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提起物业管理，不少人有过“添堵”的经历，或是因为房屋质量有问题，或是因为水电暖气等的维修养护责任不明，或是车位只卖不租，或是物业收费不合理，如此等等。也正因为如此，山东省人大常委会法制工作委员会日前举办的《山东省物业管理条例(草案)》立法听证会，才格外引人注目。但是业主、物业公司、专业经营单位等各执一端，使得这一民主立法之举，成为不同利益方意见的博弈，在诸多问题上并没有达成共识。 地下停车位能不能卖？ 目前，山东省共有物业服务企业3000多家，从业人员16万多人，管理面积超过4.7亿平方米。据山东省建设厅有关负责人介绍，车库车位问题在物业管理矛盾纠纷中表现较为突出，主要是许多新建小区的车库、车位售价太高，开发商只售不租或是租售价高，许多业主无力购买、承租导致无处停车或者占用公共场地停放车辆，使得小区管理秩序较为混乱。 “有些开发商没有办理专项征地手续，但经过了许可，在小区内公共空间建设了地下停车处，然后划分车位销售，此种车位引起的纠纷最多，矛盾也最大。我认为此次立法应着力解决这个问题。”业主管新华说。 山东荣军总医院心理门诊副主任医师邹春玲认为，车位车库是小区整体环境的组成部分，其利用应该服从于业主需要，而且按照成本摊入的原则，车库的费用已经摊入建房成本，业主在买房时已经花了这笔钱了，不能再掏一次腰包，因此应当禁止开发商将停车设施纳入自己的所有权范围单独开发。 她认为，出售地下车库车位不利于防空备战。“《防空法》规定，相关建筑应该修建战争时用于防空的备战室。防空工程的目的是确保人身安全，应该由主管部门维护，没有要求由个人维护。” 服务不到位能否拒交物业费？ 物业服务收费问题重重，一方面，物业服务企业擅自扩大收费范围或者提高收费标准，重复收费，侵害业主的合法权益。另一方面，业主欠费现象严重，物业企业追缴难，直接影响物业服务企业运营。 为此，《山东省物业管理条例(草案)》第八十一条规定：“业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。” 山东省建设厅有关负责人在解释此条款时认为，物业服务行业的特点决定了“物业服务无止境”，要找出物业服务中的“瑕疵”是很容易的。业主拒缴物业服务费，从表面上看，似乎只是损害了物业服务企业的权益，实际上损害了同在一个物业管理区域内生活的全体业主的合法权益。物业公司可能会因费用的不足而无法开展正常的物业管理活动，不得不降低服务质量的标准，这就导致更多业主、住户以物业管理服务质量有差距等理由而拒缴物业服务费，形成恶性循环。物业得不到应有的保养维修，最后导致物业加速老化和损毁，甚至贬值。 这一解释得到了物业公司代表的赞同。泰安市乐园物业公司王利明说：“业主不得以物业服务有瑕疵而拒交物业费的规定非常有必要。瑕疵是微小的缺点，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不达标。” 她认为，一些业主权利意识强、义务意识弱，以种种理由拒交物业费，“最终后果就是导致物业服务难以保障，使全体业主的权利受到侵害。” 齐鲁律师事务所律师顾建章则认为这一规定不符合上位法，限制了业主的抗辩权，“条例应该保障业主的权利，保障业主按照合同约定取得应得的服务。” 专业经营设备的维修养护谁买单？ 专业经营设施设备是指水、电、气、暖、有线电视、宽带数据传输等。国务院《物业管理条例》规定，专业经营单位“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护的责任。”但条例未对专业经营设施设备的投资、产权以及移交问题作出规定，因此，山东省物业管理条例草案规定：“建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。” 山东省建设厅有关负责人在解释这一条款时认为，目前，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上多是由业主负担的。专业经营单位向业主收取水、电、气、暖等费用，必须将专业经营设施设备建设到最终用户，由此承担养护维修责任是自然的，不应该由消费者买单。 然而这一条款在听证中遭到了专业经营单位的普遍反对。济南市港华燃气有限公司的李东娥提出，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属业主共有。而草案提出专业经营设施建设和投资由专业经营单位负责，产权属于专业经营单位，与《物权法》的规定明显不符。 东营市供电公司的董衍军说，草案规定小区内专业经营设备由经营单位负责，这从投资权限上就无法通过。据测算，2008年山东省住宅配套配电设施建设需要投资76.9亿元，在没有配套政策和资金来源的情况下，供电企业是做不到的。根据“十一五”规划，山东电力将投资566亿元用于全省主电网的架构，其中并没有用于小区的投资计划。在主网建设投资都十分困难的情况下，电网企业根本承担不起小区建设投资。 物业公司与业主代表则表示认同这一条款。“既然专营单位向最终用户按时足额收取了水电气暖等费用，就应该履行相关管线的更新、维修和养护责任。”济南亚圣园小区业主张志斌说。 青岛新天物业发展公司的谢协忠也提出，以往的做法是，业主使用的专业经营设施大多由开发单位代建。“业主购买了专业经营服务的同时，还要购买提供专业服务的设施设备，这本身就不合理。如果再让业主承担这些专业设施设备的维修责任，更不合理。”
