物业管理

小区绿地种葡萄 业主被诉

称业主擅自改造绿地并在上面种植葡萄树的行为违约，

负责管理中海安德鲁斯庄园的北京中海物业管理有限公司将业主刘女士告上法院。

记者今天获悉，朝阳法院判决刘女士将绿地上的葡萄树幼苗清除。

北京中海物业管理有限公司诉称，2006年12月，中海安德鲁斯庄园的别墅业主刘女士，擅自侵占其房屋西侧部分公共绿地修建水池，并种植葡萄树。

该公司认为，刘女士的行为，违反其所签署的业主临时公约和物业管理服务协议，为此诉至法院。

法庭上，刘女士辩称，她购买的别墅期房，根据规划图房前应有水系，但收房时没有，应赠送的院落也变成建筑垃圾堆。

后来由于建筑垃圾堆较高，下雨后致刘女士屋内积水，物业公司才在西侧建筑垃圾上铺了草坪。后来，她花钱清理了垃圾，并改造了房屋西侧场地。

刘女士表示，自己改造后这块地仍然是绿地，自己没占用，更没影响小区的整体绿化。

Add comment 八月 20th, 2008

管理小区不要物业　单个业主不能决定

　　我搬进我居住的小区已经有半年多了，但最近我们小区的业主就小区的业主能否自行管理小区物业发生了争议。

一方认为小区的物业管理应该聘请物业，业主无权自行管理小区物业，另一方则认为小区的业主有权自行管理小区物业而无须聘请物业企业。

请问业主有权自行管理小区物业吗？

卿森泉律师：尽管我国的《物业管理条例》没有明确规定小区业主可以自行管理小区物业。

但是依据我国物权法的相关规定，业主是可以自行管理小区物业的。

当然，是否选聘物业管理企业提供物业管理服务，不是单个业主可以自行决定的，需要该小区的全体业主的共同意志决定。

具体到你的情况，如果你所在的小区业主大会表决通过自行管理小区物业，那么你小区的业主就有权自行管理小区物业，反之则不行。

Add comment 八月 20th, 2008

称退费遭刁难 状告物业讨“顺气费”

称在办理车位退费事宜时，遭到小区物业公司职员刘某的刁难，家住左安门的许小姐将物业公司告上法院，要求物业公司赔礼道歉并赔偿其精神损失费2000元。

记者上午获悉，在物业公司当庭表示道歉的基础上，丰台法院判决驳回了许小姐的诉讼请求。

今年3月3日上午10时许，许小姐到其住宅小区的物业公司办理停车管理费退费事宜。物业公司的财务人员刘某为其开具发票后，许小姐发现发票有误，双方因此发生纠纷。

随后，刘某在从许小姐处取回发票时，其指甲将许小姐的左手腕划伤。许小姐当日到北京某医院就诊，诊断为：“右手掌、左手腕软组织损伤。”同日，北京某检验鉴定所出具的鉴定认为许小姐的损伤程度为“不构成轻微伤”。

许小姐认为，作为物业管理公司及其工作人员应当全心全意为业主服务，事件发生后，她要求对方赔礼道歉是合理合法的，但她的合理要求却遭到了无理拒绝。

物业公司辩称，许小姐所说遭到百般刁难不成立，刘某只是无意碰了她手一下。这个事件不是恶意的，并当庭表示歉意，且说了声对不起。

法院审理后认为，鉴于刘某系物业公司的工作人员，故物业公司对其在行使职务过程中，造成许小姐手部受伤的损害，应承担民事责任。

庭审中，物业公司当庭向许小姐做出道歉，许小姐亦表示接受。因刘某的侵权行为未造成严重后果，现许小姐要求物业公司、刘某赔偿精神损失费的主张，依据不足，法院不予支持。

Add comment 八月 18th, 2008

户外健身器材受损不修 多处暗藏”伤身”隐患

一名小女孩正在攀爬户外健身器材，既危险又容易对器材造成损坏

在海珠广场，户外健身器材的使用指示板已经被人砸坏

北京奥运的来临，使全民健身活动日益火爆， 广州市各个社区免费设置的双人腹肌板、腰臂按摩器、压腿器等户外健身器材，正日益成为市民日常锻炼身体的好帮手。然而，近日时报记者走访城内多个户外健身 设施发现，许多健身器材由于日晒雨淋、老化、缺乏有效监督管理维护等原因，存在的安全隐患令人担忧。对此，有市民建议建立举报监督机制，效仿北京等地对健 身器材实行“属地化”有效管理，提高全民健身的硬件水平。

(more…)

Add comment 八月 18th, 2008

房权转移，物业管理公司该向谁讨费？

在 某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由 于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交 费。
    由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
    这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析：

1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？

答：

1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、 物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体 承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物 业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张 先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一 新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。

Add comment 八月 18th, 2008