物业服务，业主的意见最有参考价值。”"居委会也不会搞一言堂。”海淀区一居委会刘主任表示，给物业打分，居委会还是会听取业主的意见，”最终反映业主们的意愿。”
而对于物业管理部门提出的”欠费业主能否参加业主委员会”的问题，有关业内人士表示，物业费的缴纳是根据物业合同形成的义务，对应的是享受物业服务的权利，而不是对应业主在业委会的选举权和被选举权。因此，欠费不能”否决”业主应享有的合法权益。
六月 13th, 2009
昨天，市市政市容管理委员会公布《全面推进生活垃圾处理的工作方案》，从明年开始，新建、改建及扩建的居住小区和社会单位将实行生活垃圾分类收集。同时，还将在推行垃圾分类的小区试行免费发放垃圾袋和垃圾分类收集容器。对此，市市政市容管委会副主任陈玲在昨天接受媒体采访时透露，今年本市600个小区将免费发放垃圾袋。
方案明确，在推行垃圾分类的小区，试行免费发放垃圾袋和垃圾分类收集容器，改造和建设密闭式清洁站等设备设施，推广采用节能环保的垃圾分类收集和运输装备。同时，自明年起，新建、改建及扩建的居住小区和社会单位将实行生活垃圾分类收集。陈玲表示，今年将在全市 600个垃圾分类居住小区试行免费发放垃圾分类收集容器和垃圾袋。目前市市政市容管理委员会有关部门正在抓紧制定细则，例如600个小区的遴选范围，发放垃圾袋的具体型号，免费发放和领取的程序等等。初步计划，本市将按照各区县的人口比例，划定具体的小区范围和垃圾袋数量。
此外，陈玲表示，本市目前正在考虑推出几个在垃圾分类方面比较好的先进社区，对真正实现垃圾分类的单位和市民将予以奖励。同时，“我们还会通过价格杠杆作用来促进垃圾减量”。
据介绍，目前全市已有大约2255个实行物业管理的居住小区、大厦和工业区开展了垃圾源头分类收集，垃圾分类收集率达到了52%。针对市民反映分类垃圾在收运时，又被重新混合的问题，陈玲表示，这一现象确实存在，主要问题是现在很多垃圾分类处理设施尚未完成，有关部门会尽快建立和完善垃圾分类收集、分类运输、分类处理体系。
■方案其他内容
垃圾焚烧比例将逐渐提高
本市目前垃圾处理方式以填埋为主，今后将改变这种传统方式。2012年垃圾焚烧、生化处理和填埋比例为20:30:50；2015年垃圾焚烧、生化处理和填埋比例为40:30:30。
陈玲在接受媒体采访时表示，预计到2012年，垃圾焚烧比例将由2008年的8%提高到20%。垃圾焚烧与其它处理方式相比，有减量化效果明显、有利于可再生资源利用、可以彻底消除异味、污染控制标准高的优点。
按方位建4个垃圾利用园区
为满足今后50年可持续发展需要，结合本市生活垃圾产生量预测和垃圾成分特点，本市将在东南西北方位选址规划4个大型生活垃圾综合利用循环经济园区，预留用地，择机建设。
陈玲表示，循环经济生态园将用来统筹规划垃圾焚烧、生化处理，同时还有助于环保产业的发展等。
新建饭店须有垃圾处理设施
本市在2至3年内基本实现餐厨垃圾资源化处理，规划建设5座跨区域服务的大型集中餐厨垃圾处理设施和7座服务各自行政区域的餐厨垃圾处理设施。
根据方案规划，由相关区县政府负责，在餐饮街、高校、度假村等餐厨垃圾产生集中的地区，试点建设小型餐厨垃圾资源化处理站，并逐步扩大试点范围，新建宾馆、饭店、餐饮街、度假村和高校校区等应按标准配套建设餐厨垃圾处理设施，实现源头减量和资源化处理。
六月 11th, 2009
业主与物业公司的矛盾纠纷每每见诸报端，今后物业公司在得罪业主之前，就需要考虑到底值不值得。
6月5日，《中国产经新闻》记者从北京市住建委出台的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)中获悉，继房地产企业和房屋经纪机构之后，物业服务企业也要被“打分”管理了，并且“分数”要记入物业企业信用档案。
“《办法》的出台，不仅使政府工作更加透明，也能更好地监督物业公司。”北京市律师协会物业管理专业委员会副主任、北京仁和律师事务所律师孟宪生对《中国产经新闻》记者说。
按照“暂行办法”，北京市住房和城乡建设委员会和区县房屋行政管理部门将采取日常巡查、集中检查和抽查的方式，并依据《物业服务企业违法违规行为记分标准》对物业服务活动进行检查、处理、记分，并按照记分对物业企业做出相应处理。
据北京市住建委相关负责人介绍，针对物业公司的评分和处罚主要分为三档。其中，积分低于-6分的，由区县房屋行政管理部门对物业公司提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加示范项目考评；积分低于-9分的，约谈物业公司的法定代表人，予以行政告诫，一年内该企业物业服务资质不得升级。若核查不符合资质条件的，责令限期整改，整改期间不得承接新物业项目；积分低于-12分的，由市住建委核查其资质条件，一年内不得承接新物业项目，若不符合资质条件的，依法降低资质等级或吊销资质证书。
