《商品房房屋使用、管理、维修公约》第九章第二条：“产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。对违反公约的，管委会、相 关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物 业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。
对于超过18个月不交纳物业管理费的产权人，管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追
Add comment 十二月 29th, 2008
写字楼开发要有计划
我们现在看一些楼盘，从物业管理角度来说，应该看得更远一些。因为物业管理是长期的，特别是日后给客户提供各种服务，必须要满足一些设备上的功能。现在我 们可以看到很多楼做得很花哨，有很多不必要的装饰物，很多楼是奇形怪状，有的楼顶是斜面的，追求建筑上艺术美。但问题是我们往往在追求这些美的过程往往牺 牲日后维修、保养这些最主要的关键的环节。
物业管理公司的电梯问题
省城写字楼的电梯问题非常突出。往往有这么几个情况，一个是电梯数量太少，很多开发企业开发商还没有认识到电梯的数量对楼本身的价值起着很关键的作用，电 梯数量的合理对这个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯。还有一个，有一些项目没 有考虑放置货梯，因为任何大厦都有一些东西搬进搬出，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来很多管理问题。我们不仅要考虑电梯，还要考虑电 梯的区域。现在有些开发商不重视这个问题，货梯
实际上跟客梯在一个区域里面，这会给以后的管理带来一系列问题。
写字楼的软环境也很重要
随着人民生活水平日益提高，写字楼的软环境也很重要（停车位和地段）。写字楼停车位在楼盘中越来越突出。从写字楼角度来说，我们一方面考虑停车位，同时要 考虑交通等问题，写字楼说它最重要的是地段。写字楼什么最重要，你要把国贸中心放在位置不好的地段，肯定他的地段价值就不像现在这么高。同样建筑，同样人 管理，它会大打折扣，我们很多楼做的是不错的，但是价格上不去，为什么？因为他的地段不对。所以我们在考虑地段的时候，我们讲的低端要考虑其他影响因素， 比如我周围的交通等等。
写字楼功能性问题
写字楼的功能性是选择能为这个大厦提供必要的办公、商务服务的机构设施，包括一些快递公司餐厅，健身康乐设施、会议室、商务中心、小型超市等等，同时在楼 内配套有一些开发商没有注意到的，例如通风口、照明系统、消防系统、楼的中央空调系统。可能把垃圾间、茶水间忽视掉，所以设计时要考虑。
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什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进 行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、 经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。
二、选聘物业管理企业的方法
选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。实行公开招投标方式选聘物业管理企业，一般程序如下：
1．成立招标评审组。在政府房地产主管部门监督指导下，小组成员聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
2．向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。
3．编制招标书。招标书主要内容有：A．拟招标的物业基本概况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等；B．物业管理内容；C．对招标的有关说明如物业管理委托期限、物业移交日期，向物业管理企业提供的条件。
4．对投标单位进行资质审查。从中选择确定符合条件的物业管理企业参加投标。
5．投标申请书的报送、开标、定标。参加投标的单位，应在规定的报送招标工作成立招标评审组，投标书截止日期前将投标申请书密封后送达符合条件的物业管理企业。采用审查和评审各投标单位的标书，确定中标单位。
6．签订物业管理委托合同。中标单位中标后与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的管理。
三、监管物业管理公司的方法
1．制度监督。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。
2．工作例会。业主委员会应每月召开与物业公司的例会，及时反映居民的意见，做好“桥梁”工作。
3．物业管理制度。建立规范的物业管理制度要做好以下几方面的工作：一是权力不能过分集中，防止滥用权力，导致腐败；二是要有全面体现私权自治的物业管理 立法并以此为基础建立物业管理法律制度；三是在业主权利行使、物业维修基金使用、财务监管、物业公司聘用等关键问题和关键环节上要有详细的规定；四是激励 全体业主的权利意识，关心小区物业管理。
Add comment 十一月 9th, 2008
网民通过“网上民声”咨询，物业费都包括哪些费用？卫生费是否包括在其中？ 房管局回复，按照物业服务收费管理办法规定：物业公共性服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。
物业服务成本的构成要素：1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、 维护费用；3、物业管理区域绿化养护费用；4、物业管理区域清洁卫生费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费 用；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。
物业服务费为物业企业经营性收费，其中已经包括小区卫生保洁相应费用。你所咨询的“卫生费”是否为“垃圾处理费”，此费用为行政事业收费，由城市环卫部门收取（也由委托居委会、物业代收的情况）。
Add comment 十月 20th, 2008
一、物业管理招投标的主体
1、招标主体
招标主体又可分为招标人和招标代理机构两种，其中招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。在物业管理服务的招标中，招标人包括开发建设单位、业主大会或者业主委员会和产权人三种。
2、投标主体
投标主体即投标人，物业管理投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件所要求的其它条件。我国实行物业管理企业的资质等级管理，把物业管理企业分为 一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。物业管理企业投标的能力受到其资资质的限制，不同资质等级的企业所能管理的物业规模不同。招标人在招标前需根据 物业的具体情况确定参与投标的物业管理企业所应具有的资质，并对其资格进行审查。