十一月 18th, 2008
认为开发商将作为业主公摊面积的地下设备层用于车库进行出租、出售，业主陈女士将北京金致达房地产开发有限公司、北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司告上法院，要求开发商支付出租出售所得收益。近日，朝阳法院一审以陈女士的诉讼请求缺乏法律依据为由对首起停车位收益案做出判决，一审驳回了陈女士的诉讼请求。昨日，陈女士向记者表示不服一审判决，已提起上诉。
案件回放
公摊设备层改为车库盈利
2001年年底，陈女士购买了由北京金致达房地产开发有限公司承 建的广顺南大街19号嘉润花园C座的一套房屋，双方在签订《商品房买卖合同》时约定，C座地下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层为公摊面积。 2003年1月，她入住后发现，开发商和物业公司将地下一层、二层用于车库向业主出售或出租，月租金为400元。
陈女士认为，根据买房 合同约定，C座地下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层为公摊面积，应属全体业主共同所有。现在，开发商和物业公司未经全体业主允许，将设备层作 为车库对外租售，占用了业主的公摊面积，没有法律依据，因此要求法院判令二被告支付车库出租产生的收益，自2003年1月起至今年9月30日止，按每月 400元支付。
对于陈女士的说法，金致达房地产公司的代理人表示不能同意，他们解释称C座地下车库已经办理了产权登记，就登记在该公司名下。车库面积并未被计入陈女士购买的公摊面积之内，合同中约定的属于公摊面积的设备间部分，只是零散地分布在地下一、二层车库范围内，并不是陈女士所说的设备层。
该代理人承认，签订房地产买卖合同时，对于地下车库面积的所有权没有明确约定。但业主的公摊面积是测绘部门根据分摊原则进行测绘得出的，作为开发商他们 也无法计算公摊面积。“以前，因为分摊面积问题业主和开发商纠纷不少，因此在这方面我们也比较谨慎，并没有超出政府允许的范围。”
盛昌鑫鼎物业公司则表示，他们是受金致达公司委托来管理车库。该公司表示，车库是归金致达公司所有，并非业主所有。
法院审理
认定车库所有权归开发商
法院经审理查明，2002年8月7日，金致达公司取得了小区车库的所有权证，2003年金致达公司开始将车位出租。2007年11月，金致达公司委托北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司管理车位出租事宜。
法院认为：金致达公司是小区车库的所有权人，享有对车位进行出租、收益的权利。陈女士提交的现有证据，无法证明车库占用其公摊面积。故陈女士的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院未予支持。
法官表示，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
原告上诉
判决未说明设备层是否属于公摊
对于法院所做的判决，陈女士的代理人表示：“法院的认定不够准确！”据这位代理人讲，判决的认定主要有三方面的问题。
首先是根据建设部关于分摊面积的规定，分摊应该是对设备所占的空间和面积进行分摊，而非对设备进行分摊。对于设备的分摊，没有法律规定。
此外，法院确认了开发商和物业公司对地下车库享有所有权，而车库所有权的取得是在业主们买房之后。
“实际上业主买房后就已经对地下一层和二层享有了共有权。开发商取得的所有权应该是不合法的。”这位代理人说。
目前，北京市第二中级人民法院已经受理了此案，将择日进行审理。
相关规章
建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能 上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半属于公用建筑面积，也 就是常说的公摊面积。
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
十月 10th, 2008
我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例，介绍物业管理企业风险来源与防范措施：
签订物业合同过程中
风险来源：
1、缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，在物业管理委托合同中;开发商 是否具有一定的资质，是否具有良好的资信，对以后双方的合作有着至关重要的影响。对于这一点的重要性，现在的物业管理企业还是比较重视的。但是，在专项管 理分包合同中，有的物业管理企业就比较忽视这个问题。例如，在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违 反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物 业管理单位将依法承担赔偿责任。
