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7月份，长春明珠小区成立了业主委员会（以下简称业委会）。居民称，9月份，大连万达集团长春物业管理有限公司向业主委员会提出了物业费新的收费标准，可是这一建议在没有得到所有业委会成员同意后，业委会的两名成员陆续遭到“报复”。
新的物业收费标准业委会成员意见不统一
昨日，记者来到长春明珠小区，居民窦先生告诉记者，他是明珠小区业主委员会的委员，业委会成立于今年的7月2日，共有14名成员。
窦先生说，今年9月份，大连万达地产要退出明珠小区，从此物业将与地产脱钩。“开发商退出后，物业希望统一收费管理小区。原来物业费的收费标准在明珠小区院内是不同的，有6角、8角、1元、1.2元的，在几天前，物业召集业委会的14个人开会，提出了重新制定物业费收费标准，并提出了物业公司的五个服务级别，级别不同，物业费的价钱也不同”，窦先生说，都希望自己的小区越来越好，他们14个人都比较趋向于一级的服务水平。
窦先生告诉记者，业委会同意继续聘用现在的物业，但对于物业所提出的物业费统一按照每平方米1.12元收取，业委会中的几个成员不同意。“当天我们参加业委会大会的一共13人，有7个人同意了，还有6个人不同意。”就这样，按照规定，物业只需再提供详细的收费说明给广大业主，听业主的意见。
据了解，近日物业向业主们发放了《长春明珠业主表决单》，上面写着“依据《长春市物业管理条例》规定，长春明珠业主委员会经过研究决定，以书面形式召开大会，选聘大连万达集团长春物业管理有限公司负责长春明珠小区的物业服务。”下面的内容是物业对于物业费的一些收费标准，其中一项物业费的收费标准是每平方米1.12元。
对此，业委会成员窦先生及其他几名成员并不同意，他们说，物业所发放的这张表决单上面没有业主委员会的章，物业属于套用他们的名义让明珠小区的业主表决。
物品频遭破坏业主怀疑物业所为
窦先生说，前两天的业委会会议后，他晨练完回家，发现门锁眼里被放了东西，他家的车也有三处被划坏。自己平常不曾跟别人结怨，跟邻里相处也挺好。发生这样的事后，他就联想到，前段时间，物业公司提出上调物业费，在业主委员会的讨论中，自己曾提出不同的意见。
窦先生说自己只是怀疑，但居民李东升却说得十分肯定。他告诉记者，以前经常因为给物业提意见或者维权，发生过车胎被扎或者车被划的事。李东升说，自己曾几次代表居民对物业公司的服务提出意见，受到损失后，自己就留了心，要找到证据。前两天，家里突然断电，就听到门外有声音，他马上开了房门，截住了两名物业公司的工作人员。据李东升说，当时那两个人自称是受物业领导指派。
此外，有居民告诉记者，业委会成员李先生也是在会上持反对意见后，很多次接到恐吓电话和信件。这一切，在这几位业委会成员眼里，确实有些蹊跷，他们认为和物业有直接关系。
物业：半数业主不同意可重新选聘物业
居民反映的情况是否属实呢？昨天下午，记者找到物业的负责人王主任。王主任表示，这些事情，他们还需要调查。而对于其他财产遭到破坏，负责人则表示，这也需要进一步了解。
而对于物业向广大业主所发放的表决单，负责人王主任说，长春明珠小区以前是开发商委托给他们物业的，那些是前期物业服务，目前已经结束。7月份，小区成立了业主委员会，他们希望能实施正常的物业管理服务，按照相关规定，业主委员会可以重新选聘物业公司，签署正式的物业服务合同。鉴于大连万达集团长春物业管理有限公司已经在明珠小区服务了8年，他们也很愿意继续为小区服务，于是经过业主委员会同意，他们可以继续为小区服务，为了更好地管理小区，物业通过书面的形式召开了业主大会表决，主要是向业主家发放单子，让业主签署自己的意见。
