Posts filed under '物业讨论'
为奖励物业人员，松江东庭人家小区的部分业主自发筹得1万多元人民币设立专项基金。然而这一做法遭到了 其他一些业主的质疑———物业公司服务好大家这是他们的职责，而且即使要奖励也最好体现在精神层面上。记者就此向其他物业和业委会进行了调查，多数人认为 奖励之举不宜提倡。
东庭人家是2001年建成的纯别墅小区，有199户业主。7年多来所属的新桃源物业和居民相处可算融洽，深夜有 居民忘记关好自家门窗，为不打扰居民入睡，保安会静静守护一旁；平时看见拎着重物的老人也主动护送其回家。正因如此，不少业主向业委会提出奖励保安的心 愿。“由业主自发募集一部分资金奖励物业人员”的建议在每月召开的居委会、物业、业委会联席会上，获得了多数人的支持。
去年下半 年，业委会发出倡议书，并明确了“自愿为主、专款专用、公开管理”3大原则，还在小区门口专设了捐款点，近半数业主参与了捐款，共募得资金12035元。 去年年底前，第一批款项发放，共计金额5300元。共有18人获奖励，其中，2名保安、1名保洁阿姨和1名管理人员获得了500元最高奖励。
奖励物业人员，来更好地维护自己的家园，这一措施得到了多数业主的赞成，但是也有部分业主对此提出了疑问。而据记者了解，因为争论不一，居委会和街道方 面也由一开始的热情高涨到沉默不言，加上前几个月业委会改选无暇顾及继续奖励的事宜，因此，余下的7000多元奖励基金一直迟迟未动，也没有再次募集。 (全文…)
六月 2nd, 2008
自1995年北京市人民政府发布《北京市居住小区物业管理办法》（1995年第21号令）以来，北京市的物业管理获得了突飞猛进的发展。其主要表现是：
1、北京市和各区县居住小区管理办公室相继成立，并组建物业管理委员会和业主委员会，对新组建的物业管理单位进行资质审查，培训专业人员，制定物业管理的 服务项目、服装标准与收费标准等有关规章，制定内销商品房房屋使用、管理、维修公约，评选优秀居住管理小区，推动住房维修养护等方面做了大量工作，取得了 显著成绩。
2、居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平 方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的32.1％。
3、为居住小区服务的物业管理公司如雨后春笋般迅速成长起来，到1998年底全市共有物业管理公司607个，遍布于828个居住小区，为807671户居 民提供了保安、保洁、绿化、房屋及设施设备的维修保养服务，改善了小区居民的居住环境，全市重点整治脏乱小区48个，127个小区实行了封闭式管理，有 84个小区被评为市级或全国城市优秀物业管理住宅小区。
实践表明，北京市对居住小区的楼房实施统一的物业管理，方向是正确的，措施是有力的，已经取得了许多成功的经验。对此，必须予以充分肯定。与此同时，我们 也应看以，物业管理目前仍处于起步阶段，发育尚未成熟，因此，不可避免地会遇到一些困难和问题，需要认真研究和加以解决。
根据北京市物业管理面临的形势和困难，我们认为以下几个问题值得认真研究和探讨： (全文…)
五月 20th, 2008
众所周知，物业管理是寓服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝物业管理投诉是完全不可能的，正如营销名言所讲“感谢与不满之间只隔一张纸”。物业管理投诉，亦称物业投诉、业户投诉，是指业户（物业所有人和使用人）在物业使用或享受服务的过程中由于房屋质量、设备设施运行、日常与专项服务、毗邻关系等原因所受到的各种委屈或不满而向物业管理企业提出诉状，请求处理的行为。处理物业管理投诉，是物业管理企业从事物业管理与服务工作中的一项重要任务，也是与业户直接交流、沟通的最佳方式。
一、物业管理投诉产生的原因
物业管理企业在服务与管理运行中，以“业户至上，服务第一”的理念为宗旨，全心尽力地为业户提供各项专业化服务，但往往因物业本身的场所限制，硬件设施的配套与功能，服务项目的提供，物业服务人员的态度、技能；物业各专项服务的质量；维修基金使用的受控；某些工作效率或事件处理的跟督力度等存在一定的缺陷或不到位之处，引起业户的不满，导致物业管理投诉。