2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。
物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然 从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一 味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式。因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业 管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失 和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。
3.合同内容约定不明或是条款有疏漏。
对此造成的风险，通过学习《中华人民共和国合同法》，物业管理企业一般能对此有一个较正确的认识，本文不作赘述。
防范措施：
1、认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。
2、合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。
3、合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解出现歧义(特别是对于时间、价格，违约金的约定要注意上述问题)。
4、注意免责条款的约定。如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任：因不 可抗力导致物业管理服务中断的;物业公司已履行合同约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的，因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主和物业 使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失的;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损 失的，为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因 采取紧急措施造成相关财产损失的。
承接物业过程中
风险来源：
1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。
按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、 共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的 竣工验收，有相关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。殊不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其 后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责 任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业 不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承 担，这就增大了企业的经营风险。
2、开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。
这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注 意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这 些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决 ,对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企 业的经营风险。
防范措施：
1、交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。
2、对于遗留问题或者发生的争议不能解决的,向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。
3、注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。
实施物业管理过程中
风险来源：
1、对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险。
这里以物业管理区域内发生的业主车辆丢失案为例进行说明。笔者对近期各地法院审理的此类 案件进行了一个调查 ,从法院的审理结果上来看，各有不同，既有判决物业管理企业承担对业主的赔偿责任的，也有认定物业管理企业已尽到管理职责而无需承担赔偿责任的。但是，越 来越多的案例，已经把物业管理企业在管理中，对业主的车辆凭停车卡予以登记放行的行为，认定为一种对车辆的保管关系，而不是以往的只是提供车位使用的关 系，这样的关系认定，无疑使得物业管理企业的经营风险增大。
2、对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险。笔者在此不作赘述。
3、对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主 发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的 角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。
防范措施：
物业管理服务方面的防范措施：
1、提高物业管理水平，做好公共部位、公共和共用设施和设备日常和例行的检查、维修、保养工作。
2、对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。
3、维修、养护等应进行书面和现场施工记录。
4、管理要到位，同时积极面对突发事件和损害问题。
消防安全工作方面的防范措施：
1、承接物业时，一定要检查物业的消防验收情况。
2、监督业主二次装修过程。
3、做好消防设施的日常维修和养护。
4、发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理。
员工管理方面的防范措施：
1、明确员工招聘工作的重要性。
2、加强员工培训，建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍。
3、劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。
其它防范措施：
如购买相关的商业保险，以分担企业的经营风险，以及聘请企业的法律顾问，对企业运作中的种种法律问题及时解决，防范风险等等行之有效的措施。
九月 10th, 2008
随着我国的住房制度改革的不断深入，传统的房屋管理已逐步被现代的物业管理所取代。但目前不少物业服务 企业却无视国家相关规定，重复收费，超标准收费，擅自提高管理费……据太原市物价局12358价格举报中心投诉统计，涉及物业部门的服务的投诉已 经连续两个月成为热点。记者从太原市消费者权益保护部门了解到，有关物业服务方面的投诉也呈上长趋势。面对物业管理方面的诸多问题，管理部门如何破解，业 主利益受到损害该如何维护自己的权益呢？记者进行了深入采访。
五类物业问题困扰业主
根据投诉记录，记者采访了投诉某物业部门的刘女士。她向记者反映，当时购买住宅时，物业部门承诺按按照 国家规定收取水电费。可是在入住的一年多时间里，物业公司一直按一度电0.5-0.6元不等的价格收取电费。物业管理部门解释多收的原因是均摊电力损耗。 刘女士气愤地说：“什么原因造成的损耗，每个月损耗多少，我们根本不清楚，管理部门想收多少就收多少，这样公平吗？”另一位投诉者张先生反映的问题是已经 交纳了车位费，但每次进出小区还要交纳1元钱的管理费。
太原市物价局12358价格举报中心张建平主任介绍说，8月份中心共收到投诉380多件，投诉物业服务 的占到了三分之一。投诉的价格问题主要有五大类：一是物业公司超标准收取小区自行车存车费和机动车停车服务费、强迫小区业主租赁车位进行收费、对购买车库 的业主收取服务费；二是电费摊派问题，国家规定居民生活用电价格为0.477元/度，但部分物业公司实际按照0.5元/度至0.8元/度的标准向居民收 费；三是小区水费公摊后超标准收费，部分高层建筑小区超标准收取高层楼房二次加压费，个别小区由于水表老化计量不准等原因，往往以住户的人口数规定使用量 进行收费；四是物业公司未与业主委员会、经营户协商便擅自提高物业管理费；五是收取煤气工程费、装修管理费、供暖入网费、卫生费等费用时，物业公司将上述 费用与水电费捆绑收取，不交相关费用就采取停水、停电或不让业主机动车进入小区停放等不当措施。
问题主要出在物业服务上
针对投诉热点问题，专家指出，我国住房制度改革时间不算很长，有些传统意识还需要改进，比如物业管理费 用不再是大伙按月统一的收取固定的费用，而是与居住面积紧密联系，还与住宅的层次挂钩。具体到停车费的投诉问题，停车费应该分为两部分，一部分费用是用于 购买车位，另一部分是服务费，用于日常的管理，车位费和服务费两个概念要分清。
但从目前物业服务投诉的问题看，大多数问题出在物业服务部门，企业综合素质不高，服务意识低下，利用自身的主导优势地位，无视国家的规定把一些费用强加到业主身上。
针对焦点问题，太原市物价检查所郝爱平副所长分析说，水电的价格由政府部门统一制订，任何单位不得变 动。但从投诉情况看，水电问题是困扰业主的老问题，主要原因是太原市大多数小区的水电费收取尚未做到向最终用户收取，一户一表改造进度缓慢，全市仅有10 万户实现一户一表，要想彻底改变这种局面，在管理部门加强管理和处罚力度的同时，必须加快城市水电网络改造步伐。由于一些地区存在线路、设备老化造成损耗 等问题，费用摊问题也客观存在，但物业服务部门在收取这部分费用时，必须张榜公示，列出明细，不能把应该物业部门承担的部分也强加给业主。
