开发商无权免收物业管理维修基金
法院判决，房地产公司、物业公司免收原告物业管理费用作为因延期交楼而对原告的经济补偿，合法有效；但免收原告维修基金属于对全体业主权利的处分，未经全体业主追认因而无效
若不能按期交房，你可以免交很多费用。漫画喻 红
案情回放
迟交房且未通电开发商物业被告上法庭
原告：张某
被告：房地产公司
被告：物业公司
２００２年５月２７日，原告张某与房地产公司签订购房合同，约定原告购买房地产公司开发的０９号商铺；房地产公司２００２年１２月３０日前将房产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；如房地产公司未按约定时间交付房产，每延期１日，房地产公司应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金，造成原告损失的，房地产公司除支付违约金外，还应负赔偿责任。合同签订后，原告依约向房地产公司付清全部房款。
２００４年９月２０日，由房地产公司、物业公司作为甲方，原告作为乙方签订了《某花园前期物业管理服务协议》，该协议约定：如乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日按每天万分之五交纳违约金或采取停水、停电措施。同时，该服务协议还约定了补充条款：“由于甲方延期交楼的原因（竣工验收备案证明书为２００３年４月１０日），甲方同意采用免收乙方物业管理、维修基金及所有费用的方式作为对乙方的经济补偿，直到乙方房产权使用期满。在乙方使用期内，本协议不分前期或后期物业管理。”
２００４年４月１９日，市规划与国土资源局向原告颁发了上述房产的《房地产证》，载明该房产于２００３年４月１０日竣工验收，房产的使用期限为７０年，从１９９２年６月３０日至２０６２年６月２９日止。
原告认为，合同签订后，原告已依约向被告付清了全部房款。但被告未按约交付房屋，一再违约，至２００３年４月１０日才竣工交房。原告依据条款，一直未支付所有费用。但在《物业管理服务协议》签订后，被告一直不给原告开通电源，只通水源，导致原告的房屋出租后由于没有电源而违约，造成原告赔偿承租人违约金等经济损失。为此，原告向龙岗区人民法院提起诉讼，请法院依法判令被告：一、继续履行《某家园前期物业管理服务协议》；二、停止一切侵权行为，并为原告０９号商铺开通电源；三、赔偿原告因停电期间的经济损失共计８３３００元及利息；四、由被告承担全部诉讼费用。
裁判结果
可免收物管费不能免收维修基金
龙岗区法院一审作出以下认定：
一、关于被告房地产公司是否受《某花园前期物业管理服务协议》约束的问题。虽然被告房地产公司不是物业管理企业，但其自愿作为该协议的甲方加入到物业管理合同中，成为该协议的一方主体，因此应受该协议约束。
二、关于补充条款的问题。根据购房合同，房地产公司须２００２年１２月３０日前向原告交付房产，交付使用时应取得房产竣工验收证明，而该房产的竣工验收时间为２００３年４月１０日，故按合同约定，房地产公司应向原告支付延期交房违约金。根据国务院颁布的《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，可由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订前期物业服务合同，前期物业服务合同可约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因原告所购商铺所在某花园业主委员会至今未另选物业管理企业，根据法律规定，可认定上述补充条款应仅于物业公司对某花园进行物业管理期间有效。同时，上述补充条款中约定房地产公司、物业公司同意以免收原告物业管理费用作为对原告的经济补偿，该部分内容系两被告对其享有权利的处分，符合法律规定，合法有效。而对于补充条款中约定的房地产公司、物业公司同意免收原告“维修基金及所有费用”的内容，根据《广东省物业管理条例》，物业管理维修基金的所有权属全体业主共同所有，因此房地产公司、物业公司同意免收原告维修基金属于对他人权利的处分，这部分内容因未经全体业主追认应认定为无效；补充条款中约定的“所有费用”因未明确约定是指何种费用，因此亦无效。
三、关于责任的承担主体。房地产公司作为房地产开发企业，应当将符合交付使用条件的商铺交付给原告，即必须通水、通电等；且房地产公司虽不具有从事物业管理活动的资质，但房地产公司与物业公司自愿作为甲方与原告签订《某花园前期物业管理服务协议》，所以，房地产公司、物业公司应共同对为原告的商铺通电承担连带责任。
综上，龙岗区法院作出如下判决：一、原告与被告房地产公司、物业公司签订的《某花园前期物业管理服务协议》的补充条款中“由于甲方延期交楼的原因，甲方同意采用免收乙方维修基金及所有费用的方式作为对乙方经济补偿”的内容无效；二、原告与被告房地产公司、物业公司继续履行三方签订的《某花园前期物业管理服务协议》的有效条款；三、被告房地产公司、物业公司于判决生效之日起三日内为原告张某所购买的商铺开通电源。
宣判后，房地产公司、物业公司不服，向市中级人民法院提出上诉。二审法院认为原审事实清楚，判决正确，予以维持。
法官手记
合同约定不得处分他人的权利
目前，在房地产交易中会出现这样的现象：一些开发商销售房屋时，往往会作出减免数年物业管理费的许诺，以吸引消费者购房。其实开发商能不能对物业管理问题作出承诺呢开发商对该种承诺又应否承担法律责任呢？
首先，从法律关系的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理是物业管理单位与业主间的服务合同关系，而房屋买卖则是开发商与业主间的买卖合同关系。其次，根据国务院颁布的《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，可由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。可见，开发商对物业管理企业的选聘仅限于前期物业管理。而前期物业管理公司与开发商间的关系，一般为三种情况：一是物业管理公司是开发商的分公司，开发商的承诺对其分公司有约束力；另两种是物业管理公司是开发商的子公司或其他公司，它们都是独立法人，与开发商在法律上是两个独立主体，开发商的行为并不直接对其有约束力。所以，对后两种情况，开发商许诺免交物业管理费用，实际上是在自己的合同中为他人设定义务，根据合同法有关规定，该条款应认定为无效。业主如果受误导签约，可起诉要求撤销房产买卖合同。对于因此遭受的损失，可向开发商索赔。
本案中，房地产公司、物业公司在与业主签订的前期物业管理服务协议中承诺免收业主所有的商铺产权使用期内的物业管理费、维修基金及所有费用以作为对其延期交房损失的补偿。其中“维修基金”，根据法律规定，该部分内容因未经全体业主的同意应当认定为无效；同时，约定的“所有费用”因未明确约定亦无效。
类似本案出现的情况，在日前完成的《广东省物业管理条例（修订草案）》中予以了关注。该草案规定，建设单位出售物业时，不得承诺减免物业管理服务费。建设单位在出售物业时承诺减免物业管理费的，由县级以上物业主管部门责令限期整改；逾期不改的，处１万元以上１０万元以下的罚款。
Add comment 六月 3rd, 2009
