物业管理

管理小区不要物业　单个业主不能决定

　　我搬进我居住的小区已经有半年多了，但最近我们小区的业主就小区的业主能否自行管理小区物业发生了争议。

一方认为小区的物业管理应该聘请物业，业主无权自行管理小区物业，另一方则认为小区的业主有权自行管理小区物业而无须聘请物业企业。

请问业主有权自行管理小区物业吗？

卿森泉律师：尽管我国的《物业管理条例》没有明确规定小区业主可以自行管理小区物业。

但是依据我国物权法的相关规定，业主是可以自行管理小区物业的。

当然，是否选聘物业管理企业提供物业管理服务，不是单个业主可以自行决定的，需要该小区的全体业主的共同意志决定。

具体到你的情况，如果你所在的小区业主大会表决通过自行管理小区物业，那么你小区的业主就有权自行管理小区物业，反之则不行。

Add comment 八月 20th, 2008

物业管理的误区

随着房屋建成和买房人入住的增加，物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点，要从根本上解决物业管理问题，首先要澄清思想认识上的十大误区。
误区一：物业管理＝物业公司管理。
这种误解与物业管理公司的名字有关，忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权，混淆了物业管理的主体。根据我国法律赋予公民对私人财 产的权力，物业管理的正确定义应该是：物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活 动，该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。
换句话说：物业管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为，物业公司是为完成这种行为应运而生的衍生物，通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段。
我们只有首先对物业管理做出明确定义，清楚认识物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权力，物业公司才能摆正自己的位置，业主才能正确认识缴纳物业管理费的真正意义和目的，目前物业管理的各种纠纷才能找到彻底解决的出口。 　　

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Add comment 八月 8th, 2008

阳光舜城小区答辩提纲

各位领导评委大家上午好：
我叫***，来自***集团物业公司，十分荣幸能够代表公司参加此次投标。下面由我将公司的情况和方案要点想作一下陈述。
先简单介绍公司情况，***集团是山东一家跨地区、跨行业的大型股份制企业，经营范围涉及汽车贸易、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，全国十佳汽车经销商。***物业公司是***集团的子公司，成立于一九九六年，国家二级物业管理资质，通过ISO9000认证。公司现有员工600余人，管理人员全部具有大专以上学历，硕士生、本科生占85%，其他各类技术人员100%持证上岗。***物业通过不断的拓展，业务由济南延伸至青岛、济宁、临沂等全省7个地市，承接了小区、机关办公、写字楼、商场、火车站等多种类型的物业，委托管理面积100多 万平米。跟该项目类似的有新世界阳光花园、同济杰作、泰安海普凤栖湾、莱芜滨河花园、省委党校高层、省立医院高层，积累了丰富的小区物业管理的经验。通过 不断的努力，我们的服务得到了社会的认可，取得了许多姣人的成绩。公司被齐鲁晚报、济南时报同时评为济南市品牌物业管理企业，我们管理的槐荫区政府2年的时间省优秀物业管理项目。今年我公司被建设厅评为山东省优秀物业管理企业，这是物业行业迄今省级最高级别的荣誉。
下面介绍一下方案的要点：
这个项目拟设立“***物业阳光舜城管理处”，归***物业垂直领导。
组织架构与人员配备（附后）
在骨干人员的配备上，是由我公司总部委派人员担任管理处主任，人员选择的标准有2年以上物业管理经验，有教强的沟通协调能力，有多种设备管理经验，有处理各种突发事件的能力。一线人骨干由公司委派，其余由招聘获得。我们认为在人员管理上主要是把好“三关”： 一是招聘关。我们配备的保洁、保安、维修、客服等这些员工，直接为业主服务，直接跟业主接触，因此除了在专业素质上严格要求外，还注重形象、气质和沟通能 力，尤其是客服维修等关键岗位。二是培训关。主要是以职业道德教育和实操教育为重点。年初、季度、月初制定培训计划，安计划落实。通过不断的培训以增强服 务意识、责任意识，增强员工的业务熟练程度，使服务水平能够很好的稳定在一个高标准上。三是监督考核关。对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考 察，及时发现问题，我们公司建立了3级检查制度————日检，周检，月检。部门主管日检，每天都要询查2次以上、管理处主任周检、每周检查一次，物业公司月检，每月对管理处检查一次。层层检查层层控制。对于发现的不合格项目扣除责任人相应分数，跟工资挂钩。