王主任说，园区一共5700多户，这些工作并不能由业委会的14个成员来完成，只能是社区工作人员、物业工作人员、业委会成员以及园区内负责保洁的工作人员等一同挨家挨户发放表决单，待广大业主填好后，他们再收上来整理。王主任表示，如果业主超过半数以上意见都是同意的，那么他们明年将继续按照新的标准为明珠小区服务；如果业主同意率不到半数，那么业主可以委托业委会重新选聘新物业接手小区，他们也会和新物业公司进行移交。
对于新的物业费收费标准，王主任向记者出示了一份11月9日业主委员会写给物业的一封复函，上面写着“同意大连万达集团长春物业管理有限公司所测算的物业费调整为1.12元每平方米，保持一级服务；召开业主大会采取书面送达方式进行表决”此外，在这封复函上，记者也看到了业主委员会的盖章。
王主任说，物业费每平方米定为1.12元，他们已经考虑广大业主的感受了，也是非常优惠的价格，而且是依据小区的现状，管理日常支出所定的物业费收费标准，他们也已经对具体的收费成本在园区内进行了公示，希望业主们能够理解。王主任表示，如果他们明年继续为小区服务，他们一定会守法经营，按照新的标准提供更好的服务。
十一月 18th, 2008
法院指出物业公司在拒绝交权时应预见业主拒绝交费的风险
新闻追踪
本报讯2008年8月8日,本报刊出《一审判决小区业委会胜诉》,报道了番禺华荟南景园业委会“炒”掉原物业管 理公司华升物业公司(下称华升物业),公开招投标选聘新的物业公司。但华升物业对小区业委会及招投标的合法性提出质疑,拒绝移交管理权。番禺区人民法院做 出判决要求华升物业限期退出小区管理。此后,该事件又产生新的争议:在华升物业“赖着不走”的一年多里,物业管理费还要不要交?近日,番禺区人民法院对此 做出一审判决:业主可以不交管理费。
拒交管理费业主被起诉
2008年5月26日,拿到番禺区人民法院的判决书,华荟南景园的业主们终于松了一口气,“赖在”小区一年多、 拒绝交出小区物业管理权的华升物业败诉了。2008年8月11日,华升物业撤出小区,将小区物业管理权移交给业委会。让业主们大吃一惊的是,事情没有就此 结束,华升物业以拖欠物业管理费为由把小区业主张某、陈某两家告上了法庭。
两家业主的代理律师覃先生告诉记者:“业委会炒掉华升物业后,于2007年3月18日和27日华先后发出《关于 停止缴交物业管理费的通告》和《关于再次呼吁停止缴交物业管理费的通告》,倡议从即日起停止向华升物业缴纳物业管理费及公摊的水电费。于是,部分业主便停 止了向华升物业缴纳物业管理费等费用。但华升物业的观点是,在他们‘赖着不走’的这一年里,他们公司事实上仍承担了小区的物业管理工作,应该收取管理费”
今年9月,华升物业正式把两家业主告上法庭,诉称:华升物业受开发商委托对该小区提供物业管理服务,根据双方签 订的物业管理服务协议,业主应按时缴纳管理费及水电费等费用,要求两家业主补交分别自2006年10月和12月起拖欠的物业管理费及欠费滞纳金(诉讼中因 被告补交了2007年3月之前的管理费,诉讼请求变为要求支付自2007年4月至2008年8月10日的管理费)。而被告显然不赞成华升物业的这一说法。 他们辩称,向物业公司缴纳的管理费用应以2007年3月16日为界分为两个部分。2007年3月16日,华荟南景园业委会安排中标的新物业公司进驻小区, 遭到华升物业的强行阻挠,致使物业管理交接不成功。自此,华升物业已经无权管理自己所在的物业,华升物业继续赖在华荟南景园属侵权行为。因此,两家业主拒 绝缴纳自2007年3月16日以后的物业管理费。而该日期之前所拖欠的物业管理费,两家业主均无异议,已在诉讼期间自愿补交。
法院不支持华升物业要求
