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A物业管理公司在对B住宅小区进行物业管理期间，分别向进入小区从事废品回收的经营者收取“赞助费”1.1万元，未依法如实入账，并禁止其他经营者 进入该小区从事废品回收经营。该地工商局便以该物业管理公司违反《反不正当竞争法》第八条第一款的规定，根据该法第二十二条规定对物业管理公司进行处罚： 没收违法所得1.1万元，罚款1万元，合计罚没2.1万元。
随着我国市场经济体制的建立和经济的不断发展，在经济领域出现了越来越多的新问 题，如商业贿赂、公用企业垄断经营、侵犯商业秘密、不正当竞争等等。目前，商业贿赂已成为比较典型和普遍的现象，经营者通过商业贿赂，妨碍质量、价格、技 术、服务等效能竞争手段作用的发挥，造成经营者之间的不平等，破坏公平竞争秩序，扭曲市场关系，损害其他经营者的合法权益。正是考虑到上述危害性，我国 《反不正当竞争法》第八条第一款规定：“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论 处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。”第二十二条规定：“经营者采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品，构成犯罪的，依法 追究刑事责任，不构成犯罪的，监督检查部门可以根据情节处1万元以下20万元以下罚款，有违法所得的，予以没收。” 物业管理公司基于与业主签订的物业服务合同约定对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对 于物业管理行为，我国专门制订颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》)对之进行法律规制。因此，对于物业管理公司对特定小区从事物业管理活动，应该遵 循《条例》的规定进行。
《条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企 业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：擅自利用物业共用部 位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人并处1000元以上1万元以下的罚款，单位并处5万 元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 (more…)
八月 5th, 2008
近年来，随着我国住房制度改革的逐步深入和市场经济的进一步发展，作为一种社会化、专业化、市场化房屋管理新模式的物业管理已日益发展成为一种新兴产业。物业管理因其适合现代人的居住理念并昭示出巨大的发展潜力而被人们喻为“ 朝阳产业”。从1981年我国第一家物业管理公司成立至今，物业管理在我国已得到了很大的发展，但是，目前除深圳等极个别发达城市外，物业管理基本上仍处 于行业性亏本状态。这固然与物业管理本身的微利性密切相关，但在其发展过程中，行业内部管理及外部环境等多种不良因素的影响是导致物业管理行业性亏本的根 本原因。
因素之一：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。而制约物业管理规模效益形成的根本原因 就是物业管理市场化进程缓慢。具体表现在：一是很多物业管理公司是开发商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏最后都由开发商负责，物业管理公司缺乏内在 的竞争动力和压力；二是业主委员会成立困难，物业管理市场需求主体的地位得不到确立；三是物业管理法规不健全，特别是有关物业管理招投标制的法规尚未出 台，实施物业管理招投标缺乏相应的法律依据和法律保障；四是因为物业管理市场竞争机制没有形成，房地产开发商也很难在市场上选聘到合适的物业管理公司；五 是部分开发商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。一是政府要尽快健全物业管理法规体系，特别是要尽快出台物业管理招投标的法 规；二是采用政策性引导，对物业管理公司实行市场准人制度，如对小区达不到一定规模的，不准申报成立独立的物业管理公司，必须聘请专业化的物业管理公司才 准予办理房屋预售证，对小区超过一定规模的，例如l0万平方米以上。必须强制实施物业管理招投标；三是进行物业管理公司的资质等级划分，将物业管理规模作 为一种重要因素加以考虑，并与物业管理收费标准挂钩。 (more…)
七月 30th, 2008
有一个观点是大家可以共同确认的，那就是20世纪中国经济战略目标的实现为整个国家物业管理水平的提高提供了良好机遇，21世纪是中国物业管理蓬勃发展的世纪。要抓住机遇，寻求大发展，就必须掌握物业管理本身内在的规律，用规律的力量来推动物业管理的发展。
物业管理对象有两个，一个是动态的，即物业使用人；另一个是静态的，即物业。这两个对象构成物业管理不可分割的两个方面，一动一静，对立统一。 人们想更多地、更好地不断使用物业，充分发挥物业的作用，物业同时又要尽可能保持良好状态。物业管理作用就是为了解决好这对矛盾l既要使物业充分发挥好作 用，又要保持物业的良好状态，二者缺一不可。随着产权的多元化，必须要统一管理，也就是物业管理。如果没有统一的管理，就会诱发大量的“搭便车”行为—— 争相享用而不承担责任，以至于因过分拥挤而加速损坏，最终会使大家得不到应有的享用。这也是物业管理存在的根本原因。目前随着社会分工的进一步细化和加 强，很多政府机关企事业单位也把后勤工作推向社会，实施市场化、专业化管理，以节约成本，提升服务。所以物业管理又增添了新的内涵。
作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，楼盘品牌的延伸，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。
在这二十多年的物业管理发展中，从全国各地区的物业管理发展水平和知名物业管理品牌的分布现状来看，总体上是物业管理覆盖面仍然相对较小，发展 不平衡，主要集中在深圳峪上海和北京等经济圈。但在这二十多年的发展和风雨磨练中，也已成长起来批颇具实力的物业管理公司，积累了丰富的物业管理经验，储 备了相当的物业管理专业人才。随着竞争的加剧，与其在“发源地”旗鼓相当地你争我夺，还不如就此走出去，实施区域化、规模化经营，集团化的发展。内地广阔 的市场给这些企业提供了广阔的发展空间和多了一条淘金之路。但是在区域化、集团化发展道路中，也遇到了很多问题
