物业管理剪报

物业管理员伪造泊车证牟利8千元 获刑9个月

原在上海顿肯物业公司任物业管理员的李坤(化名)，先后伪造了多份泊车证，卖给小区隔壁一家公司里的白领，骗得所谓泊车费8000余元。近日，静安法院以诈骗罪判处李坤有期徒刑9个月，缓刑1年，并处罚金人民币1万元。

2007年6月至同年8月间，25岁的李坤在本市顿肯物业公司工作期间，认识了在小区隔壁公司上班的马某。一天，马某找李坤商量，希望白天把车子停放在李坤公司管理的枫景苑居民小区停车位上，晚上再开走回家。李坤答应了此事。

几天后，李坤趁物业公司员工都下班后，用空白的泊车证偷偷做了一张2007年9月份的小区停车证并加盖公章，交给马某后，收取了1个月的泊车费300元。

10月份，李坤离开了该物业公司，而蒙在鼓里的马某再次求他办证。李坤通过原同事讨得泊车证的样张，找了一家制作公司制作了假的小区泊车证，又私刻了一枚协议章，在家中做好了泊车证。随后以每月每张300元的价格，出售给马某等人。

从2007年9月至2008年7月间，李坤先后为马某及马某的同事伪造了26张泊车证，共计骗得8050元。

2008年8月1日，小区地下车库9号车位原主人因提前回家，发现自己的泊位上有其他车辆。李坤的伎俩于是穿帮。经物业检查，发现共有5辆车的泊车证是假冒的。

当晚，当马某等人驾车准备回家时，均被保安拦下。马某等人坚持说泊车证是真的，双方为此闹到公安机关解决。

经认真核对，最终认定马某等人的泊车证系伪造。

Add comment 十一月 19th, 2008

讨房产证拒交物业费 9名住户被管理处停电

　　11月17日下午，广西建工集团第一建筑工程有限责任公司(下称广西区一建公司)衡阳生活区9栋一个单元的9户人家，被生活区管理处停电，原因是他们不交物业管理费。

当日下午3时30分，记者赶到现场时，被停电的几户居民正与管理处工作人员争论。欠费的几户居民说，他们的福利房已经住了9年，至今没有拿到房 产证，办不了贷款、抵押等相关手续，这使得他们的合法权益受损。一名居民表示：“这个月我们缴纳电费，管理处不收，却停了我们的电。”

据了解，该生活区的管理处在2005年由广西区一建公司设立，负责生活区内居民的电费、垃圾费收取等工作，按每月0.3元/平方米收物业管理 费。该生活区管理处的陈先生说，他们停了9户居民的电，是因为这9户居民已经有一两年没有缴纳物业费，也没有与他们达成交款计划。

陈先生称：“这些居民不缴纳物业费，我们也就不提供服务，不帮收电费。”欠缴物业管理费的张先生说，他们原来也是广西区一建公司的职工，后来先 后被分到二建等公司，所以享受不到一建公司给单位员工的物业补贴。他认为：“没拿到房产证之前，我们的房子还是属于一建公司的，应该也可享受物业福利待 遇。”张先生表示，只有拿到房产证，他们才会开始缴纳物业管理费。

这几户居民还认为，管理处不是由业主推选出来的，不能行使物业管理的职能。陈先生则表示，在职工还没有选举出业主委员会之前，他们受单位委托管 理物业，居民实际享受了服务，就应该缴纳物业费。他认为，房产证的发放是开发商的问题，与物管没有关系，通过不交物业费的方式追要房产证，显然是搞错了对 象。

广西某律师事务所律师刘凯中认为，房产证是居民与广西区一建公司之间的法律关系，居民与管理处之间构成的是物业管理合同，居民享受了物业管理服 务，就应该缴纳物业费，如果居民对管理处不满，居民可另行聘任。管理处也没有权说停就停居民的电，因为居民是与供电部门达成的用电协议。