番禺区法院经过调查认为,南景园业委会的成立是合法的,业委会聘请新的物业管理公司、要求华升公司移交小区管理 权也是合法行为。华升物业虽然有对业委会成立及其招投标行为提出异议和诉讼的权利(华升物业曾以业委会成立不合法为由拒绝移交管理权),但在选择该权利的 同时,必须预见并承担因异议不成立或不被支持而产生的风险,其中包括部分业主拒交费用的风险。业委会在2007年2月13日就已通知华升物业于同年3月 16日进行交接,已经给予华升物业合法合理的期限。但华升物业仍然拒绝交接,已构成侵权,属于无效行为。华升物业不能不顾业主和业主委员会的强烈反对,以 已提供了实际管理服务为由收取物业服务费。
11月12日,法院作出一审判决,不支持华升物业要求被告支付物业管理费的诉讼请求,两家业主可以不交自 2007年3月16日起的物业管理费用。但对于该日期之前的物业管理费,两家业主在补交后,还需向华升物业缴纳欠费滞纳金。两家业主对判决结果均比较满 意,而到记者采访时为止,华升物业尚未决定是否上诉。
十一月 16th, 2008
深圳已经在全市范围内全面推行“旅业式”、“物业式”、“单位自管式”、“散居包片式”和“院区围合式”等五种规范化管理模式。截至目前，全市共建立“旅 业式”社区１５９４个，“物业式”小区２７７０个，“单位自管式”企业１８８８个，“院区围合式”社区１６１３个，“散居包片式”片区６９２７个，覆盖流 动人口近千万人。
１．旅业式：
旅业式是将出租屋作为个体旅馆进行管理，做到“人来登记，人走注销”，全程监控管理，要求建立租住人口信息网络，将信息资料及时录入电脑。
适用于“城中村”单位和个人整幢出租屋管理。如福田区田面村率先对出租屋实行“旅业式”管理，实行了“居住卡”管理，做到租住人员“来有登记，走有注销”，以达到出租屋案件下降、税费上升。
２．物业式：
物业式是小区物业管理公司（管理处）协助政府部门对出租屋实施管理，认真做好租住人员的登记、注销工作，并在规定时间内将资料报送出租屋综合管理部门。
适用于住宅小区分散出租屋的管理，主要针对有物业管理的老城区。如梅山苑社区在出租屋管理中实行该模式，聘保安部长为出租屋管理站副站长，由保安员上门登记，其信息录入电脑系统，并与公安部门实现联网。目前，梅山苑社区的租赁合同登记率达１００％，小区治安“零案发”。
３．单位自管式：
单位自管式实行“谁用人谁管理”，由各用人单位相关部门统一管理、统一收费、统一维修，企事业单位应明确专人负责暂住人员的登记工作。
适用于大型商场、酒店、超市、工厂企业和机关事业单位集体宿舍暂住人员的管理。如松岗出租屋管理所和松岗派出所要求相关企业人事部门主动配合出租屋综合管理所的登记工作，根据“来有登记、走有注销”的原则，单位员工有变动，要及时通知出租管理员。
４．散居包片式：
散居包片式实行划片包干管理的办法，由出租屋综管站负责人和社区民警带领管理员定期登记，纳入管理范围。适用于“老屋村”、建筑工地、城市边缘区等暂住人员的管理。
如南头街道同乐社区通过加强岗位责任、落实协作措施、为驻区企业提供服务等办法，取得了一定成效。
５．院区围合式：
院区围合式是龙岗区首创的农村治安管理模式，它将原来居住人口复杂的居民区围起来实施封闭式管理，同时组建院区管理处和物业管理公司，按现代物业管理标准对出租屋进行规范管理。
适用于自然村出租屋的管理。如龙岗区的小区内均设立了治安岗亭，配置了户管员和保安员，做到“人口登记到位，出租屋管理到位，车辆、人口进出控制到位，治安防控到位”。
深圳市出租屋综合管理办公室相关负责人介 绍，除了大力推广深圳独创的五种管理模式外，深圳还认真开展分类管理工作。把出租屋分为甲、乙、丙三类，分别采取相应的管理服务措施，重点做好个别高危人 群的治安防控工作。最近，又将比对掌握的广东、湖南两省２．８万余名刑释人员列入了重点管控服务对象。
此外，深圳还推广科技化管理手段，通过开发建立流动人口和出租屋信息管理网络系统，对流动人口和出租屋实行动态跟踪管理。几年来，通过信息系统比对抓获各类犯罪嫌疑人１０００余名，为公检法、计生、民政、组织、统战等部门提供了大量基础信息服务。
编码卡：出租屋的“身份证”
