只因业主拖欠了两年多的物业管理费，最近，南京金陵饭店物业管理公司将负责管理的江宁区玛斯兰德别墅的8名业主告上了法庭。在收到法院传票之后，有2名业主已经缴齐了物业费，其他的业主则表示由于种种原因让他们觉得并未享受到应得的服务而拒绝缴纳物业费。记者通过调查了解到，部分业主拒缴费的原因是将对开发商的抱怨转移到了物业公司的身上。
物业公司无奈起诉业主
据南京金陵饭店物业管理有限责任公司江宁分公司玛斯兰德管理处（以下简称金陵物业）工作人员介绍，从玛斯兰德别墅交付后，他们公司便通过招标成为了小区的前期物业管理公司，为小区提供前期物业服务。工作人员还表示，由于小区入住率不够，并没有成立业主委员会，他们公司便一直在履行着管理的职责。可是从2006年10月份开始，就有部分业主拒绝缴纳物业管理费用，而业主们的理由就是，小区存在的问题不解决，就不缴纳物业费。而物业公司则叫苦不迭，业主们所提出的问题，都是开发商的事，跟物业公司一点关系也没有。“我们只是保姆啊！”金陵物业的一名工作人员这样告诉记者，物业公司的责任就是对房屋公共部位和共用设施以及园区绿化、卫生、安全、交通等项目提供服务和维护与管理，业主反映的都是开发商遗留的问题，他们爱莫能助。
通过玛斯兰德业主网上论坛以及与部分业主的接触，记者了解到，部分业主之所以不愿意缴纳物业管理费是把对开发商的抱怨转移到了物业管理公司的身上。部分业主入住小区之后，对房屋存在的一些瑕疵不满，但开发商已经将楼房售出，因此业主自然就找到了物业公司。但是在物业公司与每位业主签订的前期物业管理协议中，关于房屋的维修只有一条，说的却是房屋共用部位的维护和管理，业主自己房屋的问题只能去找开发商解决。
记者试图通过原告的律师与一位拖欠物业管理费的业主联系，但是对方以涉及隐私为由谢绝了采访，而不少玛斯兰德别墅其他的业主在网上交流时表示，并不知道物业公司状告了拖欠物业费的业主。8名业主都是从2006年10月份开始拒绝缴纳物业费的，因此，截至2008年12月，平均每户的物业费用有一万多元。物业公司也是在多次催缴无果的情况下，才无奈地将这些业主告上了法院。
开发商的账别算物业头上
江苏圣典律师事务所的黄振华律师告诉记者，作为原告金陵物业的代理律师，他们在今年8月到10月之间，陆续对这8名拒缴物业管理费的业主提出了诉讼，有的业主因为长期不在南京居住，根本无法取得联系，而已经收到传票的业主中已经有2名主动地将物业费缴给了物业公司。在起诉其中一名业主时，法院曾经对当事双方进行庭前调解，但是那名业主一直认为物业公司就是错的，业主遇到了问题，物业公司就应该负责。黄律师表示，根据他对这些拒缴费的业主的调查，除了无法取得联系的业主外，其余的业主拒缴费都是因为与开发商之间存在分歧或是因为某些原因损害了业主的利益而导致的。比如一名业主的地下室7月份被水淹了，导致装潢受损，目前要求开发商赔偿，可是物业公司并不是开发商，而且是两家单位，两个法人。因此，这些业主想要维护自己的合法利益，应该去找开发商沟通，而不是通过拖欠物业费这样的违约行为来给开发商“施压”。
黄振华律师还表示，自从《物权法》颁布以来，南京的物业公司状告业主的案例的确比较少，大多数案例都是小区业主状告开发商和物业公司的。其实金陵物业状告业主也是无奈之举，毕竟物业公司是不敢得罪业主的。由于金陵物业是属于玛斯兰德前期物业公司，因此，一旦玛斯兰德业主委员会成立后，完全可以有权利解除与前期物业公司的服务合同。而业主与开发商之间存在买卖合同关系，业主因个人房屋问题想要维权的话，可以直接与开发商进行沟通，与物业公司一点关系都没有。目前，针对玛斯兰德部分业主的违约行为，金陵物业表示将继续维护自己的合法利益，如果物业公司真的有什么违约地方，业主也可以同样通过司法程序来解决。
十一月 12th, 2008
写字楼开发要有计划
我们现在看一些楼盘，从物业管理角度来说，应该看得更远一些。因为物业管理是长期的，特别是日后给客户提供各种服务，必须要满足一些设备上的功能。现在我 们可以看到很多楼做得很花哨，有很多不必要的装饰物，很多楼是奇形怪状，有的楼顶是斜面的，追求建筑上艺术美。但问题是我们往往在追求这些美的过程往往牺 牲日后维修、保养这些最主要的关键的环节。
物业管理公司的电梯问题