1、物业布局、配套与房屋质量方面的因素。一是业户对物业的整体布局、环境设计、各类配套等感到不满：如绿化覆盖率少，花草树木种植量少或品种稀，水电煤或有线电视、防盗系统等部分未到位，物业内的垃圾房、配电房、污水处理站及其他布局不合理，没有足够的车辆停放场所，没有休闲与娱乐场所或活动室；没有便利店等。二是在入住物业的前后，对房屋的质量方面感到不满：如房屋渗水，内外墙体开裂，管道裂缝或堵塞、下水道不畅等。 (全文…)
五月 16th, 2008
作者： 朱光喜 朱燕
摘 要： 研究了我国城市住宅小区物业管理纠纷问题。认为市场化物业管理模式在我国的实践中由于存 在大部分住宅小区的业主缺乏与物业服务企业讨价还价能力的问题，导致在物业管理活动中大量出现物业服务企业侵犯业主合法权益的物业管理纠纷现象。解决这个 问题的一个思路是根据不同住宅小区业主在经济承受能力和集体行动能力上的特点分别采取政府替代型、自我管理型、行政干预型和契约均衡型等多样化的物业管理 模式。
关键词： 城市住宅小区；物业管理纠纷；物业管理模式
货币分房政策逐渐取代福利分房政策后，为了解决城市住宅小区中房产的日常管理和维 护问题，我国从20世纪80年代的深圳开始，引进了西方国家普遍实行的市场化物业管理模式，试图通过专业的物业服务企业以市场化运作的方式对小区的物业进 行统一的管理。然而，这种市场化的物业管理模式在我国实践中却经常出现严重的物业管理纠纷问题：“业主花钱买冤家”的现象屡见不鲜。据中国人民大学对北京 70个居民区的调查结果显示：住宅小区的业主与物业服务企业之间发生过严重纠纷的小区占80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突的小区占37%[1]。随着城市住房商品化的深入推进，物业管理纠纷问题日益成为社会关注的焦点，而是否能够采取有效的途径和措施来缓解物业管理纠纷问题，关系到我国城市社会的和谐、稳定与发展。
一、市场化物业管理模式的缺陷：物业管理纠纷之困
货币分房政策使城市房产结构从单一的公房转变为商品房、售后公房与公房三者并存的 局面，并且以商品房和售后公房为主。与这种变化相适应，政府和单位也不再承担房产的日常维护和管理任务，他们将这一职能转移给市场，物业服务企业应运而 生，以房产为核心的物业管理服务成为“商品”，业主需要以签订合同的方式来向物业服务企业购买，形成了市场化的物业管理模式。 (全文…)
四月 24th, 2008
业主共有财产的管理关系着社区和谐。竞报记者 王喜江/摄
北辰澜桥小区业主委员会是否引入“信托式”物业管理模式举棋不定，因其模式违背了目前施行的《物业管理条例》等多项法规，广受各方争议。近日法 律界专家和学者专门组织研讨会，就该模式是否符合目前的法律、法规进行研讨。专家、学者普遍认为，该模式只能用于物业管理的探讨，但应用于实际法律上还存 在诸多问题，尤其是混淆了信托和物业服务的实质功能。
“信托式”物业管理模式是引用《信托法》的原则和规则，编制了一份“物业管理权信托契约”，对业主财产进行保值、增值的物业管理新模式。
“信托式”物业管理模式设计人认为，《物权法》规定的业主对小区的共同管理权是物权，并以此为理论依据构建了“信托式”物业管理模式。而北京大学法学院 房地产法研究中心金锦萍博士却认为，《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同 管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也称为成员权）组成，三者缺一不可。
设计人 还认为，“物业管理权”就是《信托法》中规定的财产权。但是中国信托法协会、《中华人民共和国信托法》起草人之一的张天民博士指出，在《物权法》、《信托 法》对相关的法律概念没有明确的解释之前，该模式的理论依据存在诸多疑问。金锦萍也强调，信托是一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一 财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产（或者财产权利）必须是可以转移和让渡的。而“物业管理权”不能从业主的建筑物区分所有权中剥离出来，它不 可分割，不可单独转移，因此不能适用信托的规则，违背了信托财产的独立性要求。
(全文…)
四月 16th, 2008
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