安全管理：

所有区域24小时保安服务，24小时门岗保安，24小时安全监控，24小时保安巡逻。我们在对小区周边治安进行方查，深入考察的基础上，对现场进行分析。 小区距离市区教远，警力消防相对薄弱，等因素给我们的工作提出了很高的要求。因此要求保安队员严格把好大门人员进出关，维护小区内的安全稳定。做好陌生人 员的登记、查询和可疑人员的盘查，对大宗物品和车辆的出入要对人、对物、对证件。对小区进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。我们还制定安全预警措 施，包括治安突发事件、盗窃、抢劫、杀人、消防等。出现情况首先报告领导、报警、维持现场秩序等。每年我们公司都跟消防中队在各个项目轮流进行大型消防演 习，调动消防中队的车辆、人员参与，非常逼真对队员和业主非常有教育意义，教育业主如何在火灾中逃生，教育对于如何应对火灾，避免慌乱，减少损失。我们的 保安队是济南市一流的保安队伍，我们的保安队伍连续3年获得济南市青年文明号。我们的保安管理完全按照军事化要求进行管理，所有被褥豆腐快，脸盆毛巾牙刷 朝向一致，宿舍没有一点异味，上次济南人事局之所以能够中标，所有的评为都给我保安打了最高分。

设备和维修管理

设备是小区日常生活正常运转的命脉，可以想象水、电等如果出现故障，业主生活会是一个什么样的状况，我们提供重要设备24小时值班运行，所有小区24小时 维修服务。因此设备管理尤其重要，要加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。对于各种设备，一是主动安排预防性维修。对于大型、关键 性的设备，如变压器、配电柜、电梯，不能等出了故障再处理，一般都应及早制定计划，进行预防性维修。有些还要与专业厂家协作，提高设施、设备运行的安全系 数。二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。在工程技术方面我们也有很强的 优势，我公司设立了工程技术部，有数名工程师和技师，工程部在03年济南市技术大比武中获得第一名。他们定期的对各个项目进行技术支持和指导，尤其是设备 检修期，审核各个项目提报的设备检修计划，指导项目进行设备检修。

保洁管理：

小区保洁的要求就是既要干净，又要清净。要求尽量别让业主看到呼呼啦啦大面积作业的清净，许多工作在人少的时候昨晚，在人员较多的时候来做细节工作。提供 的保洁服务既要注重结果的美观，也要注重服务过程的美观。保洁是我们公司的强项，我们接管了诸多的小区，保洁一致做的很好，另外我们还承接了难度更大的保 洁项目，比如火车站和华联超市，每天客流量非常大，保洁难度非常的高，我们都做的很好。

绿化管理

南山苑小区绿化景观设计优美，绿化率高。我们物业公司有一个花木分公司，是济南市成立较早的大型专业花木公司，拥有有高级园艺师、专业技术人员数名，常年 对外承接绿化工程，绿化养护，租摆，服务的项目有新闻大厦、中建八局、电力局等。公司有大型温室花卉基地，可以提供各种类型的绿植。公司园艺师也将定期派 人来进行指导，编制绿化养护计划，施肥计划、浇水计划、修剪计划、施药计划等。为绿化养护提供可靠的保障，这也是一般物业公司所不具备的。

总之，我们拥有一支连续多年“青年文明号”的保安队；我们拥有一只济南市技术比武第一名的工程队，我们拥有专业的花木公司，我们被评为省优秀物业管理企业 企业…………今天您选择了***物业，就拥有了省心、放心和舒心的明天。倘若***有幸中标，我们有信心有决心，有能力有实力，将物业关好，把管家当好。