据了解，该《办法》适用于北京市三级及以上资质的物业服务企业，基本上包括了北京全部有物业项目的企业。北京世纪金龙物业管理有限责任公司总经理陈玉苍向《中国产经新闻》记者介绍，北京市目前有三级及以上资质的物业服务企业2000多家，其中一二级资质的有200多家、一级资质的50多家。
对于造成目前北京物业纠纷日益增多的原因，陈玉苍认为：“物业公司本身良莠不齐，而物业管理这一行业的‘门槛’比较低，新建的小区又都需要物业管理公司的介入，这就造成一些物业公司恶性竞争，不仅服务质量难以保证，更导致物业纠纷日益增多；此外，不少物业纠纷缘于开发商与物业公司一体化，导致物业管理公司在处理业主与开发商的纠纷时，不能以相对独立的第三方立场介入事件，不仅无法化解矛盾，反而使得矛盾继续升级。因此，必须让业主自由选择‘第三方’ 作为物业管理公司，能够从某种程度上有效缓解物业纠纷。”
《办法》的出台，将推进物业管理行业的市场化向有序发展。孟宪生认为，我们国家实现了住房商品化以后，业主成为了“物”的主人。从“物”的权利以及 “物”的保值、增值角度看，业主要依照物业管理条例及相应的法律来行使自己的权利，这是业主自治制度的内容。北京市住建委出台的《办法》中物业服务要被“ 打分”，并且“分数”要记入档案，这样做不仅可以加强行业管理，让物业公司加强自律，同时也使物业公司更加透明，最终目的要将要将劣质管理公司淘汰出局，有助于推进物业管理行业的市场化发展。
孟宪生说，《办法》的出台，对处理物业与业主管理有进步意义，是政府对物业进行监管的细化，中国的物业管理起步晚，没有样板可学，因此，要从根本上改变物业纠纷日益增多的局面，必须改革物业公司与业主的现有模式，变双方博弈为统一体，希望有关部门对物业管理和业主的利益相关规定尽快出台。
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六月 6th, 2009
北京市物业服务企业也将以计分制进行约束，违法违规积分低于-12分时，一年内不得承接新物业项目，不符合资质条件的，还将依法降低资质等级甚或吊销资质证书。
近日，北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》（以下简称《办法》）作出以上规定。物业企业记分周期从每年元月1日起至12月31日止，记分周期届满，重新记分。原积分记入物业企业信用档案。
地产中国网获悉，该《办法》适用于在本市行政区域内从事物业服务活动，取得三级以上（含三级）资质的物业服务企业。
在动态准入清出制度方面，《办法》明确，市住房城乡建设委和区县房屋行政管理部门将采取日常巡查、集中检查和抽查的方式，并依据《物业服务企业违法违规行为记分标准》对物业服务活动进行检查、处理、记分，并将按照积分对物业企业做出相应处理。
其中，物业企业违法违规行为积分低于-6分时，由注册所在地区县房屋行政管理部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加示范项目考评。
而积分低于-9分时，由注册所在地区县房屋行政管理部门约谈该企业的法定代表人，予以行政告诫，一年内该企业物业服务资质不得升级；同时核查企业的资质条件，不符合资质条件的，责令限期整改，整改期间不得承接新物业项目。
当积分低于-12分时，物业企业一年内不得承接新物业项目，不符合资质条件的，还将依法降低资质等级甚或吊销资质证书。
北京市建委有关负责人表示，《办法》的制定，对于完善物业服务准入和清出机制，加大行业管理力度，推进本市物业服务行业诚信体系建设，解决物业服务不规范引发矛盾纠纷等问题，将发挥重要的作用。
《办法》强化了物业企业升级标准，提高了物业企业准入门槛。该办法实施后申请资质升级的物业企业，三级升二级的，记分时间需满2年且总分高于零分；二级升一级的，记分时间需满3年且总积分高于零分。本办法实施后新设立、申请资质升级的物业企业，需具有一定数量取得《中华人民共和国物业管理师注册证书》的专业人员。其中一级物业企业不少于5人，二级物业企业不少于3人，三级物业企业不少于1人。
六月 3rd, 2009
地铁站等场所的自动扶梯、自动人行道须设安全装置，一旦有异物卡入要立即停止。记者昨天从市质监局获悉，本市出台对公共交通型自动扶梯、人行道的技术要求规范，并向社会征求意见。
征求意见稿对公共交通型的自动扶梯、自动人行道的技术要求进一步细化，明确了自动扶梯、自动人行道应具备的安全性能。根据征求意见稿，自动扶梯的倾角不得大于30度，自动人行道的倾角则不大于12度。针对屡屡发生的扶梯卡人事故，征求意见稿规定，自动扶梯和倾斜式自动人行步道均应设置附加制动器，当遇到扶梯或人行步道超速运行、突然逆转、停电或者驱动装置断裂时，制动器可立即启动。同时，自动扶梯的梯级和裙板都须具备运行安全装置，当两个梯级间卡入异物，滚轮运行轨迹异常时，或当有异物卡入梯级与裙板之间，使裙板受到异常压力时，安全装置须能使扶梯立即停止。
五月 31st, 2009
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