２００７年９月１日，第三次修订的《深圳市出租屋管理若干规定》正式对外公布。根据规定，出租屋管理将正式实行《出租屋编码卡》(以下简称编码卡)制度。
新规定实施后，深圳市的３２１万间出租屋从此有了自己的“身份证”，上面清晰记载了业主或管理人姓名、地址，以及出租屋的地理位置、面积、楼层等信息。
“编码卡制度完善了出租屋管理的‘准入’措 施，实现了对所有出租房屋‘一屋一卡’的规范管理，确保了每一套出租屋都纳入管理的视线。”深圳市租赁办相关负责人表示，出租屋“编码卡”管理制度，不但 有效降低了管理成本，还体现了对深圳流动人口的服务功能、使用功能、动态管理功能以及以房管人和以证管人相结合的功能，有利于构建流动人口和出租屋管理服 务工作的高效管理体系。
系统改造升级暂住资料。 在２００４年出租屋管理改革开始后不久，深圳市流动人口和出租屋综管办依托原有的房屋租赁管理信息系统，在短时间内研究开发了一套租住人口信息管理模块，开始实现动态化管理。
按照市出租屋综管办负责人的说法，这个模块是以互联网为基础，以出租屋和暂住人口管理为主要内容，按照房户合一、以房查人的办法进行登陆管理。
记者了解到，为了完成这次的系统改造，深圳共投入了数百万元。除新系统开发外，各区都分别安排了大量资金配置电脑和数码输入设备。其中，全市新配备电脑终端１５００台，数码相机８５１部，扫描仪５２０台。
“这个系统不仅具有统计汇总的功能，还可以 对录入的暂住人口信息进行比对查询。在为政府部门提供准确可靠的暂住人口资料的同时，直接为公安机关服务。”该负责人指出，通过这一平台，出租屋管理员们 在日常走访、检查中发现的各类隐患信息实现了及时通报，这给各相关职能部门开展执法工作提供了可靠的保障。
以２００５年为例，出租屋综合管理部门共向相关职能部门通报了信息１８．６万条。其中，治安信息３．９万条，消防安全信息５．５万条，工商管理信息６．３万条，计划生育信息１．７万条，同时，协助公安部门抓获网上追逃犯罪嫌疑人２７１人，充分发挥了信息资源共享的优势。
十一月 16th, 2008
只因业主拖欠了两年多的物业管理费，最近，南京金陵饭店物业管理公司将负责管理的江宁区玛斯兰德别墅的8名业主告上了法庭。在收到法院传票之后，有2名业主已经缴齐了物业费，其他的业主则表示由于种种原因让他们觉得并未享受到应得的服务而拒绝缴纳物业费。记者通过调查了解到，部分业主拒缴费的原因是将对开发商的抱怨转移到了物业公司的身上。
物业公司无奈起诉业主
据南京金陵饭店物业管理有限责任公司江宁分公司玛斯兰德管理处（以下简称金陵物业）工作人员介绍，从玛斯兰德别墅交付后，他们公司便通过招标成为了小区的前期物业管理公司，为小区提供前期物业服务。工作人员还表示，由于小区入住率不够，并没有成立业主委员会，他们公司便一直在履行着管理的职责。可是从2006年10月份开始，就有部分业主拒绝缴纳物业管理费用，而业主们的理由就是，小区存在的问题不解决，就不缴纳物业费。而物业公司则叫苦不迭，业主们所提出的问题，都是开发商的事，跟物业公司一点关系也没有。“我们只是保姆啊！”金陵物业的一名工作人员这样告诉记者，物业公司的责任就是对房屋公共部位和共用设施以及园区绿化、卫生、安全、交通等项目提供服务和维护与管理，业主反映的都是开发商遗留的问题，他们爱莫能助。
通过玛斯兰德业主网上论坛以及与部分业主的接触，记者了解到，部分业主之所以不愿意缴纳物业管理费是把对开发商的抱怨转移到了物业管理公司的身上。部分业主入住小区之后，对房屋存在的一些瑕疵不满，但开发商已经将楼房售出，因此业主自然就找到了物业公司。但是在物业公司与每位业主签订的前期物业管理协议中，关于房屋的维修只有一条，说的却是房屋共用部位的维护和管理，业主自己房屋的问题只能去找开发商解决。