再次感谢贵方给予***物业此次竞争的机会，谢谢各位！

Add comment 八月 6th, 2008

物业公司品质部经理竞聘演讲稿

首先，我对两年来支持、帮助和积极配合我工作的同事表示衷心的感谢！对与我共同努力、辛勤付出的办公室各位同仁真诚的说声谢谢，并对我在工作和生活上 对你们关心不够、帮助不到，以及因为我个人的工作方式问题给你们带来委屈，在此表示深深的歉意！对两年来，给予我信任、信心、宽容和生活上细心关怀的领导 致以最深切的鞠躬！
现就我和办公室的同事两年来所做的工作做如下回顾：
一、所做的工作
1、规范办公室内务管理。
⑴修改、完善了文件处理、会议组织、档案资料、人事管理、装修管理以及检查、监督、考评、奖惩等制度。公司内务管理工作基本达到程序化、规范化。
⑵后勤事务。办公物品、劳保物品、保洁物品实行了统一采购。严格按照集团资产管理制度，做到了资产管理帐实相符。规范了工会工作。
⑶人事管理。依据集团规定，并结合___的实际，创造性的开展培训工作，尝试了挂职培训制度，各类培训日常化、正常化。三定工作日趋完善和成熟。
⑷成本管理。通过三定和各管理处经营责任制，人力成本得到了积极有效的控制，各类办公费用实行定量管理，有效的控制了办公成本。
2、参谋决策，积极推进机构、体制改革。两年来，积极推进经营管理责任制和绩效考核激励机制工作。根据物业状况和特点，对原物业管理处的物业区域和管 理处内部岗位进行了调整和完善，突出了管理处在物业日常管理中的主导作用，完善和优化管理处的组织结构和管理体系。使管理处的物业管理工作更加顺畅有序。 起草了事业部制管理方案。
3、加强企业和小区文化建设
⑴企业品牌宣传推广。两年来，利用网站、报纸发稿200余篇，稿件的质量有了较大的提高。电视专题片2期。物业管理论文2篇。
⑵优秀企业和物业管理示范小区（大厦）创建工作。积极组织和推进“省绿色小区”、“省诚实守信企业认证”、“省优秀物业管理企业”、“全国、省物业管理示范住宅小区（大厦）”等创建工作，2004年，世纪花园通过国家建设部物业管理示范小区评审。
⑶组织员工和小区业主积极开展文化活动。协助和参与世纪花园业主大会的筹备工作。宣传《物业管理条理》、《业主大会规程》、《物业管理示范小区（大 厦）创建标准》及环保保护、消防安全等。配合世纪花园恢复小区的物业服务费标准，宣传省、市关于物业管理服务收费标准的文件，组织调查问卷，与业主沟通思 想。先后组织业主开展了迎新春钓鱼活动、元宵游艺活动、五?一乒乓球比赛、游泳培训等活动。
4、积极支持业务拓展，加强电信代办业务管理。对外业务拓展方案基本形成规范文本。与电信建立了更加友好的合作关系。
二、工作上需要努力的地方
1、我们的服务还比较粗放，服务的整体质量不高。
2、管理部门对管理处的服务不够，意识和认识不足，职责还分不很清，服务与监控的关系还没能处理好，管理部门的管理质量不高。
3、在岗培训缺乏针对性和操作性。
三、下一步工作计划
（一）目标：如果我任品质部经理，我将着重抓住以下工作，全面开展品质管理工作，提高服务和管理质量。
（二）工作重点
事业部的服务质量是品质管理的核心，公司管理部门的管理质量是各事业部服务质量的保障。因此，品质部将在公司领导的领导下，首先致力做好以下几方面的工作，搞好管理质量：
一、改善管理部门为一线服务的观念，提高团队协作质量。公司的管理部门首先是服务各事业部，为各事业部提供各项支持；其次才是监控，促成事业部各项指标的达到。只有树立了为一线服务的理念，才能营造和谐的工作环境和团队协作关系。管理工作才会更顺畅，更有效。
二、改善业绩观。把员工、业主满意度考核和财务考核放到同等重要的位置上，推行全方位的质量管理。
三、改进管理方式，提高制度执行质量。多到现场去，走动管理，既有利于提高自身，又能帮助一线员工提高现场发现问题、解决问题的能力。改善干部对员工 的管理方式。多了解员工的思想动态和工作状态，爱护和激发员工的工作热情和积极性。减少因管理方式不当而伤害了员工的工作热情和积极性。执行制度时，先要 沟通，做到准确无误，提高制度执行质量。
四、改进在岗培训方式，提高培训质量。按照员工不同的工作范围分别选取培训内容，分开组织培训。对基层人员的培训突出操作性和服务质量意识；对管理人员的培训突出经营管理能力和主动、敏锐、超前、务实的管理质量意识。
五、优化制度，提高制度自身可执行性质量。制订工作操作手册、服务质量标准和改进绩效考核制度，完善质量监督机制等。确保各项服务工作的规范化、有序 化。制度是否科学，符合实际，直接关系到制度的效用。制度的效用越高，它才更有可执行性，它才能成为员工提高服务质量的工作指南。复杂、繁琐的规章制度只 能迫使服务人员消极地执行服务操作程序。
六、完善事业部制。要提高服务效率和管理质量，企业就必须尽可能删除繁琐的、不必要的、限制员工决策权力的规章制度和操作程序，在企业的实绩考核和奖 惩制度中应鼓励服务人员创造性地、主动地为业主提供优质服务。事业部制把责任和权利向第一线倾斜，使组织机构扁平化，能迅速抓住业主的要求展开服务，机制 灵活。
其次，重点致力各事业部服务质量的管理。服务质量主要包括以下几方面内容：基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务方 式、服务效率、服务礼仪、清洁卫生、安全保卫等）、物业小区的环境氛围等。具体从下面几个方面着手服务质量的品质管理工作：
一、全员服务质量管理。把诉求服务和业主（用户）满意度作为服务质量管理的源头。突出主动服务、及时服务、温馨服务。把责任制作为落实全员服务质量的 关键手段。充分调动全体管理者和业主（用户）的积极性和创造性，促进我们的员工不断提高素质，牢固树立“质量第一”的思想，关心物业服务质量，参与质量管 理。
二、全过程的服务质量管理。把物业管理的重点从事后把关转移到事前预防上来，以注重结果变为注重因素，防患于未然；不仅要注重服务中的工作，还要注重服务前所做的准备工作，以及服务后的一切善后工作。
三、创造人性化的服务质量管理环境。加强企业的“精神”管理与企业的人文环境建设。为员工营造一个“快乐”的工作环境，为业主营造一个有良好人际关系 和社会公德的社会环境，也是品质管理的重要目标。没有快乐的员工，没有快乐员工创造性的工作，没有业主的信任和配合，就不可能有高品质的服务质量。
①利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展小区的各种公益活动，增强业主之间的交流与联系。②利用节假日组织内容丰富多样的社区活动，力 求把物业管理企业变成业主的核心，使人们信任、亲近和依赖于它。③开展建设文明单位活动，如建设文明家庭、文明楼或文明小区等活动。④积极协助和参与业主 大会筹备，使业主感到“有主可做、有事可定、有家可当”，参与到物业管理活动中来。⑤发现人才，培养人才，让员工和企业共同成长，共同发展。从而增强员工 的归属感和企业的凝聚力。
希望大家继续支持我，我将更加珍惜大家对我的信任，全力做好工作。为___更加美好的明天做出我应有的付出！