据了解，广西建工集团已经把申报房产证的手续上交有关部门，正在分批分期为居民办理房产证。由于现有建筑与规划时有出入，审批还需要一定的时间。

Add comment 十一月 19th, 2008

物业管理公司排名100强

在由世界经理人周刊社、中华工商时报社、中国房地产联合会、世界地产研究院联合主办，新浪网房产频道，人民网房产频道支持，消费者报告网站、国家地产网承办的2005年《中国物业管理公司100强》评选活动中，北京万通鼎安国际物业管理公司荣获2005年《中国物业管理公司100强》荣誉称号。    本次评选活动的调查方法和指标是根据利用世界企业实验室和《世界经理人周刊》共同开发的企业竞争力评测工具—CVA模型( Competitiveness Value Added )确立的指标和方法开展全国范围的信息收集、分析、调研活动。涉及指标包括：公司销售额、市场占有率、品牌知名度、质量满意度、品牌忠诚度、品质价格比、规模及盈利等。    此外，本活动排名参照国际排名的通行标准，并结合中国房地产行业发展的自身特点，在行业资深专家的指导下，依据世界企业实验室的企业竞争力评估模型制定了一套比较能反映中国房地产行业客观状况的排名标准。经过多次的数据核实和分析，对符合标准的企业（物业管理公司及地产经纪公司）按照营收指数、规模指数、盈利指数、品牌指数、声望指数等5项指标计算出最后得分，产生了2005年中国房地产行业百强排序。

中国物业管理公司100强名单

Add comment 十一月 18th, 2008

连遭破坏 业主疑物业“报复”

7月份，长春明珠小区成立了业主委员会（以下简称业委会）。居民称，9月份，大连万达集团长春物业管理有限公司向业主委员会提出了物业费新的收费标准，可是这一建议在没有得到所有业委会成员同意后，业委会的两名成员陆续遭到“报复”。

　　新的物业收费标准业委会成员意见不统一

　　昨日，记者来到长春明珠小区，居民窦先生告诉记者，他是明珠小区业主委员会的委员，业委会成立于今年的7月2日，共有14名成员。

　　窦先生说，今年9月份，大连万达地产要退出明珠小区，从此物业将与地产脱钩。“开发商退出后，物业希望统一收费管理小区。原来物业费的收费标准在明珠小区院内是不同的，有6角、8角、1元、1.2元的，在几天前，物业召集业委会的14个人开会，提出了重新制定物业费收费标准，并提出了物业公司的五个服务级别，级别不同，物业费的价钱也不同”，窦先生说，都希望自己的小区越来越好，他们14个人都比较趋向于一级的服务水平。

　　窦先生告诉记者，业委会同意继续聘用现在的物业，但对于物业所提出的物业费统一按照每平方米1.12元收取，业委会中的几个成员不同意。“当天我们参加业委会大会的一共13人，有7个人同意了，还有6个人不同意。”就这样，按照规定，物业只需再提供详细的收费说明给广大业主，听业主的意见。

　　据了解，近日物业向业主们发放了《长春明珠业主表决单》，上面写着“依据《长春市物业管理条例》规定，长春明珠业主委员会经过研究决定，以书面形式召开大会，选聘大连万达集团长春物业管理有限公司负责长春明珠小区的物业服务。”下面的内容是物业对于物业费的一些收费标准，其中一项物业费的收费标准是每平方米1.12元。

　　对此，业委会成员窦先生及其他几名成员并不同意，他们说，物业所发放的这张表决单上面没有业主委员会的章，物业属于套用他们的名义让明珠小区的业主表决。

　　物品频遭破坏业主怀疑物业所为

　　窦先生说，前两天的业委会会议后，他晨练完回家，发现门锁眼里被放了东西，他家的车也有三处被划坏。自己平常不曾跟别人结怨，跟邻里相处也挺好。发生这样的事后，他就联想到，前段时间，物业公司提出上调物业费，在业主委员会的讨论中，自己曾提出不同的意见。