省城写字楼的电梯问题非常突出。往往有这么几个情况，一个是电梯数量太少，很多开发企业开发商还没有认识到电梯的数量对楼本身的价值起着很关键的作用，电 梯数量的合理对这个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯。还有一个，有一些项目没 有考虑放置货梯，因为任何大厦都有一些东西搬进搬出，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来很多管理问题。我们不仅要考虑电梯，还要考虑电 梯的区域。现在有些开发商不重视这个问题，货梯
实际上跟客梯在一个区域里面，这会给以后的管理带来一系列问题。
写字楼的软环境也很重要
随着人民生活水平日益提高，写字楼的软环境也很重要（停车位和地段）。写字楼停车位在楼盘中越来越突出。从写字楼角度来说，我们一方面考虑停车位，同时要 考虑交通等问题，写字楼说它最重要的是地段。写字楼什么最重要，你要把国贸中心放在位置不好的地段，肯定他的地段价值就不像现在这么高。同样建筑，同样人 管理，它会大打折扣，我们很多楼做的是不错的，但是价格上不去，为什么？因为他的地段不对。所以我们在考虑地段的时候，我们讲的低端要考虑其他影响因素， 比如我周围的交通等等。
写字楼功能性问题
写字楼的功能性是选择能为这个大厦提供必要的办公、商务服务的机构设施，包括一些快递公司餐厅，健身康乐设施、会议室、商务中心、小型超市等等，同时在楼 内配套有一些开发商没有注意到的，例如通风口、照明系统、消防系统、楼的中央空调系统。可能把垃圾间、茶水间忽视掉，所以设计时要考虑。
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什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进 行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、 经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。
二、选聘物业管理企业的方法
选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。实行公开招投标方式选聘物业管理企业，一般程序如下：
1．成立招标评审组。在政府房地产主管部门监督指导下，小组成员聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
2．向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。
3．编制招标书。招标书主要内容有：A．拟招标的物业基本概况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等；B．物业管理内容；C．对招标的有关说明如物业管理委托期限、物业移交日期，向物业管理企业提供的条件。
4．对投标单位进行资质审查。从中选择确定符合条件的物业管理企业参加投标。
5．投标申请书的报送、开标、定标。参加投标的单位，应在规定的报送招标工作成立招标评审组，投标书截止日期前将投标申请书密封后送达符合条件的物业管理企业。采用审查和评审各投标单位的标书，确定中标单位。
6．签订物业管理委托合同。中标单位中标后与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的管理。
三、监管物业管理公司的方法
1．制度监督。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。
2．工作例会。业主委员会应每月召开与物业公司的例会，及时反映居民的意见，做好“桥梁”工作。
3．物业管理制度。建立规范的物业管理制度要做好以下几方面的工作：一是权力不能过分集中，防止滥用权力，导致腐败；二是要有全面体现私权自治的物业管理 立法并以此为基础建立物业管理法律制度；三是在业主权利行使、物业维修基金使用、财务监管、物业公司聘用等关键问题和关键环节上要有详细的规定；四是激励 全体业主的权利意识，关心小区物业管理。
十一月 9th, 2008