二、物业管理招投标的程序
(一)准备阶段
1．选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。
2．成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。
3．确定招标项目、招标指导思想及原则。
4．编写招标书。招标书的主要内容有：
(1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。
(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。
(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。
(4) 物业管理考核标准与奖惩措施。
(5) 投标开标时间。
此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。
5．若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。
(二)招标投标阶段
1．招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后， 统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。
2．投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。
3．投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。
(三)开标阶段
1．按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。
2．由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。
3．公证员宣读公证书，确认预选中标单位。
(四)中标和订立合同
确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。
此外，需要指出的是整个招投标的过程，实际上是招标人通过一系列措施从众多投标人中选择中标人并与之签订合同的过程。因此，招标投标活动除适用《招标投标 法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房『2003』130号令）外，这些特别法没有规定的，还应适用《合同法》的规定。
三、我国现状及对策
（一）我国的现状及存在的问题
1、法制建设滞后，法律法规不完善。物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确，法制建设相对滞后，这主要表现在：
（1）没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性。
（2）物业管理招投标法规不健全。
2、地方保护主义严重，使跨区域物业管理招投标受到制约。
3、物业管理市场竞争机制尚未建立，恶性竞争普遍存在。
（二）应对物业管理招投标问题的对策
l、转变和提高思想认识
2、设定招投标市场准入条件
为了减少对投标企业的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标，甚至可 以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。政府部门还应当采取必要措施，强制一定条件下的物业（新建物业达到一定规模的；由业 主委员会选聘物业管理公司的）必须实行招投标。
3、规范招投标的程序、过程
（1）准确界定招投标资格
目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下，物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为 不明确这一点的话，就容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此，为了避免这种情况的产生，在认定由谁来招标 时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者，市场化程度不足，经济效益稍弱等情况下。应确 定采用公开招标、邀请招标还是议标方式，以使招投标完善、规范。
（2）规范管理招投标活动
目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，因此，应设立权威、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作，以避免政府行为与 市场行为的混乱。同时，对于招投标程序还应明确以下事项：第一，物业管理招投标必须事先到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行；第二，招投标机构应 指定专人负责管理招投标标书，推荐合格的物业管理企业参加招投标；第三，招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与，以维护“三公”原则。 同时还应邀请公证机关参与招投标工作的全过程。
4、规避物业管理招标中的不正当竞争
（1）积极培育和营造物业管理招投标的市场环境。
（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则。
在国家对此项法规正式出台之前，各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。
（3）建立招投标良好的市场经济秩序。
Add comment 十月 10th, 2008
网友提问：请问物业管理费到底包含哪些方面呢？1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需要更换，这个费用应该是业主分 摊吗？3.楼道内粉刷墙壁的费用应由业主分摊吗？上面三个问题是我暂时能想到的吧。不知道有没有物业管理相关的法律？专业人士请指点一下。下周周末将就上 述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定。 宗科涛律师回复：根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费； (5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物 业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价 方式。
Add comment 十月 9th, 2008
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