　　窦先生说自己只是怀疑，但居民李东升却说得十分肯定。他告诉记者，以前经常因为给物业提意见或者维权，发生过车胎被扎或者车被划的事。李东升说，自己曾几次代表居民对物业公司的服务提出意见，受到损失后，自己就留了心，要找到证据。前两天，家里突然断电，就听到门外有声音，他马上开了房门，截住了两名物业公司的工作人员。据李东升说，当时那两个人自称是受物业领导指派。

　　此外，有居民告诉记者，业委会成员李先生也是在会上持反对意见后，很多次接到恐吓电话和信件。这一切，在这几位业委会成员眼里，确实有些蹊跷，他们认为和物业有直接关系。

　　物业：半数业主不同意可重新选聘物业

　　居民反映的情况是否属实呢？昨天下午，记者找到物业的负责人王主任。王主任表示，这些事情，他们还需要调查。而对于其他财产遭到破坏，负责人则表示，这也需要进一步了解。

　　而对于物业向广大业主所发放的表决单，负责人王主任说，长春明珠小区以前是开发商委托给他们物业的，那些是前期物业服务，目前已经结束。7月份，小区成立了业主委员会，他们希望能实施正常的物业管理服务，按照相关规定，业主委员会可以重新选聘物业公司，签署正式的物业服务合同。鉴于大连万达集团长春物业管理有限公司已经在明珠小区服务了8年，他们也很愿意继续为小区服务，于是经过业主委员会同意，他们可以继续为小区服务，为了更好地管理小区，物业通过书面的形式召开了业主大会表决，主要是向业主家发放单子，让业主签署自己的意见。

　　王主任说，园区一共5700多户，这些工作并不能由业委会的14个成员来完成，只能是社区工作人员、物业工作人员、业委会成员以及园区内负责保洁的工作人员等一同挨家挨户发放表决单，待广大业主填好后，他们再收上来整理。王主任表示，如果业主超过半数以上意见都是同意的，那么他们明年将继续按照新的标准为明珠小区服务；如果业主同意率不到半数，那么业主可以委托业委会重新选聘新物业接手小区，他们也会和新物业公司进行移交。

　　对于新的物业费收费标准，王主任向记者出示了一份11月9日业主委员会写给物业的一封复函，上面写着“同意大连万达集团长春物业管理有限公司所测算的物业费调整为1.12元每平方米，保持一级服务；召开业主大会采取书面送达方式进行表决”此外，在这封复函上，记者也看到了业主委员会的盖章。

　　王主任说，物业费每平方米定为1.12元，他们已经考虑广大业主的感受了，也是非常优惠的价格，而且是依据小区的现状，管理日常支出所定的物业费收费标准，他们也已经对具体的收费成本在园区内进行了公示，希望业主们能够理解。王主任表示，如果他们明年继续为小区服务，他们一定会守法经营，按照新的标准提供更好的服务。