Add comment 八月 1st, 2008

北京某项目物业管理前期及其入伙阶段工作详细计划

目前正在进行的各项工作有：
1、 勘察世爵源墅的物业环境，从物业使用的角度对开发商京工地产提供相关建议。
2、 全面了解小区整体布局及房屋、配套设施、文化场所、机电设备情况。
3、 现场派驻人员协助销售气氛的建立，进行现场管理。目前已经派出保安、工程现场主管及保安31名、维修2名、保洁8名等共计43人，在客户中树立物管形象，协助销售工作。
4、 依据开发商京工地产的进度由我方工程人员参加智能化系统、机电系统的安装调试、运行培训。
5、 参与小区房屋的分户验收接管验收与移交，做好记录；督促施工单位修整；复验；办理书面移交手续。
6、 与开发商京工地产确认管理用房和生活用房，暂时未获得确切答复，跟进中。

下一步将要进行的各项工作有：
1、 世爵源墅管理处成立后进行人员培训。（7月）
2、 与接管验收同时进行管理处运作的准备工作。（8月）
3、 物资装备的配置；入住资料的印刷；人员配备等。（8月10日前）
4、 熟悉业主（住户）情况，准备业主入伙资料；（日）
5、 业主（住户）入伙安排；（八月二十三日）
6、 准备办理入伙入住手续。（八月二十五日） (more…)

Add comment 八月 1st, 2008