转眼又到年底，到了一年一度物业公司催缴物业费的时候。每年这个时候，宁波向阳物业公司经理汪云川就会担心有些业主以这样那样的理由拒缴物业 费。他们管理的牡丹小区，去年应收物业管理综合服务费142093元，实收75823元，收缴率为53%。“一般老小区的缴费率只维持在50%到60%， 有的甚至不到30%。”宁波新东方物业公司经理沈家声说。
小区物业管理中存在哪些问题和难点？物业费收缴为何困难？其根源主要有哪些？如何化解物业纠纷？近日，晚报“民情直通车”驶入海曙区政协白云联委会在宁波十五中体育馆召开的物业小区管理议事会现场，探究解决之道。
物业费收取难现象普遍
海曙信宁小区居民陈师傅：我们小区共有居民961户，物业费收取标准为每平方米0.2元。因为2007年度的物业费收取率只有30%，物业公司年度亏损7万元，结果在今年3月退出了小区管理。其他小区是不是也有类似的情况？
王信忠：现在小区普遍存在物业费收取难、收费低的现象。收费难的原因主要有以下几个：
一是很多业主对物业管理“谁受益，谁付费”的原则不理解，有的还持抵触态度，拒缴物业费；二是一些业主看到其他业主不缴物业费照样享受服务，觉 得自己缴费就是吃亏，索性也不缴了；三是一些业主对物业公司的要求超出了合理范围，认为物业公司什么都得管，物业公司如满足不了业主的要求，业主就会以此 为由拒绝缴费；四是历史遗留问题导致收取难，比如一些没有私家车的业主因为汽车停放在小区公共绿化带上而迁怒物业公司，从而拒缴物业费。另外还有一些开发 时遗留的问题，比如小区规划、房屋质量等，业主把这笔账也算到了物业公司头上。
朱智勇：不仅老小区收费难，新小区收费也成问题。如文苑风荷小区2007年的收费率只有72.6%。
李峥艳：业主普遍拒缴物业费，时间长了会对社区造成很大损失。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对缴了费的业主来 说也是不公平的行为。长此以往，不缴费的业主可能越来越多，最终将导致物业公司无法正常运转，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁工作无人过问，最终利 益受到损害的还是小区全体业主。
物业公司服务质量有待提高
联南社区居民汪曼英：作为业主，我们十分希望物业公司能提供高质量的服务，在小区绿化、停车、治安防范等方面进一步改进，做个合格的小区“保姆”。
李峥艳：根据目前的情况，业主不缴纳物业费有多种原因，其中一条就是物业企业服务尚不尽如人意。
孟勇：在要求业主提高缴费意识的同时，物业公司要不断提高服务质量，因为付费与服务具有一定的因果关系。希望市、区政府有关部门加强对物业公司日常工作的监管力度，在街道设立物业管理部门，把对物业公司的资质审核、年度工作考评等职责下放到街道。
业主和物业公司要好好沟通
朱文儿：业主和物业公司都有保障自己利益的权利，但在维权中双方都要理性。如果物业公司觉得物业管理费难收，就要反思一下，这是不是自身的整体素质与服务质量欠缺造成的，并想办法尽快完善和提高。
沃幸康：业主与物业公司之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的，在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在选择物业公司和与之签订相关合同时必须要慎重。
李峥艳：由于目前物业费的收费标准执行的还是10年前的标准，所以“低收费→低服务→物业费难收→人员不稳定”的怪圈近年来一直困扰着物业企 业。目前，市建委已委托物业管理协会制订了《宁波市物业管理行业服务等级标准》，这一标准实施后，每一级服务标准都有对应的收费标准，由业主自行选择服务 标准和收费标准。
文苑风荷小区胡世彦：小区业委会在既督促业主按时缴纳物业费，又监督物业公司保质保量履行服务合同等方面，工作不是很到位，导致有的小区业主和物业的矛盾越来越多。化解矛盾的有效办法是多沟通，相互理解。
章静：导致小区业委会缺少实际工作效果的原因主要有两个：一是业委会委员或主任都是义务兼职的，一年到头没有报酬，缺少激励机制；二是要做好这 项工作需要花费一定的工作时间和精力，也是一件得罪人的事。建议政府能否参照“和谐促进员”、“计生协管员”等模式，对业委会委员给予一定额度的工作补 贴，以激励他们的工作热情和责任心。另外，建议由区物业办牵头，每年对业委会主任进行培训。