记者试图通过原告的律师与一位拖欠物业管理费的业主联系，但是对方以涉及隐私为由谢绝了采访，而不少玛斯兰德别墅其他的业主在网上交流时表示，并不知道物业公司状告了拖欠物业费的业主。8名业主都是从2006年10月份开始拒绝缴纳物业费的，因此，截至2008年12月，平均每户的物业费用有一万多元。物业公司也是在多次催缴无果的情况下，才无奈地将这些业主告上了法院。
开发商的账别算物业头上
江苏圣典律师事务所的黄振华律师告诉记者，作为原告金陵物业的代理律师，他们在今年8月到10月之间，陆续对这8名拒缴物业管理费的业主提出了诉讼，有的业主因为长期不在南京居住，根本无法取得联系，而已经收到传票的业主中已经有2名主动地将物业费缴给了物业公司。在起诉其中一名业主时，法院曾经对当事双方进行庭前调解，但是那名业主一直认为物业公司就是错的，业主遇到了问题，物业公司就应该负责。黄律师表示，根据他对这些拒缴费的业主的调查，除了无法取得联系的业主外，其余的业主拒缴费都是因为与开发商之间存在分歧或是因为某些原因损害了业主的利益而导致的。比如一名业主的地下室7月份被水淹了，导致装潢受损，目前要求开发商赔偿，可是物业公司并不是开发商，而且是两家单位，两个法人。因此，这些业主想要维护自己的合法利益，应该去找开发商沟通，而不是通过拖欠物业费这样的违约行为来给开发商“施压”。
黄振华律师还表示，自从《物权法》颁布以来，南京的物业公司状告业主的案例的确比较少，大多数案例都是小区业主状告开发商和物业公司的。其实金陵物业状告业主也是无奈之举，毕竟物业公司是不敢得罪业主的。由于金陵物业是属于玛斯兰德前期物业公司，因此，一旦玛斯兰德业主委员会成立后，完全可以有权利解除与前期物业公司的服务合同。而业主与开发商之间存在买卖合同关系，业主因个人房屋问题想要维权的话，可以直接与开发商进行沟通，与物业公司一点关系都没有。目前，针对玛斯兰德部分业主的违约行为，金陵物业表示将继续维护自己的合法利益，如果物业公司真的有什么违约地方，业主也可以同样通过司法程序来解决。
十一月 12th, 2008
转眼又到年底，到了一年一度物业公司催缴物业费的时候。每年这个时候，宁波向阳物业公司经理汪云川就会担心有些业主以这样那样的理由拒缴物业 费。他们管理的牡丹小区，去年应收物业管理综合服务费142093元，实收75823元，收缴率为53%。“一般老小区的缴费率只维持在50%到60%， 有的甚至不到30%。”宁波新东方物业公司经理沈家声说。
小区物业管理中存在哪些问题和难点？物业费收缴为何困难？其根源主要有哪些？如何化解物业纠纷？近日，晚报“民情直通车”驶入海曙区政协白云联委会在宁波十五中体育馆召开的物业小区管理议事会现场，探究解决之道。
物业费收取难现象普遍
海曙信宁小区居民陈师傅：我们小区共有居民961户，物业费收取标准为每平方米0.2元。因为2007年度的物业费收取率只有30%，物业公司年度亏损7万元，结果在今年3月退出了小区管理。其他小区是不是也有类似的情况？
王信忠：现在小区普遍存在物业费收取难、收费低的现象。收费难的原因主要有以下几个：
一是很多业主对物业管理“谁受益，谁付费”的原则不理解，有的还持抵触态度，拒缴物业费；二是一些业主看到其他业主不缴物业费照样享受服务，觉 得自己缴费就是吃亏，索性也不缴了；三是一些业主对物业公司的要求超出了合理范围，认为物业公司什么都得管，物业公司如满足不了业主的要求，业主就会以此 为由拒绝缴费；四是历史遗留问题导致收取难，比如一些没有私家车的业主因为汽车停放在小区公共绿化带上而迁怒物业公司，从而拒缴物业费。另外还有一些开发 时遗留的问题，比如小区规划、房屋质量等，业主把这笔账也算到了物业公司头上。
朱智勇：不仅老小区收费难，新小区收费也成问题。如文苑风荷小区2007年的收费率只有72.6%。