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七月 23rd, 2008
我国物业管理行业20多年的历程，经历了成形、发展、深化的过程，可以说现阶段是深化发展或深化转型的时期。那么物业管理后期到底是应该往哪方面发展，笔者认为“专业化”是物业管理最终、最多或者是最宽的路……
现阶段物业管理包括了卫生保洁、绿化养护、社会秩序维护、设备维修保养、社区文化宣传、部分 家政和其他相关服务。从专业门类来看，大而全、实而多；从效用上看，在社区生活中，物业服务公司尤如医药上的“万金油”，止痒不止痛;从内容上，有城市环 卫、园林绿化、建筑维护、能源保障运行、治安和消防管理；从技术上看，有工程机械电力、供水、环保、园林和环卫等……虽然从国务院到省、市各级先后出台相 关条例和办法，但始终没有能解决物业管理行业中普遍存在的问题。比如从管理上建设或国土部门给物业服务企业发了资质证书，然而环卫部还要发环卫证书，园林 也要有园林资格，公安部门要审批保安队组织，电梯、消防、中央空调均要有专门的资格证。对操作者，建设部门发物业管理上岗证，人事、劳动部门发职业资格证。也就是说，物业管理是一个包罗万象的行业，无论是管理、技术、服务都有一个条、线、块的区分，而“专业化”正体现了它内在的本质。
20多年来物业管理能够作为一个庞大的系统，而且具有较强的生命力，正是由于长年荒废的物业 管理市场急需一个整合的立体和推开的力量。如一开始就是零散的“专业”，势必处处是荒漠的田野，仅有几片绿叶而已。物业管理市场于是由此而生、由此而动， 而且非常之强势。而随着物业管理的深入，一统的、一体化的深层次问题逐步暴露出来。为了解决深层次管理不细，技术不精，止痒不止痛的痼疾，“专业化”市场 的趋势成为必然。不断提高专业化水平，树立专业化经营理念是物业管理后期持续发展的根本，保证物业管理水平的连续性和服务质量的不断提高。
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七月 8th, 2008
未装修商品房业主入住前，物管公司不应全额收取物管费。
———业主代表雷先生
我们是按照建设部门监制的协议书签订的协议，也是按照上级有关物业服务收费管理办法收取物管费。
———物管公司工作人员
商报记者 冷卫兵 报道
近日，顺德某楼盘26名业主联名向本报反映，称该小区200多套新房已售完，入住率不足10%，但业主每月需向物管公司上交几百甚至上千元前期物管费。 业主认为，在绝大部分业主仍未装修入住的前提下，不宜全额收取物管费。未入住就要交物管费是否合理，记者就此采访了各方意见。
业主：未享有服务不应付费
业主大良雷先生作为代表反映了部分业主的意见，有关规定明确全额收取前期物管费，但这里有两种情况：一种是已装修可即时入住的商品房，一种是未装修尚不 能入住的商品房,这两种不同质的商品房收费不能划一。业主认为，即时可入住的商品房全额收费比较合理，而未装修的商品房,不应全额收取物管费，因按照《消 费者权益保护法》有关规定，消费者享有公平交易的权利，业主未装修入住，没有享受协议收费的有关服务，“保护法是上位法，管理办法是下位法，当下位法与上 位法有冲突时，应服从上位法，所以我们认为，未装修商品房业主入住前，物管公司不应全额收取物管费。”
物管：按规定收取物业费用
雷先生介绍，他虽没签下协议书，但仍按月缴交物管费，“我家200平方米，每月物管费590多元，邻居面积大的交1000多元。”雷先生说，不是他们不 愿意交物管费，而是要求合理交纳，绝大部分业主没有入住，同绝大部分业主已经入住，其物管运作成本大大不同。某座501房业主李先生说，绝大部分未入住的 业主对全额缴交物管费难以接受。记者电话咨询该楼盘物管公司，工作人员表示，他们是按照建设部门监制的协议书签订的协议，也是按照上级有关物业服务收费管 理办法收取物管费。
建设部门：入住与否不影响公共服务提供
市民刘小姐就同样的问题咨询顺德建设部门，得到的答复是：物业 管理费是公共性服务收费，即使购房人没有居住，他的房产也享受到了这些服务带来的保值和增值，他理当为这些保值和增值承担相应的费用。而且公共性服务的特 性类似于公共物品，不管某位或某些购房人是否居住，或者多居住几户、少居住几户，基本上都不影响这些服务的提供，包括质量和数量，例如，保安不会因此少几 个，清洁不会少几次等，也就是说，某位或某些业主是否居住，对物业管理公司的成本支出而言，基本没有什么实际影响。物业服务公司收取物管费并不以业主是否 真的入住为标志，而以业主及其物业是否接受了物业服务为条件。《佛山市物业服务收费管理办法》规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因房地产企业 原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由房地产企业全额交纳，同样，对于已经交给购房者的物业，购房者不论是否入住，也应全额缴交 物业服务费。
律师说法：业主不满意物管费价格可拒签
记者就此咨询广东海迪森律师事务所，律师彭丽珍答复：根据《物业管理 条例》和《物业服务收费管理办法》等有关规定，没有入住的空置房，也应全额交纳物业管理服务费，交纳时间以前期物业管理服务协议约定的时间为准。至于业主 说《消费者权益保护法》关于消费者享有公平交易的权利与《物业服务收费管理办法》存在冲突的问题并不存在，因为业主如果对物业管理服务协议中的价格及服务 不满意的话，可以拒绝签订这份协议，且《消费者权益保护法》对物业收费并未有明确规定，仅仅是原则性地规定“消费者享有公平交易的权利”，《物业管理条 例》和《物业服务收费管理办法》是针对物业管理的“特别法”，因此，根据“特别法优于普通法”及契约自由的原则，业主应按物业管理服务协议的规定缴纳物业 管理费。
当然，物业管理企业对物业管理费的收费标准应向物价局和建设局备案，并实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示；否则业主有权拒交，并向市区物价部门投诉。
六月 11th, 2008
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