Add comment 十一月 18th, 2008

物业管理是否该业主说了算

    提起物业管理，不少人有过“添堵”的经历，或是因为房屋质量有问题，或是因为水电暖气等的维修养护责任不明，或是车位只卖不租，或是物业收费不合理，如此等等。也正因为如此，山东省人大常委会法制工作委员会日前举办的《山东省物业管理条例(草案)》立法听证会，才格外引人注目。但是业主、物业公司、专业经营单位等各执一端，使得这一民主立法之举，成为不同利益方意见的博弈，在诸多问题上并没有达成共识。    地下停车位能不能卖？    目前，山东省共有物业服务企业3000多家，从业人员16万多人，管理面积超过4.7亿平方米。据山东省建设厅有关负责人介绍，车库车位问题在物业管理矛盾纠纷中表现较为突出，主要是许多新建小区的车库、车位售价太高，开发商只售不租或是租售价高，许多业主无力购买、承租导致无处停车或者占用公共场地停放车辆，使得小区管理秩序较为混乱。    “有些开发商没有办理专项征地手续，但经过了许可，在小区内公共空间建设了地下停车处，然后划分车位销售，此种车位引起的纠纷最多，矛盾也最大。我认为此次立法应着力解决这个问题。”业主管新华说。    山东荣军总医院心理门诊副主任医师邹春玲认为，车位车库是小区整体环境的组成部分，其利用应该服从于业主需要，而且按照成本摊入的原则，车库的费用已经摊入建房成本，业主在买房时已经花了这笔钱了，不能再掏一次腰包，因此应当禁止开发商将停车设施纳入自己的所有权范围单独开发。    她认为，出售地下车库车位不利于防空备战。“《防空法》规定，相关建筑应该修建战争时用于防空的备战室。防空工程的目的是确保人身安全，应该由主管部门维护，没有要求由个人维护。”    服务不到位能否拒交物业费？     物业服务收费问题重重，一方面，物业服务企业擅自扩大收费范围或者提高收费标准，重复收费，侵害业主的合法权益。另一方面，业主欠费现象严重，物业企业追缴难，直接影响物业服务企业运营。     为此，《山东省物业管理条例(草案)》第八十一条规定：“业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。”    山东省建设厅有关负责人在解释此条款时认为，物业服务行业的特点决定了“物业服务无止境”，要找出物业服务中的“瑕疵”是很容易的。业主拒缴物业服务费，从表面上看，似乎只是损害了物业服务企业的权益，实际上损害了同在一个物业管理区域内生活的全体业主的合法权益。物业公司可能会因费用的不足而无法开展正常的物业管理活动，不得不降低服务质量的标准，这就导致更多业主、住户以物业管理服务质量有差距等理由而拒缴物业服务费，形成恶性循环。物业得不到应有的保养维修，最后导致物业加速老化和损毁，甚至贬值。    这一解释得到了物业公司代表的赞同。泰安市乐园物业公司王利明说：“业主不得以物业服务有瑕疵而拒交物业费的规定非常有必要。瑕疵是微小的缺点，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不达标。”    她认为，一些业主权利意识强、义务意识弱，以种种理由拒交物业费，“最终后果就是导致物业服务难以保障，使全体业主的权利受到侵害。”    齐鲁律师事务所律师顾建章则认为这一规定不符合上位法，限制了业主的抗辩权，“条例应该保障业主的权利，保障业主按照合同约定取得应得的服务。”    专业经营设备的维修养护谁买单？    专业经营设施设备是指水、电、气、暖、有线电视、宽带数据传输等。国务院《物业管理条例》规定，专业经营单位“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护的责任。”但条例未对专业经营设施设备的投资、产权以及移交问题作出规定，因此，山东省物业管理条例草案规定：“建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。”    山东省建设厅有关负责人在解释这一条款时认为，目前，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上多是由业主负担的。专业经营单位向业主收取水、电、气、暖等费用，必须将专业经营设施设备建设到最终用户，由此承担养护维修责任是自然的，不应该由消费者买单。    然而这一条款在听证中遭到了专业经营单位的普遍反对。济南市港华燃气有限公司的李东娥提出，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属业主共有。而草案提出专业经营设施建设和投资由专业经营单位负责，产权属于专业经营单位，与《物权法》的规定明显不符。    东营市供电公司的董衍军说，草案规定小区内专业经营设备由经营单位负责，这从投资权限上就无法通过。据测算，2008年山东省住宅配套配电设施建设需要投资76.9亿元，在没有配套政策和资金来源的情况下，供电企业是做不到的。根据“十一五”规划，山东电力将投资566亿元用于全省主电网的架构，其中并没有用于小区的投资计划。在主网建设投资都十分困难的情况下，电网企业根本承担不起小区建设投资。    物业公司与业主代表则表示认同这一条款。“既然专营单位向最终用户按时足额收取了水电气暖等费用，就应该履行相关管线的更新、维修和养护责任。”济南亚圣园小区业主张志斌说。    青岛新天物业发展公司的谢协忠也提出，以往的做法是，业主使用的专业经营设施大多由开发单位代建。“业主购买了专业经营服务的同时，还要购买提供专业服务的设施设备，这本身就不合理。如果再让业主承担这些专业设施设备的维修责任，更不合理。” 

Add comment 十一月 18th, 2008