李峥艳：业主普遍拒缴物业费，时间长了会对社区造成很大损失。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对缴了费的业主来 说也是不公平的行为。长此以往，不缴费的业主可能越来越多，最终将导致物业公司无法正常运转，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁工作无人过问，最终利 益受到损害的还是小区全体业主。
物业公司服务质量有待提高
联南社区居民汪曼英：作为业主，我们十分希望物业公司能提供高质量的服务，在小区绿化、停车、治安防范等方面进一步改进，做个合格的小区“保姆”。
李峥艳：根据目前的情况，业主不缴纳物业费有多种原因，其中一条就是物业企业服务尚不尽如人意。
孟勇：在要求业主提高缴费意识的同时，物业公司要不断提高服务质量，因为付费与服务具有一定的因果关系。希望市、区政府有关部门加强对物业公司日常工作的监管力度，在街道设立物业管理部门，把对物业公司的资质审核、年度工作考评等职责下放到街道。
业主和物业公司要好好沟通
朱文儿：业主和物业公司都有保障自己利益的权利，但在维权中双方都要理性。如果物业公司觉得物业管理费难收，就要反思一下，这是不是自身的整体素质与服务质量欠缺造成的，并想办法尽快完善和提高。
沃幸康：业主与物业公司之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的，在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在选择物业公司和与之签订相关合同时必须要慎重。
李峥艳：由于目前物业费的收费标准执行的还是10年前的标准，所以“低收费→低服务→物业费难收→人员不稳定”的怪圈近年来一直困扰着物业企 业。目前，市建委已委托物业管理协会制订了《宁波市物业管理行业服务等级标准》，这一标准实施后，每一级服务标准都有对应的收费标准，由业主自行选择服务 标准和收费标准。
文苑风荷小区胡世彦：小区业委会在既督促业主按时缴纳物业费，又监督物业公司保质保量履行服务合同等方面，工作不是很到位，导致有的小区业主和物业的矛盾越来越多。化解矛盾的有效办法是多沟通，相互理解。
章静：导致小区业委会缺少实际工作效果的原因主要有两个：一是业委会委员或主任都是义务兼职的，一年到头没有报酬，缺少激励机制；二是要做好这 项工作需要花费一定的工作时间和精力，也是一件得罪人的事。建议政府能否参照“和谐促进员”、“计生协管员”等模式，对业委会委员给予一定额度的工作补 贴，以激励他们的工作热情和责任心。另外，建议由区物业办牵头，每年对业委会主任进行培训。
绿地和车位能否两全其美
牡丹社区王师傅：住宅小区特别是老小区，可否通过对小区绿化带进行适当调整来增加车位，以缓解停车难？
林军华：根据2005年修订的《宁波市城市绿化条例》规定，新建住宅小区和旧城改造住宅区的绿化面积占总用地面积的30%。确需改变现有城市绿地使用性质的，由城市绿化主管部门签署意见，报市、县（市）人民政府批准，按规定办理有关手续，并缴纳易地绿化费。
我个人认为，对一些条件具备的地方，原来绿化面积标准较高的，也确需改变现有城市绿地使用性质的，在征得小区业主的同意后，经业主委员会和社区 共同研究，提出合理的设计方案，在《宁波市城市绿化条例》规定的最低绿化标准内，经过有关部门批准，适当调整小区绿化带的功能，以缓解居民停车难。
王法锦：从今年开始，我市开始实施第二轮老小区整治，五年内计划完成790多万平方米住宅小区的整治。这次整治的主要内容包括拆除违法建筑物、房屋整修、配套设施整治、绿化整治、防盗门、信报箱整修和维护等。通过整治，能一定程度上融洽业主和物业之间的关系。
十一月 9th, 2008
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