绿地和车位能否两全其美
牡丹社区王师傅：住宅小区特别是老小区，可否通过对小区绿化带进行适当调整来增加车位，以缓解停车难？
林军华：根据2005年修订的《宁波市城市绿化条例》规定，新建住宅小区和旧城改造住宅区的绿化面积占总用地面积的30%。确需改变现有城市绿地使用性质的，由城市绿化主管部门签署意见，报市、县（市）人民政府批准，按规定办理有关手续，并缴纳易地绿化费。
我个人认为，对一些条件具备的地方，原来绿化面积标准较高的，也确需改变现有城市绿地使用性质的，在征得小区业主的同意后，经业主委员会和社区 共同研究，提出合理的设计方案，在《宁波市城市绿化条例》规定的最低绿化标准内，经过有关部门批准，适当调整小区绿化带的功能，以缓解居民停车难。
王法锦：从今年开始，我市开始实施第二轮老小区整治，五年内计划完成790多万平方米住宅小区的整治。这次整治的主要内容包括拆除违法建筑物、房屋整修、配套设施整治、绿化整治、防盗门、信报箱整修和维护等。通过整治，能一定程度上融洽业主和物业之间的关系。
十一月 9th, 2008
在《条例》中，对物业企业的选择，提出“提倡业主通过招标的形式，选聘物业服务企业”。
《条例》规定，物业服务合同需经业主大会审议通过。审议前，应在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。业主要换物业，需在双方物业服务合同届满前3个月，选聘好新的物业服务企业。同样，物业服务企业届满“撤”了，也得提前3个月告知业委会。
物管变“保姆”
向心执解读说，物业公司被定位为“业主保姆”。新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。业主和物业之间的关系从管理变为服务，发生了根本性转变。
向心执说称呼上的改变，也意味着新的 《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。
另外，修改后的《条例》明确规定由原来的房地产行政主管部门对业主大会和业主委员会的单一管理变成现在由房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇政府多元化的管理，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。
不配物业用房 最高罚50万
《条例》在第六章，专门明确法律责任。一共有16条规定，涉及罚款。
最高的经济处罚是50万元：建设单位在管理区域内，不按规定配置物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期改正。同时处10万元以上、50万元以下罚款。
《条例》规定，建设单位应按房屋总建筑面积的3％~5％比例，在物业管理区域内，无偿配置物业管理用房。物业管理用房的一部分，为业主委员会用房。
挪用大修基金可处2倍罚款
《条例（修订）》还设置了业主和物业服务企业的相关法律责任。比如，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，逾期仍不改的处1万元以上10万元以下的罚款。
物业服务企业挪用大修基金的，除了没收违法所得外，还可并处挪用数额2倍以下的罚款，情节严重的移交司法机关处理。
十一月 9th, 2008
河南省郑州市政府日前出台物业管理工作考核办法，将物业管理和县（市、区）政府政绩挂钩，物业管不好追究政府领导责任。
据了解， 目前郑州市有物业管理企业６４５家，从业人员达３．６万余人，管理面积近６０００万平方米。为了改变物业管理存在的职责不清、相互推诿等问题，郑州市政府 １１月６日出台了《郑州市物业管理工作考核办法的通知》，将基层政府、相关部门在物业管理中的责任和物业公司管理“捆绑”起来，市政府每年考核一次，以此 提升物业管理水平。
据悉，郑州市物业管理和单位考核挂钩的内容包括：业主委员会工作、房屋安全工作、信访投诉工作等５项，市政府对年度物业管理成绩突出的个人给予通报奖励，对辖区物业管理乱、环境秩序差等物业管理工作落实不到位的单位通报批评，限期整改，追究主要领导责任。
十一月 9th, 2008