消费者会的工作人员指出，《消费者权益保护法》消费者享有知情权，主要包括消费者有权要求经营者按照法 律、法规规定的方式标明商品或服务的真实情况；消费者在购买、使用商品或接受服务时，有权询问和了解商品或者服务的有关情况。物业服务企业在业主不知情的 情况下，随意收取水电费用，是不合法的，业主有权拒交。另外，各种类费用应该分开交纳，物业管理部门不能利用手中的有能力强迫业主就范。
改善物业服务需要政府发挥更多职能
改善物业服务，促进社区和谐，需要政府发挥更多职能。就物业如何提高管理服务企业素质问题，不少专家献计献策，经济学博士杨涛指出，政府目前最需要做的是为物业服务中的相关问题，制定更详细和现实的规则。
有了好规则，还要有好裁判。政府要做好物业纠纷调节中的裁判，应该在行政和司法两方面转变观念和建立机 制。在行政方面，应考虑建立包括地方发改委、房管、物价等部门在内的协调监管机制，严惩各种合谋损害业主利益的行为。在司法方面，目前业主在与物业公司博 弈的过程中处于过度弱势地位，因此依法在程序中体现对业主的支持，才是处理物业法律纠纷中最大的司法公正。
物业服务中的纠纷多，问题难以解决，没有形成平等合理的主体和对话机制就是主要原因之一。从业主一方来 说，需要有真正代表自身利益的业主委员会。从政府角度，一方面要帮助业主成立和推广业主委员会，另一方面应真正保障业主委员会的成立和发挥职责，甚至可考 虑逐渐替代居委会等组织，成为社会生活的基本单位，也许是符合未来城市发展趋势的。从物业公司一方来看，只有真正脱离与开发商的关系、由业主自发选择，才 能提高其服务意识，也避免业主把开发商的问题归责于物业公司，这也需要政府的介入才能实现。
在房产改革过渡期，避免物业纠纷的关键，还在于政府应承担更多的直接管理责任。例如透明度问题，信息不 透明、不对称是产生效率扭曲和腐败的根源。虽然各种规章一直强调物业公司应实现财务公开，但实际中很少有执行的。归根到底，在业主短期内难以形成对物业的 监督能力的情况下，政府应该弥补这一缺位。
九月 8th, 2008
物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯定, 国家建设部已决定向全国推广物业管理。其中, 物业管理合同是物业管理制度的核心内容。本文试就物业管理合同的法律特征及有关问题进行剖析。
一、合同主体间的法律地位
物业管理合同的主体即合同的双方当事人。一般认为, 物业管理合同是业主同物业公司之间订立的, 物业公司为业主管理物业, 由业主支付相应报酬的协议。物业管理一词出自香港, 虽然这种叫法在理论上未必严谨, 但在实践中已成自然。物业即房地产, 多指区分所有的高层建筑。业主则为房地产权利人, 大部分是建筑物的区分所有人或使用人。同一建筑物内部结构的关联性使得众业主在行使其权利时形成一种立体式的相邻关系, 因而他们相互间存在一种抽象的共同利益, 维护这种共同利益是同一建筑物中各业主行使其权利的前提。但是, 由于各业主的经济状况不同, 以及对物业利用的目的、方式的不同, 所以在维护这种共同利益时, 各方的意思很难统一, 因此, 为协调各方利益, 解决冲突, 维护共同的生活秩序, 客观上要求全体业主成立一个团体组织来处理他们的共同事务, 于是, 必须明确同一建筑物内包括各位业主在内的群体具有团体性质, 当然也可以将这个范围扩大到独立的住宅小区。
那么, 这种团体是否具有民事主体资格、属于何种民事主体则不无疑问, 国外有关立法对这一问题的认识也并不一致, 有学者将其归纳为四种模式: 一是德国模式,认为由全体业主形成的群体是没有权利能力的团体, 不具有法人资格,我国台湾持同一立场; 二是法国模式, 承认这个团体具有法人资格, 新加坡和我国香港属于这种模式; 三是日本模式, 在业主群体具备法定条件后就承认其法人资格; 四是美国模式, 只在判例实践中承认其法人地位。①这里应该考虑到, 若业主群体不具有主体资格, 那么为什么能签订物业管理合同; 若具有主体资格, 那么它是否具有相应的权利能力和行为能力呢? 对这一问题我国法律目前尚无明确规定, 但这种客观形成的团体已经在实践中行使作为民事主体的权利。在这个团体中的每个业主都具有基于共同关系而决定其共同事务的权利, 包括在全体业主大会上的表决权、基于专有部分的请求权和对共用部分的使用权, 在理论上称之为成员权。全体业主是通过召开业主大会推选出的业主委员会来管理其共同事务的, 并由业主委员会根据业主大会的授权同物业公司签订物业管理合同。据此判断, 由全体业主组成的团体应该具备民事主体资格, 只是在我国目前尚不具备法人资格, 对这一问题也有待于在今后的立法中加以明确。而业主委员会是同一建筑物内全体业主设立的执行机构, 它的人格被全体业主所吸收, 它的行为对外代表全体业主, 对全体业主产生效力。根据我国民事诉讼法第54 条的规定, 当业主们的共同利益受到侵犯或与他人发生纠纷时, 业主委员会可代表全体业主参加诉讼。
(全文…)
八月 21st, 2008
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